Dezelfde trend zien we in de hoofdsteden, waar Brussel met 62 m² de beste koopkracht heeft van de Europese hoofdsteden. " Het feit dat de koopkracht van de Belgische huishoudens hoog blijft in vergelijking met die van de buurlanden, is een van de redenen waarom de vastgoedprijzen tot nu toe zo goed stand hebben gehouden. In andere landen, waar de vastgoedkoopkracht lager is, zorgt de bijkomende daling van de koopkracht voor een nog grotere druk op de prijzen, zodat we meer prijscorrecties zien", zegt Jonathan Frisch, vastgoedeconoom bij Immoweb.
De vastgoedkoopkracht daalt in heel Europa. Dat wil zeggen dat Europese huishoudens een kleinere woning kunnen aankopen dan voorheen. Die evolutie is te wijten aan de stijging van de rentetarieven en de daling van het aantal toegekende kredieten door de banken. Stijgende rentetarieven (van gemiddeld 1% tot 4% afhankelijk van het land) hebben de kosten van hypotheken verhoogd, wat heeft geleid tot een scherpe daling van de leencapaciteit van huishoudens met -15% tot -30%, afhankelijk van het land.
Als gevolg van die daling in leencapaciteit worden huishoudens gedwongen om kleinere panden te kopen dan voorheen, of worden ze gedwongen om zich terug te trekken uit de vastgoedmarkt totdat de omstandigheden gunstiger zijn om te kopen. "In België is de koopkracht van een woning gedaald van 114 m² in januari 2022 naar 89 m² vandaag voor een koppel met een mediaan inkomen en zonder kinderen. Dat is een daling van 25 m² of 22%", zegt Jonathan Frisch, vastgoedeconoom bij Immoweb.
"Naast de rentestijging is ook het aantal verstrekte kredieten sterk gedaald omdat banken strengere voorwaarden toepassen. In België is het aantal verstrekte leningen in de periode juli 2022 tot juli 2023 bijvoobeeld met 27% gedaald.”
Dalende koopkracht in buurlanden
In onze buurlanden zien we een vergelijkbare daling als in België. In Duitsland kon een huishouden begin vorig jaar nog een huis van 69 m² kopen, maar kan het zich nu nog maar 58 m² veroorloven (-15%). In Luxemburg is de koopkracht van onroerend goed gedaald van 45 m² in januari 2022 tot 37 m² nu (-18%). De daling is kleiner in Duitsland en Luxemburg, omdat de prijzen daar met respectievelijk 6,7% en 6,5% zijn gedaald. Die daling heeft de stijging van de hypotheekkosten gedeeltelijk gecompenseerd, waardoor het koopkrachtverlies is opgevangen. Frankrijk is het enige buurland waar de procentuele daling van de koopkracht groter is dan in België. Daar daalde de vastgoedkoopkracht van 70 m² naar 53 m², een daling van 24%.Brussel is de meest betaalbare hoofdstad
Hoewel de vastgoedkoopkracht in België daalt, blijft die aanzienlijk hoger dan in onze buurlanden. Dit is te danken aan onze relatief lage gemiddelde prijs per vierkante meter (€2.300/m²) en ons hoge mediane inkomen in vergelijking met de buurlanden.Dit wordt ook weerspiegeld in de hoofdsteden, waar Brussel met 62 m² veruit de grootste koopkracht heeft. Dat is bijna twee keer zoveel als Berlijn (35 m²) en bijna vier keer zoveel als Parijs (17 m²). Ook in Luxemburg (26 m²) is onroerend goed betaalbaarder voor het gemiddelde huishouden.
De impact van koopkracht op vastgoedprijzen
Een van de redenen waarom prijscorrecties in ons land minder uitgesproken zijn dan in andere landen, is onze relatief hoge vastgoedkoopkracht. In de buurlanden is die veel lager, waardoor vastgoedprijzen minder ruimte hebben om verder te stijgen. De prijzen zijn er al hoog in verhouding tot het inkomen van de mensen. Bovendien komen ze door de stijgende rentes nog meer onder druk te staan. Dit leidt tot correcties in de prijsdynamiek in alle onderzochte landen, en in het bijzonder tot dalingen in het afgelopen jaar in Frankrijk (-0,6%), Luxemburg (-3,5%) en Duitsland (-6%)."We zien een correlatie tussen de vastgoedkoopkracht en de prijscorrecties", zegt Jonathan Frisch, vastgoedeconoom bij Immoweb.
"De landen waar de vastgoedkoopkracht aan het begin van 2022 het laagst was, zijn ook de landen waar de daling van de huizenprijzen het sterkst en snelst is. Dit is niet onlogisch, aangezien huishoudens in deze landen hun maximale leencapaciteit al hadden bereikt of daar heel dichtbij zaten. Ze kunnen dus niet nòg meer inkomen besteden aan de aankoop van een woning. Stijgende rentetarieven zetten de prijzen in deze landen dus nog meer onder druk. België had daarentegen een veel grotere koopkracht vóór 2022, en daarom zien we dat de vastgoedprijzen in ons land ‘beter’ standhouden dan in andere landen, ook al zien we een vertraging.”
Het effect van de koopkracht op de vastgoedprijzen is ook voelbaar binnen onze landsgrenzen.
"We zien dat de stijging van de huizenprijzen sneller vertraagt in stedelijke gebieden, die minder betaalbaar zijn door de hogere prijzen. Onze Prijsmeter voor het derde kwartaal toont ook dat Vlaanderen Brussel heeft ingehaald wat betreft de stijging van de huizenprijzen. De sterkere stijging in Vlaanderen kan je verklaren door de sterker stijgende huizenprijzen in de landelijke gebieden. Daar is de koopkracht vaak het hoogst en hebben mensen hun maximale leencapaciteit nog niet bereikt, ondanks de gestegen rente", besluit Jonathan Frisch.
Raadpleeg het volledige rapport via deze link.
