Uit de recentste Prijsmeter van Immoweb blijkt dat het gemiddelde Belgische huishouden het zich momenteel kan veroorloven om een huis van 85 m² te kopen. Om dat in perspectief te plaatsen, heeft het vastgoedplatform een economische analyse gemaakt waarin het de vastgoedkoopkracht in de afgelopen 45 jaar onder de loep neemt. Daaruit blijkt dat onze vastgoedkoopkracht op dit moment lager ligt dan het historische gemiddelde van 102 m² (-17 m² lager dan het historisch gemiddelde).
Dat is deels te wijten aan de huidige stijging van de rente (die in 2022 is verdubbeld) en de vastgoedprijzen (+6 procent tussen september 2021 en september 2022). De daling van de vastgoedkoopkracht is al ingezet in 2018, toen de marktprijzen sterker begonnen te stijgen dan de inkomens.
Toch blijkt uit de analyse dat dit niet het dieptepunt is dat we hebben meegemaakt wat betreft de vastgoedkoopkracht.
De jaren 1980: een rollercoaster voor de vastgoedkoopkracht
In 1980 was er in België een hoge inflatie als gevolg van de oliecrisis. De rente rees de pan uit, tot wel 12,7 procent. Dat was ook het jaar waarin de vastgoedkoopkracht in België een dieptepunt kende. Die bedroeg toen nog maar 79 m², 6 m² minder dan vandaag.Toch steeg in diezelfde periode, tussen 1980 en 1987, de vastgoedkoopkracht het sterkst. In die zeven jaar tijd wonnen Belgische huishoudens 61 m², tot een recordhoogte van 140 m² in 1987. Dat werd mogelijk gemaakt door een soepeler monetair beleid, stijgende lonen en stabiele vastgoedprijzen. In die periode daalden de vastgoedprijzen maar liefst vier jaar op rij, wat in de geschiedenis van ons land sindsdien nooit meer is voorgekomen.
2007: het tweede historische dieptepunt
Tussen 1999 en 2007 waren de voorwaarden voor een lening zeer gunstig. Daardoor nam de vraag sterk toe en stegen dus ook de prijzen aanzienlijk. Toch klommen de lonen en de rentevoeten niet voldoende mee om deze veranderingen te compenseren.Tegen 2007 hebben Belgische huishoudens in acht jaar tijd 48 m² aan vastgoedkoopkracht kwijtgeraakt en konden ze gemiddeld nog maar 80 m² kopen – het laagste peil sinds 1980. Piet Derriks, de managing director van Immoweb, legt uit: “Destijds was de vraag in ons land heel groot, wat de prijzen opdreef. Tijdens de coronacrisis is hetzelfde gebeurd. Wat ons in het verleden heeft geholpen om uit die crisis te komen, was de verlaging van de rente en een stijging van de prijzen, die vervolgens weer afzwakte. Maar vandaag neemt de rentevoet toe en in combinatie met andere factoren weegt dat op het budget van Belgische huishoudens.”
Alle ogen zijn gericht op de toekomst
Momenteel bedraagt de vastgoedkoopkracht 85 m², een van de laagste gemiddelden uit de geschiedenis. Toch ligt dat hoger dan tijdens de vorige twee grote crisissen.De grote vraag rijst nu wat we voor de komende jaren kunnen verwachten. Kunnen we hopen op een situatie zoals die van na de crisis van 1980, of misschien zoals in de jaren na de crisis van 2008, waarin de vastgoedkoopkracht aanzienlijk steeg? Kunnen millennials zich het de komende jaren nog veroorloven om een woning te kopen?
De verhoging van de rentevoeten waarvoor de centrale banken hebben gekozen, dreigt zich nu door te zetten. Hoewel we de prijzen stilaan zien stabiliseren, zouden dergelijke opeenvolgende verhogingen de vastgoedkoopkracht van de Belgen verder kunnen uithollen. Toch zouden de gezinnen binnenkort financieel wat extra ademruimte kunnen krijgen, dankzij het mechanisme van de loonindexering. Dat zou de stijgende kosten van het levensonderhoud minstens deels moeten compenseren. “Het is in elk geval een cruciaal element waar de Belg voortaan rekening mee zal moeten houden bij zijn vastgoedplannen”, aldus Piet Derriks.
Lees het volledige onderzoek van Immoweb over de geschiedenis van de vastgoedkoopkracht hier.
