Hypothecaire lening in 2025: hoeveel kan je lenen voor een huis?

In 2025 is een eigen woning kopen met een hypothecaire lening voor veel mensen de grootste financiële stap. Hoeveel je kunt lenen voor je huis hangt af van je inkomen, je eigen middelen en de aankoopkosten van het huis. Bovendien zijn de rentevoeten hoger dan enkele jaren geleden, waardoor je maandlasten duurder uitvallen. We bekijken hoe je op een realistische manier je budget kunt bepalen, zodat je zonder financiële zorgen die droomwoning kunt financieren.

Niet meer dan een derde van je inkomen

Een belangrijke vuistregel is dat je maandelijkse aflossing voor alle leningen samen niet hoger mag zijn dan ongeveer een derde van je netto-inkomen. Met zo'n 30 à 35% van je inkomen als grens behoud je voldoende ademruimte om ook andere uitgaven te dragen.

Lenen voor een huis blijft persoonlijk: misschien ben je bereid op andere uitgaven te besparen voor je woondroom, maar zorg dat je niet met het water aan de lippen leeft. Je moet comfortabel je lening kunnen afbetalen zonder elke maand rood te staan. Leef dus niet financieel met het mes op de keel, maar stem de lening af op je levensstijl en gezinssituatie. Als jij weet waar je kunt besparen, kun je eventueel iets meer dan dat strikte een-derdeprincipe afwijken – maar alleen als je zeker bent dat je budget dit toelaat.

Hoe bepaalt de bank hoeveel je kan lenen?

Een kredietverstrekker zal jouw financiële situatie grondig doorlichten voordat hij een woonkrediet toestaat. De bankier stelt een dossier samen dat door een kredietexpert wordt geëvalueerd. Je inkomen is natuurlijk essentieel: verdien je genoeg om de beoogde maandelijkse afbetaling te dragen? Ook het inkomen van een eventuele partner telt mee.

Daarnaast kijkt de bank naar je vaste lasten en andere lopende leningen of schulden. Heb je bijvoorbeeld nog een autolening of persoonlijke lening lopen, dan beperkt dat de extra leencapaciteit.

Ook je gezinssituatie en jobzekerheid spelen een rol: een stabiel inkomen en contract bieden de bank meer zekerheid. Verder is de waarde van het pand dat je wil kopen van belang.

De bank laat meestal een schatting uitvoeren: je kunt nooit meer lenen dan de waarde van de woning zelf. Bovendien verwachten bijna alle banken dat je zelf een deel van de aankoop financiert met eigen spaargeld. Minstens zo'n 10% van de aankoopprijs van de woning, inclusief kosten, moet je zelf kunnen inbrengen. In de praktijk is 10 à 20% eigen inbreng gebruikelijk. Hoe meer eigen middelen je op tafel kunt leggen, hoe beter zelfs: banken belonen een hogere inbreng vaak met een lagere rentevoet.

Heb je onvoldoende spaargeld, dan is een lening van 100% van de aankoopprijs slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk – bijvoorbeeld als je ouders borg staan of wanneer er een overheidswaarborg voor jonge kopers geldt. Reken er dus op dat je een aanzienlijk spaargeld nodig hebt vóór je een hypotheek kunt afsluiten.

De rentevoet bepaalt je maandlast

Niet alleen je inkomen en inbreng, maar ook de marktrente beïnvloedt hoeveel je kunt lenen. In 2025 liggen de hypotheekrentes hoger dan de recordlaagtes van enkele jaren terug. Voor een vaste rente op 20 jaar betaal je momenteel rond de 3 à 3,5% rente. Dat betekent hogere maandlasten voor hetzelfde geleende bedrag vergeleken met pakweg 2021.

Een groter deel van je afbetaling gaat immers naar interest in plaats van kapitaal. Banken houden bij het berekenen van je krediet ook rekening met dat rentepercentage: hoe hoger de rente, hoe lager het bedrag dat je veilig kunt lenen binnen die een-derde van je inkomen. Je kunt kiezen tussen een vaste of variabele rente. Variabele tarieven liggen initieel iets lager, maar brengen risico mee: als de rente in de toekomst stijgt, kan je maandbedrag omhoog schieten.

Overweeg dus goed wat je aankunt. Ga bij jezelf na of je nog comfortabel rondkomt mocht de rente later herzien worden en de aflossing duurder uitvalt. Het is verstandig om een buffer in te bouwen en niet te lenen tot het absolute maximum.

Houd rekening met bijkomende kosten

Vergeet niet dat de aankoop van een huis gepaard gaat met heel wat extra kosten bovenop de eigenlijke verkoopprijs. Ten eerste zijn er de notariskosten voor de aankoopakte. Die bedragen al snel enkele duizenden euro's (reken op ongeveer €5.000 à €7.000 voor een gemiddelde woning).

Daarnaast betaal je registratierechten (ook wel verkooprechten genoemd) bij de aankoop. In Vlaanderen bedraagt dit tarief sinds 2025 slechts 2% voor je enige eigen woning – een flinke daling tegenover vroeger. Koop je een tweede eigendom of voldoe je niet aan de voorwaarden (bijvoorbeeld een investeringspand), dan betaal je het standaardtarief van 12%.

In Wallonië en Brussel gelden andere registratietarieven, maar ook daar moet je rekening houden met een aanzienlijke taxatie bij aankoop.

Verder rekenen banken bij het afsluiten van de lening zelf ook dossierkosten aan, en er komen kosten bij voor de inschrijving van de hypotheek. Dat betekent dat je bovenop je eigen inbreng voor de aankoopprijs ook genoeg geld moet voorzien voor al die extra's.

De aankoopkosten – notaris, belastingen en aktekosten – kunnen makkelijk nog eens zo'n 10 à 15% bovenop de prijs van de woning bedragen. Daarom is het standaard dat je deze kosten uit eigen zak betaalt. Sommige banken willen in uitzonderlijke gevallen de notaris- of registratiekosten mee financieren via een extra krediet, maar besef dat dit je maandlast verder verhoogt. Ook hier geldt: maak een realistische berekening op voorhand. Zorg dat je na het betalen van alle kosten en je maandelijkse leninglast nog voldoende buffer overhoudt voor onvoorziene uitgaven.