Eerder dit jaar heeft prof. dr. Johan Albrecht (UGent) een rapport uitgebracht met als conclusie dat de groep verkleint die een huis kan bouwen, verwerven en huren. Want ook de middenklasse heeft het steeds moeilijker op de woningmarkt. Bovendien wakkert dit de concurrentie aan met lagere inkomensgroepen op de private huurmarkt. “Daardoor dreigt een cascade op gang te komen waardoor lagere inkomensgroepen verder worden verdreven uit de private huurmarkten en de wachtlijsten voor sociale (huur)woningen nog langer worden”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.
Daarom vraagt Embuild Vlaanderen aan de Vlaamse regering om de gezinnen te ondersteunen bij het bekomen van een hypothecaire lening. Daarbij gaat het om een deel van de eigen inbreng die de bank aan gezinnen vraagt. Voor de gezinnen die een deel hebben gespaard en die voldoende inkomen hebben om de lening af te betalen, vraagt de bouwfederatie aan de Vlaamse overheid een achtergestelde lening met uitstel van betaling in het leven te roepen. Zo kunnen die huishoudens toch een nieuwe energie-efficiënte woning verwerven en hun energiekosten drastisch reduceren.
Dit voorstel is gericht op nieuwbouw en bijgevolg complementair aan bestaande instrumenten zoals MijnVerbouwLening en de Vlaamse Woonlening van de Vlaamse overheid. Beide hebben vorig jaar een hoge vlucht gekend. Sinds de lancering van MijnVerbouwLening in najaar 2022 hebben bijna 83.000 huishoudens die lening aangevraagd. In 2022 hebben bijna 5000 huishoudens – bijna 9% meer dan in 2021 - een Vlaamse Woonlening gekregen voor een woonaankoop. Aan allebei zijn inkomensvoorwaarden verbonden.
Hulp aan solvabele huishoudens met onvoldoende spaargeld
Met het voorstel van Embuild Vlaanderen van een achtergestelde lening met uitstel van betaling, bestemd voor het deel spaargeld dat een potentiële koper tekort komt, kunnen huishoudens met te weinig eigen middelen toch een hypothecaire lening bekomen. Zo hoeven zij niet te wachten tot ze voldoende spaargeld bij elkaar hebben gekregen, want dan lopen zij het risico dat bouwgrondprijzen en bouwkosten verder stijgen. Zo kunnen zij onmiddellijk profiteren van een energie-efficiënte woning en bijgevolg laag energieverbruik. Gezinnen die hiervan gebruik maken, betalen de lening ook terug waardoor de kosten voor de overheid beperkt blijven. De enige kost voor de overheid is een rentekorting.Want vooral bij nieuwbouw is de initiële investeringskost hoog aangezien alle investeringen in isolatie, hernieuwbare energie en duurzame technieken moeten gebeuren bij aanvang van het project. Zelfs als blijkt dat nieuwbouw op lange termijn de meest budgetvriendelijke en duurzame keuze is, haken gezinnen vandaag af omdat ze onvoldoende eigen middelen kunnen voorleggen bij de start van hun project.
Een voorbeeld: Els en Bart willen een nieuwbouwwoning aanschaffen voor 350.000 euro (incl. btw). Zij beschikken over 50.000 euro spaargeld en ze zijn al eigenaar van de bouwgrond. Hoewel de bank van oordeel is dat zij over voldoende beschikbaar inkomen beschikken om de lening af te lossen, vraagt de bank 70.000 euro eigen inbreng. Vandaag dienen Els en Bart verder te sparen tot zij voldoende eigen middelen hebben. Met als risico dat intussen de prijzen op de nieuwbouwmarkt stijgen.
Met het voorstel van Embuild Vlaanderen kunnen zij de ontbrekende 20.000 euro lenen met de Vlaamse overheid als bijkomende garantie voor de bank. Bovendien start de terugbetaling pas na vijf jaar. Vanaf jaar zes is immers 20%* van het hypothecaire krediet afbetaald en is de koper in staat om te starten met de geleidelijke afbetaling van de renteloze lening van 20.000 euro (*bij een lening op 20 jaar tegen 3% jaarlijkse rente).
Na 5 jaar hebben zij al 55.143 euro kapitaal afgelost. Bij aanvang van de lening was de quotiteit nog 86%. Door meer dan 55.000 euro af te lossen is de quotiteit gedaald tot 80%. Dankzij de jaarlijkse indexering van de lonen is het aandeel van hun maandelijks inkomen dat zij nodig hebben om de lening af te betalen gedaald van 42% naar 38%. Zowel op het vlak van inkomen als op het vlak van quotiteit staan Els en Bart er na 5 jaar er beter voor om hun lening te kunnen aflossen.
