Die maatregel treft een groep die traditioneel een belangrijke rol speelt in de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt. Oudere huiseigenaren beschikken vaak nog over een aanzienlijk aflossingsvrij hypotheekdeel. De Hypotheker verwacht dat het aangescherpte beleid, dat al werd ingevoerd door Rabobank en Obvion, door meerdere banken zal worden gevolgd. Dat zet niet alleen de verhuisbereidheid onder druk, maar heeft ook gevolgen voor het aanbod van eengezinswoningen.
Volgens De Hypotheker onderschatten veel oudere woningbezitters het effect van de aangescherpte hypotheekregels van de Rabobank en Obvion. Vanaf de leeftijd van 57 jaar wordt bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek of een verhoging- of oversluiting van de bestaande hypotheek getoetst op basis van het toekomstige pensioeninkomen, waardoor over het algemeen minder kan worden geleend. In combinatie met deze strengere acceptatieregels, wat betekent dat bij verhuizing, oversluiting- of aanpassing van een bestaande hypotheek een kleiner deel van de hypotheek aflossingsvrij kan worden voortgezet, kunnen de maandlasten flink hoger worden.
Uit berekeningen van De Hypotheker blijkt dat een klantstel van 57 jaar met een gezamenlijk inkomen van 120.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro wil gaan verhuizen, onder de nieuwe voorwaarden nog maximaal 150.000 euro aflossingsvrij kan financieren. Het resterende bedrag moet worden afgelost of omgezet naar een andere hypotheekvorm. Op basis van de huidige hypotheekrente leidt dit tot een stijging van de netto hypotheeklasten met bijna 1.750 euro op jaarbasis. Dit heeft impact voor veel oudere huishoudens die op termijn willen doorstromen naar een kleinere koopwoning.
Aflossingsvrij aandeel blijft groot
Hoewel het aantal nieuwe aanvragen voor een deels aflossingsvrije hypotheek in de afgelopen jaren is afgenomen, blijft het belang van deze hypotheekvorm groot. Uit cijfers van De Hypotheker blijkt dat in 2022 ruim 37 procent van alle hypotheekaanvragen een aflossingsvrij deel bevatte. Het aandeel liep in de hierop volgende jaren terug, naar 28 procent in 2023 en 27 procent in 2024 en 2025.Starters maken nauwelijks gebruik van deze hypotheekvorm, onder meer doordat zij dan geen recht hebben op hypotheekrenteaftrek. De aanvragen die er nog zijn, komen vooral van woningbezitters die eerder een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten en deze willen voortzetten bij verhuizing of aanpassing van de hypotheek. Onder bestaande hypotheken is het aandeel aflossingsvrije leningen duidelijk hoger onder oudere huiseigenaren. Zo is het aandeel aflossingsvrij binnen het totaal aantal aflossingsvrije hypotheken bij 55-plussers maar liefst 76 procent.
Ondanks de daling van het aantal nieuwe aanvragen is nog altijd 45 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij. Door de sterke stijging van de huizenprijzen beschikken veel woningbezitters over overwaarde, wat de risico's op korte termijn beperkt. Tegelijkertijd loopt een groot deel van deze aflossingsvrije hypotheken tussen 2035 en 2038 af. Hierbij gaat het vooral om oudere huizenbezitters. Voor hen is er sprake van een aanzienlijke beperking door de combinatie van een aflopende hypotheek, een lager pensioeninkomen en de verwachting is dat meerdere geldverstrekkers strengere acceptatiecriteria zullen toepassen.
Aanscherping hypotheekbeleid zet doorstroming onder druk
De aanscherping van het beleid rond aflossingsvrije hypotheken komt volgens Mark de Rijke, commercieel directeur bij De Hypotheker, niet uit de lucht vallen. De maatregel is ingegeven door beleid vanuit de Europese Centrale Bank, die het hoge aandeel aflossingsvrije hypotheken in Nederland in vergelijking met andere Europese landen als risicovol beschouwt."Rabobank en Obvion zijn de eerste banken die deze stap zetten, maar wij verwachten dat meerdere banken dit beleid zullen volgen", aldus De Rijke. "De gevolgen hiervan zullen vooral merkbaar gaan zijn in de dynamiek op de woningmarkt. Zo worden huishoudens die hun aflossingsvrije hypotheek moeten aanpassen, geconfronteerd met hogere woonlasten. Dit vermindert de bereidheid om te verhuizen en zet de doorstroming verder onder druk. Terwijl juist ouderen die willen verhuizen de doorstroming op de woningmarkt kunnen bevorderen, heeft deze maatregel relatief veel impact op deze leeftijdsgroep. We vinden dat zorgelijk, omdat doorstroming cruciaal is om beweging in de huizenmarkt te krijgen en ruimte te creëren voor andere woningzoekenden. Het is daarom van groot belang dat deze oudere woningbezitters zich tijdig en goed laten informeren over hun financiële situatie en mogelijkheden om vervelende verrassingen in de toekomst te voorkomen."
