De markt stabiliseert zich na een prijsstijging
De vastgoedprijzen in ons land blijven stijgen, maar aan een veel lager tempo dan de voorbije jaren. Vandaag betaal je voor een vierkante meter vastgoed in België €2.300, dat is 2,9% meer dan een jaar geleden. Op niveau van de regio’s kost eenzelfde vierkante meter €3.322 in Brussel (+1,2%), €2.435 in Vlaanderen (+3,3%) en €1.727 in Wallonië (+2,7%).
Deze trend markeert een aanzienlijke verandering ten opzichte van de jaarlijkse groei van de vastgoedprijzen in België, die tussen oktober 2021 en oktober 2022 gemiddeld 4,6% bedroeg en in diezelfde periode tussen 2020 en 2021 5,7%. Met de huidige stijging van 2,9% sinds oktober 2022 is deze groei bijna gehalveerd ten opzichte van de voorgaande jaren. Tot nu toe had ons land geen jaarlijkse prijsstijging van minder dan 3% meer gekend sinds begin 2018.
De vertraging van de markt zette het afgelopen kwartaal door, met een prijsstijging van slechts 0,8% op nationaal niveau. De meer gematigde groei van het kwartaal is in lijn met het gemiddelde voor Q3 voor de periode van 2020 tot 2022, dat 0,9% bedroeg. We mogen daarbij niet vergeten dat het derde kwartaal over het algemeen minder dynamisch is op de vastgoedmarkt.
Disclaimer: Deze grafiek toont de prijsevolutie in België over een periode van 12 maanden voor elke maand tussen januari 2012 en september 2023, waarbij elke maand wordt vergeleken met dezelfde periode het jaar daarvoor. Een procentuele stijging van 6,8% in februari 2021 vertegenwoordigt de groei van de huizenprijzen in België tussen februari 2020 en februari 2021.
De markt stabiliseert zich na een prijsstijging, die het sterkst was begin 2021. Dit had te maken met de lage vastgoedrente en een post-pandemische hausse. De eerste correctie vond plaats begin 2021, toen de prijsstijging in een jaar tijd terugviel naar het niveau van vóór de pandemie.
"Begin 2022 was er sprake van een anticipatie-effect, waarbij kopers nog snel overgingen tot aankoop voordat de rentestijging te groot zou worden, wat de prijsgroei tijdelijk deed toenemen. Sinds het derde kwartaal van 2022 zien we echter een vertraging van deze groei, geaccentueerd door de hoge rente en de beperkingen van banken op woningkredieten." Aldus Piet Derriks, Managing Director van Immoweb.
Blijvende druk op de koopkracht van Belgische huishoudens
Ondanks de indexering van de lonen begin dit jaar, blijft de koopkracht 15% lager dan in januari 2022. Gemiddeld kan een Belgisch huishouden zich 101 m² vastgoed veroorloven, 18 m² minder dan in januari 2022. In Brussel kan het gemiddelde huishouden zich 56 m² (-9 m²) veroorloven. In Vlaanderen is dat 98 m² (-17 m²) en in Wallonië 136 m² (-23 m²).
De daling van de vastgoedkoopkracht oefent aanzienlijke druk uit op de vraag en bijgevolg op de vastgoedprijzen. Ondanks een verwachte koopkrachtstijging als gevolg van de indexering van de lonen eind 2023, zal dat niet volstaan om het koopkrachtverlies van 15% dat we tot nu toe hebben gezien, te compenseren. De druk op de prijzen blijft dus bestaan en het is waarschijnlijk dat de prijzen dit jaar gematigder zullen blijven bewegen. Een prijsdaling blijft een mogelijkheid in de komende maanden.
De vastgoedrente is dit jaar relatief stabiel in vergelijking met 2022. Deze stabiliteit zal de komende maanden wellicht aanhouden. De ECB heeft onlangs haar belangrijkste rentetarieven met 25 basispunten verhoogd, maar gaf aan dat dit wellicht het einde van het opwaartse traject markeert. Bovendien zal dit renteniveau waarschijnlijk voor langere tijd worden gehandhaafd. Deze situatie, met een tragere prijsstijging en constantere rentetarieven, zou moeten resulteren in een stabiele koopkracht tegen het einde van 2023.
"In 2022 schommelden de rentetarieven sterk, waardoor kopers hun aankoopplannen regelmatig moesten herzien", legt Piet Derriks uit."Nu de rente en de prijzen zijn gestabiliseerd, zien we de mogelijkheid terugkeren om hun vastgoedprojecten beter te plannen. Kopers hebben nu meer stabiliteit om weloverwogen beslissingen te nemen."
In vergelijking met onze buurlanden, met name Duitsland en Frankrijk, waar de vastgoedprijzen dalen, heeft de indexering in België onze koopkracht tijdelijk behouden, wat een positieve impact heeft op de vraag.
Veranderende dynamiek: Vlaanderen overtreft Brussel nu in prijsgroei
Een opvallende tendens is dat Vlaanderen Brussel heeft ingehaald op het vlak van prijsgroei. Immoweb vergeleek prijsschommelingen in de drie Belgische gewesten sinds 2011. Sinds april 2023 ligt de Brusselse prijsindex lager dan die van Vlaanderen. Vlaanderen vertoont, met een stijging van 40,1% sinds 2011, een sterkere prijsgroei dan Brussel, waar de prijzen sinds 2011 met 38,9% stegen.Dat is opvallend, want sinds 2016 is Brussel de drijvende kracht achter de vastgoedprijsgroei in België, een trend die werd omgebogen na de pandemie, en geaccentueerd wordt door de monetaire verstrakking en de stijging van de vastgoedrente vanaf de tweede helft van 2022.
Duidelijke contrasten: prijsgroei in stedelijke en rurale gebieden
De provincie waar de prijzen het meest stegen sinds het begin van dit jaar is Luxemburg (+4,4%). De provincies West-Vlaanderen (+4,2%), Vlaams-Brabant (+3,8%) en Henegouwen (+3,4%) behoren ook tot de grootste stijgers dit jaar.Op het niveau van de grote steden* stegen de prijzen het meest in Brugge (+5,6), Leuven (+4,8), Charleroi (+4,5) en Namen (+4,1), terwijl Luik (+1,2%), Brussel (+1,5%), Antwerpen (+1,4%) en Gent (+2%) meer gematigde prijsstijgingen kenden. Het verschil tussen de regio’s wordt versterkt door de terughoudendheid van banken om risico’s te nemen en dus om leningen of hoge leenbedragen toe te kennen, wat de druk op de markt verhoogt.
Piet Derriks legt uit: “In Brussel zien we een unieke situatie op de vastgoedmarkt. Als regio die al gekenmerkt wordt door hoge prijzen en een relatief lage koopkracht, worden kopers in Brussel geconfronteerd met grote beperkingen op vlak van de leencapaciteit. Tegen deze achtergrond hebben wijzigingen in de rentevoeten een nog grotere impact op wie in onze hoofdstad wil kopen. Dit is de voornaamste reden waarom de prijzen in duurdere steden zoals Brussel en Antwerpen sterker zijn gedaald. Kortom, de kleinste schommeling in de leenvoorwaarden heeft een aanzienlijke impact op de vastgoedmarkt in onze steden."
Aan de andere kant kennen plattelandsgebieden, zoals Luxemburg, de grootste prijsstijging. Deze trend wordt aangewakkerd door de aanhoudende hoge rentevoeten, die leningen duurder maken en veel kopers ertoe aanzetten om op zoek te gaan naar vastgoed in meer betaalbare gebieden.
"Waals-Brabant en Vlaams-Brabant hebben dit jaar een grotere groei gezien. Dit kan worden verklaard door het feit dat de hoge prijzen in Brussel veel kopers ertoe aanzetten om naar de perifere provincies te verhuizen, waar de vastgoedprijzen aantrekkelijker zijn,” besluit Piet Derriks.
*Grote steden duidt hier op de administratieve districten die de steden en hun voorsteden omvatten.
