Verkoopprijzen van woningen dalen niet

ERA, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars, maakte vandaag bekend dat tegen de algemene verwachting in, de verkoopprijzen van huizen gelijk bleven in 2008. De verkoopprijzen van appartementen steeg in Vlaanderen opnieuw met 5,5%. De ERA-makelaars verkochten weer meer woningen.

In België steeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis met drie slaapkamers, het referentiehuis van ERA, in 2008 met 1.000 euro van 206.000 euro naar 207.000 euro. In Vlaanderen bleef de prijs stabiel op gemiddeld 209.000 euro. Uiteraard zijn daarin ook provinciale verschillen merkbaar: de twee grootste uitschieters waren Antwerpen waar de prijzen daalden met 2,5% en Limburg waar ze met 2,1% stegen.

De verkoopprijs van een bestaand appartement met twee slaapkamers, het referentieappartement van ERA, nam in 2008 toe met 5,5% tot 163.000 euro. Per provincie tekenden zich hier wel grote verschillen af. In tegenstelling tot de huizen stegen de prijzen van appartementen het meest in Antwerpen, en wel met 9% tot 156.00 euro, gevolgd door Vlaams-Brabant met een stijging van 7,5% tot 174.000 euro. De tegenhanger was Oost-Vlaanderen, waar de prijzen met bijna 19% daalden, het ging hier echter om een gering aantal transacties, waardoor de uitschieters zwaar doorwegen.

De verkoopprijs van nieuwbouwappartementen daalde wel. Een nieuw appartement werd in 2007 nog verkocht voor 203.000 euro. In 2008 lag de gemiddelde verkoopprijs 5,7% lager op 191.000 euro.

In 2007 bedroeg het prijsverschil tussen een gemiddeld bestaand appartement en een nieuwbouwappartement nog 34%, inmiddels is dat verschil teruggelopen tot 21%.

Alain Declercq, Senior Business Consultant bij ERA en de man achter de analyse licht toe: “Het verschil in waarde tussen bestaande appartementen en nieuwbouw was te groot geworden. Nieuwbouw is dan wel nieuw, maar meestal ook minder ruim dan appartementen van 10 à 20 jaar geleden. Het is duidelijk dat de consument niet meer bereid is dit grote prijsverschil te betalen.”

Na paniek, alweer sprake van herstel

Hoewel het aantal transacties aanzienlijk lager lag de laatste twee maanden van het afgelopen jaar, zijn deze nu weer op gang gekomen. Tot november verkochten de ERA-makelaars aanzienlijk meer woningen dan in het voorgaande jaar. In november trad er een duidelijk terugval op, maar eind december was er alweer sprake van herstel. Iain Cook, bestuurder van ERA, wijt de terugval in transacties eind 2008 vooral aan volgende zaken: “De banken hebben de hypotheekaanvragen in oktober en november erg opgehouden, wat begrijpelijk is in het licht van de toen exploderende kredietcrisis. Toen de ergste paniek begin december voorbij was, was er overal sprake van een renteverlaging waardoor kopers een afwachtende houding aannamen. Natuurlijk speelde het negatieve sentiment in de markt en de grote onzekerheid ook een rol. Tenslotte was er ook nog de nieuwe verplichting om per 1 november een Energie Prestatie Certificaat te hebben bij de verkoop, wat ook nog voor vertragingen heeft gezorgd. “

Het aanbod stijgt echter wel sneller dan de vraag, want de ERA-makelaars kregen in 2008 35% meer woningen in verkoop en verkochten er slechts 6 % meer.

België blijft woningmarkt crisis bespaard

De prijzen in de Belgische vastgoedmarkt blijven in vergelijking met de andere Europese landen stabiel. Iain Cook legt uit waarom: “De Belgen verhuizen relatief erg weinig in vergelijking met de landen waar er nu echt sprake is van een crisis op de woningmarkt. De prijzen stegen hier de laatste jaren bovendien minder snel dan in de andere landen en wij hebben een zeer goed hypotheeksysteem. Al deze factoren leiden ertoe dat de Belgische woningmarkt veel sterker is dan in de meeste andere landen”.

Huizen staan langer te koop, appartementen worden sneller verkocht

Een huis stond in 2008 gemiddeld 99 dagen te koop bij een ERA-makelaar, dat was negen dagen langer dan in 2007. West-Vlaanderen was de uitschieter. Daar werden huizen gemiddeld in slechts 86 dagen verkocht, vijf dagen sneller dan in het voorgaande jaar.

Op de markt van bestaande appartementen tekende zich een ander beeld af. In Vlaanderen stond een appartement in 2007 116 dagen te koop. In 2008 nog slechts 104 dagen. Ook hier weer grote provinciale verschillen. In Oost-Vlaanderen, waar de prijsdaling het grootst was, werd een appartement het snelst verkocht, in gemiddeld 83 dagen. Aan de kust duurde dat het langst, 126 dagen, maar dat was nog altijd acht dagen korter dan het jaar voordien.

Geen solden op vastgoedmarkt

Kopers die hoopten te profiteren van “solden” en dachten dat de prijzen van woningen met tientallen procenten zouden dalen, komen bedrogen uit. Voor recent afgesloten hypotheken, ligt de maandlast echter wel een stuk lager. De hypotheekrente voor een lening op 20 jaar daalde immers in 2008 met bijna anderhalf procentpunt van 6,2% in november naar 4,8% eind december. Dat betekent dat iemand die een woning koopt van € 200.000 nu € 134 per maand minder hoeft af te betalen. Over de gehele looptijd levert dat een voordeel op van ruim € 32.000.

Druk op huurmarkt zal toenemen

De afgelopen jaren hebben enorm veel mensen die een woning konden kopen dat gedaan. Intresten lagen historisch laag en de banken waren gretig om een hypotheek te verstrekken voor de volle 100% van de koopprijs, inclusief de bijkomende registratie- en aktekosten. Intussen zijn de banken voorzichtiger geworden. De kredietcrisis, maar ook het wegvallen van een zekere prijsstijging van woningen binnen een korte periode, zijn hiervan de oorzaak. Mensen die geen eigen spaargeld hebben zijn dus aangewezen op de huurmarkt. De druk op deze markt zal volgens ERA dan ook toenemen.

Stenen de ideale belegging

Belgen die hun vertrouwen in en geld verloren op de aandelen- en obligatiemarkt, hebben de laatste maanden veel beleggingsobjecten gekocht. Zij beseffen dat de verhuurmarkt verbetert en dat ze hun (vaak zuurverdiende) spaarcenten beter in stenen kunnen beleggen, waar grote verliezen zoals op de aandelenmarkt uitgesloten zijn.

Wat brengt 2009?

Iain Cook: “Wij verwachten dat de banken geleidelijk naar een normalisatie van hun kredietbeleid terugkeren en dat de kopers zich zullen realiseren dat er geen koopjes te doen zijn. Immers, correct geprijsde panden worden nog altijd vlot verkocht. Ook de verkopers worden zich daar langzamerhand van bewust. Als je wil verkopen, moet je met een realistische prijs de markt op gaan.”