Vijf kernobservaties voor de Europese woningmarkt 2012

Vooruitkijkend naar 2012, valt op dat de Europese woningmarkt tekenen van stress blijft vertoont, nu de economische onzekerheid aanhoudt en het klantenvertrouwen zwak blijft. Klanten blijven op hun hoede voor wat een verlengd herstel is geworden; toch ziet ERA dat de woningmarkt zich stabiliseert nu de realiteit de kop opsteekt en er van crisismodus naar herstel geëvolueerd wordt. De discrepantie tussen de sterkere markten in het noorden en de zwakkere in het zuiden blijft aanhouden; verdere verslechtering zal nog te zien zijn in de Zuid-Europese markten van Griekenland, Spanje en Portugal en Ierland in het westen. Een uitzondering in het noorden is Nederland, dat blijft worstelen met verdere achteruitgang in verkoop en prijzen, met sombere vooruitzichten voor 2012. Markten die de crisis tot nu toe goed hebben doorstaan, zoals Frankrijk en België, zullen gematigd beginnen vertragen tijdens 2012. Woningmarkten die historisch stabiel zijn zoals Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland blijven op het stabiele pad; er worden geen dramatische veranderingen verwacht in 2012 en deze landen zullen zelfs kunnen genieten van een bescheiden groei. In het Oosten is de activiteit van de Bulgaarse huizenmarkt aanzienlijk hersteld, maar prijzen blijven nog steeds achter. Ieder land binnen Europa heeft zijn eigen vastgoedcyclus, interne dynamiek en micro-economie. Het is onmogelijk om te veralgemenen. Toch steken een aantal trends de kop op.

Hier is de Top Vijf van observaties en kernfactoren waarvan ERA merkt dat ze de Europese huizenmarkt in 2012 zullen beïnvloeden:

1. De instabiliteit van de eurozone en zwakke wereldmarkten blijven het klantenvertrouwen negatief beïnvloeden en de angsten over werkzekerheid stimuleren. De onzekerheid en angst die wordt gecreëerd door het “onbekende” houdt klanten tegen om een beslissing te nemen over hun huis. “Waarom zou ik nu kopen als de prijzen verder gaan zakken?” Of, “Waarom nu verkopen als ik later een betere prijs kan krijgen?”. Deze afwachtende houding vertraagt de vraag.
   
2. Hypothecaire leningen kennen in veel landen historisch lage rentes, maar zijn moeilijk te krijgen, zelfs voor de meest kredietwaardige klanten, wat het kopen van een huis bemoeilijkt. ERA verwacht dat hypothecaire tarieven laag blijven of lichtjes zullen stijgen, zoals dat het geval was in 2011. Vooral kopers van een eerste huis zullen getroffen worden door de strengere leencriteria. Deze factoren samen zullen leiden tot relatief vlakke of zachtjes dalende jaar-op-jaar-transactieniveaus in veel Europese markten.
   
3. Landen die instortende prijzen en transacties hebben meegemaakt (Ierland, Griekenland, enz. ), bereiken de bodem; deze neerwaartse trend gaat verder in 2012 maar is wel vertraagd. Aanhoudende economische zwakte zal evenwel leiden tot verdere inkrimping, ofschoon in een veel trager tempo.
   
4. Een overaanbod aan huizen zal de prijzen van huizen onder controle houden in de meeste landen, hoewel er een paar uitzonderingen zijn (zoals Frankrijk, België…) ERA verwacht geen aanzienlijke prijsschommelingen naar boven noch naar beneden in 2012 en wijzigingen zouden beperkt moeten blijven tot 1 à 5% terwijl de markten zich aanpassen aan een nieuwe prijsrealiteit tijdens het jaar.
   
5. 2012 zal een jaar van aanpassing zijn voor veel landen, omdat nieuwe regeringsinitiatieven en hervormingen worden geïmplementeerd om de economie te stimuleren en de budgettekorten op te vangen. In sommige landen (België) worden er nieuwe belastingen geïmplementeerd in verband met vastgoed, in andere worden dan weer bepaalde stimulerende maatregelen ingetrokken zoals bijvoorbeeld de Nederlandse overdrachtsbelasting (registratierechten) (nu 2%, stijgt terug naar 6%).

Samengevat ziet ERA voor 2012 een algemene inkrimping van de markt en een vertraging van de verkoop in de meeste Europese landen die werden onderzocht, waarbij de meeste van 1 tot 10% zullen achteruitgaan, met uitzondering van Griekenland en Ierland. Het tempo van de achteruitgang is aan het vertragen en stabilisatie is in zicht.