Na enkele verhitte jaren op de vastgoedmarkt, was er het voorbije jaar voor het eerst sinds lang nog eens sprake van een spreekwoordelijke afkoeling van de vastgoedmarkt. Het aantal transacties daalde met liefst 30 procent het voorbije jaar. “Vastgoedmakelaars moeten veel meer bezoeken inplannen alvorens een pand verkocht raakt. Er is opnieuw tijd om met moeder en vader of met een expert een bijkomend bezoek te doen, en er wordt weer meer onderhandeld. Kortom, we zijn opnieuw in een normale situatie beland,” aldus Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep.
De vastgoedprijzen bleven, ondanks de forse daling in het aantal transacties, stabiel. Vastgoedmakelaars verwachten eenzelfde trend in 2024, al waarschuwen ze voor een markt op ‘drie snelheden’. “Een perfect instapklare, leuk ingerichte woning in een aangename buurt zal zo’n 3 procent duurder worden, en dus mee-evolueren met de inflatie. Maar volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek zullen nog 5 procent goedkoper worden, boven op de prijsdaling met 10 procent van dit jaar”, zegt Johan Krijgsman, CEO van ERA.
Renovatieverplichting
Vooral de renovatieverplichting, die exact een jaar geleden het levenslicht zag, speelt daarin een cruciale rol. “Vastgoed met een slechte energiescore zal echter nog meer en sneller in waarde zakken. In het kader van de renovatieverplichting kijken kopers aan tegen een grote renovatiekost, wat de aankoopprijs fors zal doen dalen”, dixit Johan Heylen, bestuurder van Heylen Vastgoed. “Mensen willen ook niet meer zelf gaan renoveren omdat ze door de renovatieplicht al gauw in een totaalrenovatie terechtkomen. De koper van vandaag kiest daarom resoluut voor instapklaar, energetisch vastgoed. 80% van de woningen in deze categorie worden overigens binnen de maand na lancering verkocht”, vervolgt Heylen. 
Volgens Wouter Coucke, Directeur Ontwikkeling bij projectontwikkelaar Camino Group, legt de overheid de foute nadruk. “Er moet meer ingezet worden op vervangingsbouw van zodra een bepaalde drempel bereikt wordt, waarbij de renovatiekosten niet meer opwegen ten aanzien van het uiteindelijke resultaat. Soms is afbraak en heropbouw gewoon de betere oplossing, maar nu wordt door de overheid enkel renovatie in de schijnwerpers gezet en dat is een beetje eenzijdig.”
Heropleving nieuwbouwmarkt
Door de populariteit van energiezuinig vastgoed, verwachten vastgoedexperten een heropleving van de nieuwbouwmarkt en bij uitbreiding de volledige vastgoedmarkt. “Ik verwacht dat het aantal nieuwbouwtransacties in 2024 met 10 à 15 procent zal stijgen. Maar dat percentage komt wel na een daling van 35 procent in 023. Dat maakt dat eind 2024 het aantal transacties wel nog altijd een kwart lager zal liggen dan in het ‘vastgoed grand cru jaar’ 2022”, vertelt Krijgsman. “De vastgoedmarkt zal in zijn geheel terug opveren. De terugval van 30 procent zal terug weggewerkt worden”, verwacht Johan Heylen. “Nieuwbouwprojecten zullen in 2024 eindelijk kunnen opstarten. Die doorstart is in 2023 uitgebleven door de volatiele markten en ellenlange vergunningtrajecten, maar staat in 2024 te gebeuren”, vervolgt hij. Die ellenlange vergunningtrajcten blijven voor projectontwikkelaars, ondanks de positieve vooruitzichten, een doorn in het oog. “Er mag best wat politieke moed zijn om knopen door te hakken. Door de besluiteloosheid werkt de overheid een huurkloof door gebrek aan kwalitatieve huisvesting in de hand. Iedereen kan zomer bezwaar indienen en bouwprojecten met maanden doen opschuiven”, klinkt het bij Sven Potvin van Antonissen Development Group. “Die krapte in het aanbod werkt hogere huurprijzen in de hand”, weet Filip Dewaele. “De huurprijzen en dus ook het huurrendement gaan verder stijgen door de steeds grotere vraag en het beperktere aanbod. De vraag stijgt, omdat een groeiende groep mensen door de hoge vastgoedprijzen noodgedwongen moet huren. Ook het aantal mensen dat zijn huurwoning kan inruilen voor een eigen woning, daalt”, besluit hij.
