Nieuwe wet op de mede-eigendom: wat verandert en voor wie?

Vanaf 1 januari 2019 treedt de hervorming van de wetgeving op de mede-eigendom in werking. Deze hervormingen, opgemaakt door een werkgroep aangesteld door Minister van Justitie Koen Geens, optimaliseren de wetgeving die in 2010 gestemd werd. Want door verdichting en het toenemende aantal appartementen, wint deze wet aan belang. Maar wat verandert er nu en voor wie? Cathérine Eelen, Legal Counsel bij vastgoedontwikkelaar CORES Development, verduidelijkt de belangrijkste veranderingen.

“Algemeen zorgt de nieuwe wet op de mede-eigendom ervoor dat het beheer van gebouwen efficiënter en eenvoudiger zal verlopen en dat de Vereniging van de Mede-Eigenaars (VME) meer slagkracht krijgt. Hierdoor zullen gebouwen hun waarde langer behouden. Deze hervorming heeft een grote toegevoegde waarde voor de algemene kwaliteit en de staat van de appartementsgebouwen in België.”

Cathérine Eelen, Legal Counsel bij Cores Development.

Wat verandert er voor de mede-eigenaar?

1. De mede-eigenaar krijgt meer slagkracht.

Waar de VME vroeger een 3/4e meerderheid nodig had om belangrijke werken aan een gebouw te laten uitvoeren, heeft deze nu nog maar een 2/3e meerderheid nodig. Het vervangen van een lift of het laten uitvoeren van dak- of gevelwerken wordt dus eenvoudiger.

Voorbeeld:
Is het echt nodig om de gevel te vernieuwen? Wie staat in voor het onderhoud van de tuin? Wanneer moeten we de balkons renoveren? Investeren we in energiezuinigheid? Deze vragen blijven aan de orde, maar de knoop kan vanaf nu sneller doorgehakt worden.

Eveneens om gebouwen beter te kunnen onderhouden, is de aanleg van een reservefonds vanaf nu verplicht wanneer de gemene delen van een gebouw minstens vijf jaar geleden werden opgeleverd. Je kan hier wel aan ‘ontsnappen’ met een 4/5e meerderheid.Ook voor de afbraak en de totale wederopbouw van een gebouw versoepelen de regels. Vanaf nu heeft de VME geen unanimiteit meer nodig, maar volstaat een 4/5e meerderheid. Die is van tel wanneer het gaat om een afbraak omwille van hygiëne of veiligheid, of wanneer de kostprijs van de aanpassingswerken buitensporig zou zijn.

Voorbeeld:
Aan de kust staan heel wat verloederde appartementsgebouwen die klaar zijn voor afbraak, maar niet gesloopt kunnen worden omdat één mede-eigenaar niet akkoord gaat me de sloop.

Bovenstaande zaken geven de mede-eigenaars dus meer slagkracht en zorgen er ook voor dat gebouwen gemakkelijker te onderhouden zijn en in een betere staat vertoeven.

2. De gebruiker betaalt en de betaler beslist.

Enkel de eigenaars die bijdragen aan de lasten in de gemene delen, mogen meestemmen over die gemene delen. Bij CORES Development was dit in bepaalde gevallen al zo. Iemand die op de benedenverdieping woont, betaalt bijvoorbeeld niet mee voor de lift, maar hij of zij hoeft dus ook niet mee te beslissen over de lift.

3. De VME kan een voorlopig bewindvoerder aanstellen.

Dit komt enkel voor bij noodsituaties, wanneer er discussies zijn die alles blokkeren tussen de syndicus en de VME. Het voordeel van deze aanpassing is dat de bewindvoerder verder kan instaan voor het onderhoud van het gebouw en er dus geen verloedering ontstaat. De exacte taken van de bewindvoerder zijn niet opgenomen in de wet, de praktijk zal moeten uitwijzen hoe dit concreet in zijn werk zal gaan.

4. De eigenaar is verantwoordelijk om de beslissingen van de algemene vergadering door te geven aan zijn huurders.

Wat verandert er voor de syndicus?

1. De syndicus wordt verplicht om een financieel transparant beleid te voeren.

De syndicus krijgt er wat administratie bij, hij moet al zijn bevoegdheden en taken oplijsten in zijn contract en duidelijk aangeven welke zijn inbegrepen in het maandelijkse forfait en welke daarnaast ‘extra’ worden aangerekend. Voor niet-vermelde prestaties kan de syndicus geen vergoeding vragen. Op die manier weten de mede-eigenaars exact wat ze van de syndicus kunnen verwachten.

Voorbeeld:
De syndicus moet aangeven welke prestaties er onder de maandelijkse forfait vallen. Hij moet de mede-eigenaars verplicht informeren over zijn tarieven.

2. Ook de syndicus krijgt in bepaalde gevallen meer slagkracht.

Door de afslanking van de statuten verschuiven de regels rond de algemene vergadering en de syndicus naar het reglement van interne orde. Hierdoor is er geen notariële akte meer nodig wanneer de werking van de algemene vergadering wijzigt, en worden er dus heel wat kosten bespaard.

3. De syndicus mag achterstallige betalingen innen.

De VME is vanaf nu bevoorrecht schuldeiser. Vroeger moest de syndicus goedkeuring vragen aan de jaarlijkse algemene vergadering om achterstallige betalingen van een eigenaar te innen. Vanaf nu kan de syndicus dat zelf doen (op voorwaarde dat die functie is opgenomen in de statuten).

En verder?

1. De notariële statuten kunnen door de ontwikkelaar éénzijdig gewijzigd worden tot aan het moment van de voorlopige oplevering van de gemene delen.

Voor de projectontwikkelaar maakt dit een heel groot verschil, zij hebben meer vrijheid dankzij deze versoepeling. Soms moeten er last minute zaken aangepast worden aan een project. Een privé lokaal kan uiteindelijk toch een gemeenschappelijke ruimte worden omwille van technische omstandigheden. Vroeger kon dit enkel na goedkeuring door de VME. Dankzij de nieuwe wetgeving zal de ontwikkelaar mits naleving van de voorziene beperkingen en voorwaarden wel het nodige kunnen doen om de oorspronkelijke basisakte te wijzigen.

Voorbeeld:
Soms kunnen projectontwikkelaars niet alles voorzien en hebben ze toch meer gemeenschappelijke ruimte nodig dan gepland voor bv. de tellers. Nu hoeft deze aanpassing niet meer goedgekeurd te worden door eigenaars die al een kavel gekocht hebben.

2. Het wordt eenvoudiger om deelverenigingen op te richten.

Door deze versoepeling kan je binnen een gebouw ook deelverenigingen oprichten. Stel dat je een grond hebt met twee gebouwen op, die los van elkaar functioneren, heb je een hoofdstatuut voor de grond en een deelstatuut met rechtspersoonlijkheid voor elk gebouw. Dit zorgt ervoor dat de eigenaars van gebouw A niet moeten beslissen over gebouw B.

3. Het wordt mogelijk om een algemene vergadering te organiseren zonder tussenkomst van een syndicus of vrederechter.

Vroeger kon enkel een vrederechter samen met de algemene vergadering een nieuwe syndicus aanduiden in geval van ontslag van de vorige syndicus. Deze procedure duurde vaak lang waardoor een gebouw tijdelijk geen syndicus had en er geen onderhoudswerken werden uitgevoerd. Vandaag kan dit zonder vrederechter opgelost worden.

Bedenkingen?

Cores Development is als projectontwikkelaar enthousiast over de herzieningen, maar geeft aan dat bepaalde zaken nog niet glashelder staan genoteerd in de wet. Zo geldt de wijziging van de notariële statuten enkel wanneer ze vereist zijn door technische omstandigheden. Het samenvoegen van twee kavels, iets wat relatief vaak voorkomt en veelal geen grote impact heeft op de gemeenschappelijke delen, kan bijvoorbeeld nog niet éénzijdig door de ontwikkelaar afgehandeld worden.

Daarnaast is deze hervorming nog niet helemaal klaar voor de toekomstige nieuwe woonvormen, denk maar aan gedeelde woningen (co-housing), assistentiewoningen of gemengde projecten bestaande uit een mix van diverse woonvormen binnen één gebouw. De praktijk zal uitwijzen hoe dit verder evolueert.

Lees ook:

• Woningpas moet aanzetten tot renovatie
• Professionele syndicus Syncura heropent kantoor in Brussel
• Louise Marie: 207 nieuwe appartementen in Antwerpen
• Vastgoedacademie: Het nieuwe appartementsrecht