Een hypotheek oversluiten in Nederland: hier moet je op letten

Binnen haast ieder huishouden in Nederland vormen woonkosten de grootste kostenpost. Voor mensen met een huurwoning is het ieder jaar maar weer afwachten of en hoeveel de huur zal stijgen. Mensen met een koopwoning hebben te maken met maandelijkse hypothecaire lasten. Deze liggen vast gedurende de gekozen rentevastperiode. Zij kunnen toch alsnog zelf enige invloed uitoefenen op de hoogte van de hypotheek en zo besparen op hun woonlasten. Is de hypotheek in het verleden tegen een hoge hypotheekrente afgesloten, dan kan het lonen om nu nog de hypotheek over te sluiten. Maar waar moet je op letten?

Ook profiteren van lage hypotheekrente

Al jaren liggen de hypotheekrentes op een historisch laag niveau. Heb je je hypotheek in de jaren voor 2015 afgesloten, dan zal wordt waarschijnlijk een rente van rond de vier of vijf procent gerekend worden. Eind 2017 is het echter zelfs mogelijk een hypotheek met de populaire rentevastperiode van tien jaar af te sluiten voor minder dan twee procent. Door diverse internationale ontwikkelingen wordt wel verwacht dat deze vanaf 2018 zullen gaan stijgen. Om van de lage hypotheekrente nog een aantal jaar te kunnen profiteren kun je een hypotheek oversluiten.

Betaal niet teveel boeterente

De hypotheekverstrekker zal een boeterente rekenen wanneer je de hypotheek wilt oversluiten voordat de rentevastperiode beëindigd is. Zij lopen immers hypotheekrente in de toekomst mis. De hoogte van de boeterente werd in het verleden door iedere hypotheekverstrekkers zelf bepaald. Doordat er hierbij consumenten ernstig zijn benadeeld, is er in Europees verband afgesloten hoeveel het oversluiten mag kosten. Stelregel hierbij is het zogenaamde openbreken van het hypotheekcontract niet meer mag kosten dan het werkelijk geleden financiële nadeel van de bank. In Nederland heeft de AFM bepaalt dat voor berekening hiervoor de contante waarde methode gebruikt dient te worden. Dit betreft het renteverlies van de bank maal de resterende rentevastperiode. Om te checken of je niet teveel boeterente betaalt kun je de verwachte hoogte zelf online berekenen.

Hypotheekrente afhankelijk van financieringsdeel

Veel banken hanteren bij hypotheken zonder NHG van meer dan 50 procent van de woningwaarde een hogere rente. Deze wordt ook wel rente-opslag of risico-opslag genoemd. Hoe hoger de hypotheekschuld in verhouding tot de woningwaarde, hoe hoger de opslag. Wil je je hypotheek oversluiten, dan wordt standaard het deel van het eerdere aankoopbedrag of de WOZ-waarde gehanteerd. Deze cijfers kunnen echter alweer verouderd zijn door de snel stijgende huizenprijzen in Nederland het afgelopen jaar. Wil je in aanmerking komen voor een lagere tariefschaal, dan dien je je woning door een onafhankelijke partij te laten taxeren.

Voorwaarden bij ‘oude’ hypotheekvormen

De hypotheekrente volledig aftrekken is sinds 2014 alleen nog mogelijk bij een lineaire of annuïtaire hypotheekvorm. In Nederland waren echter in het verleden andere hypotheekvormen erg populair, zoals de spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Er zijn dus nog behoorlijk wat woningen die gefinancierd zijn door middel van een of een combinatie van deze ‘oude’ hypotheekvormen. Kijk bij het oversluiten van een oude hypotheekvorm niet alleen naar de renten, maar ook goed naar de voorwaarden. Bij veel hypotheekverstrekkers kun je bijvoorbeeld nog maar maximaal 50 procent van de woningwaarde financieren door middel van een aflossingsvrije hypotheek.

Oversluitkosten aftrekken van inkomen

Of het voordelig is om over te sluiten dient iedereen in zijn afzonderlijke geval te berekenen. Verlekker je echter niet alleen de lagere maandlasten, er staan immers ook kosten zoals de boeterente, taxatiekosten, notariskosten en inschrijfkosten van de hypotheekakte, afsluitkosten van de nieuwe hypotheek en mogelijk kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie tegenover. Goed om te weten: oversluitkosten zijn aftrekbaar van je belastbaar inkomen in het jaar dat ze gemaakt worden!