Waarom een woning verschillende taxatiewaarden kan hebben

Bij het kopen, verkopen of verzekeren van een huis in Nederland, bepaalt een taxateur de marktwaarde van het object. Geldverstrekkers, zoals de bank, eisen dat deze taxatie wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur en daarnaast wordt gevalideerd door een validatie-instituut. Door meerdere taxaties uit te voeren, kan in de uitkomst een verschil in marktwaarde ontstaan. Naast het inzicht in de markt van de taxateur, is dit te wijten aan een aantal andere factoren.

Hoe wordt de taxatiewaarde bepaald?

De taxateur neemt een aantal punten mee in zijn nauwkeurige beoordeling voor de taxatie. Er wordt naast de marktsituatie en de ligging van de woning onder andere gekeken naar inhoud, oppervlakte, isolatie, energiezuinigheid, nabije voorzieningen, het bestemmingsplan en geldende erfpacht. Alle bevindingen van de taxateur worden vastgelegd in een taxatierapport, afhankelijk van de wens van de opdrachtgever kan dit rapport naar een validatie-instituut gestuurd worden. Valt de woning onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan vindt er altijd een validatie van de taxatie plaats. De taxatie van een woning moet ten alle tijden uitgevoerd worden door een onafhankelijke taxateur, een makelaar heeft die bevoegdheid niet, omdat die betrokken is bij de aan- of verkoop van de woning. De makelaar mag wel een taxateur aandragen.

Verschil makelaar en taxateur

Makelaars zijn in de meeste gevallen ook gecertificeerde taxateurs, maar doordat de makelaar het aan- of verkoopproces begeleidt, wordt die niet gezien als onafhankelijke partij tijdens de taxatie. Vandaar dat er altijd een derde, objectief persoon, wordt ingeschakeld voor de taxatie van een woning. In een enkel geval komt het voor dat een taxateur niet objectief handelt en de tuchtrechter hierover moet oordelen. Door meerdere taxateurs een woning te laten beoordelen, kan het voorkomen dat de uitkomst van de marktwaarde verschilt, er wordt immers een schatting gemaakt van de waarde van het object. Er mag wel verwacht worden dat een dergelijk verschil niet groter is dan tien procent. Tussen de marktwaarde en de WOZ-waarde kan echter een aanzienlijk verschil zitten.

Andere waarden van een woning

Voor de verkoop van een woning maakt een makelaar een grove waardebepaling om tot een vraagprijs te komen. Naast de marktwaarde en de waardebepaling, heeft een woning ook een WOZ-waarde. Het bepalen van de WOZ-waarde wordt gedaan door de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de buurt te berekenen. Deze waarde wordt altijd vastgesteld op 1 januari het jaar voorafgaand, wat betekent dat een WOZ-waarde wel 1 tot 2 jaar kan achterlopen op de marktwaarde. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde van een woning om heffingen te berekenen. Een woning kan dus drie verschillende waarden hebben, die ieder voor een ander doeleinde ingezet worden. Voor het bepalen van de nauwkeurige marktwaarde is het dus vereist dat de taxateur onafhankelijk is en objectief handelt. Taxateurs kunnen een afwijkende marktwaarde van een woning bepalen door een different inzicht in de markt, subjectief handelen, of door bepaalde zaken zwaarder te laten wegen in hun beoordeling.