Een hypothecaire lening mag niet iets worden voor de happy few

De huishoudens in Vlaanderen kloppen steeds vaker aan bij de overheid voor een hypothecaire lening. Het aantal leningen bij het Vlaams Woningfonds ligt dit jaar al 11% hoger dan in 2022 en 57% hoger dan in 2021. Volgens Embuild Vlaanderen is dat te wijten aan het tekort aan eigen middelen dat heel wat huishoudens verhindert om een hypothecaire lening bij een bank aan te gaan. Terwijl je bij het Vlaams Woningfonds voor 100% kan lenen inclusief de notariskosten. Maar het Vlaams Woningfonds biedt slechts een oplossing aan een fractie van de huishoudens aangezien er inkomensvoorwaarden aan verbonden zijn. Daarom roept de bouwfederatie de Vlaamse regering met aandrang op om een breder instrument in het leven te roepen: een borgstelling of waarborg voor een deel van de eigen middelen.

Embuild Vlaanderen vraagt een tussenkomst van de overheid omdat huishoudens het steeds moeilijker hebben om een eigen woning te verwerven en de woningmarkt in Vlaanderen bijgevolg onder druk staat. Dat is het gevolg van o.a. de grote vraag, de hoge bouwgrondprijzen en de stijgende rente. Bovendien zorgen de hoge vastgoedprijzen ervoor dat banken heel wat eigen middelen vragen aan kandidaat-kopers. Die drempel is te hoog voor heel wat gezinnen. Daarom vraagt de bouwfederatie een ‘waarborg voor een deel van de eigen middelen’ aan de Vlaamse overheid. De Vlaamse bouw ziet zijn activiteiten intussen dalen en heeft daarom nood aan ondersteunende maatregelen.

Terwijl het mediaan woonhuis in Wallonië 175.000 euro kost, is dat in Vlaanderen intussen 295.000 euro. Daardoor hebben Vlaamse gezinnen niet enkel een hogere maandelijkse hypotheeklast, ook moeten zij meer eigen middelen voorzien. Als de bank 20% eigen middelen vraagt, moet een Vlaams gezin 59.000 euro sparen vooraleer zij een woning kan verwerven, terwijl bij een Waals gezin 35.000 euro volstaat. Door de stijgende huizenprijzen, stijgt bijgevolg het vereiste spaargeld dat nodig is om een huis te kopen. Wie vorig jaar voldoende spaargeld had om te kopen, komt vandaag mogelijk te kort. Zo dreigt een vicieuze cirkel waarin potentiële eigenaars telkens opnieuw onvoldoende spaargeld hebben om eigenaar te worden.

Waarborg eigen middelen

Volgens Embuild Vlaanderen biedt een ‘waarborg eigen middelen’ de oplossing aan mogelijke kandidaat-bouwers die wel voldoende inkomen hebben maar over onvoldoende eigen middelen beschikken. Momenteel komen zij vaak niet in aanmerking voor een lening omdat hun leenlast volgens de bank te zwaar doorweegt. Een waarborg van de Vlaamse overheid kan dienen als compensatie voor een deel van de eigen middelen, zodat de kandidaat-bouwers toch een banklening kunnen krijgen.

“Dankzij de waarborg voor een deel van de eigen middelen kunnen huishoudens onmiddellijk profiteren van een energie-efficiënte woning en bijgevolg laag energieverbruik. Het systeem van borgstelling zet geen bijkomende koopkracht in de markt en heeft bijgevolg geen prijsverhogend effect. Gezinnen die hiervan gebruik maken, betalen de lening ook terug. Het risico voor de bank blijft dan ook ongewijzigd, aangezien de buffer voor een hypothecaire lening dezelfde blijft dankzij de borgstelling door de overheid”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.

Eigen middelen vooral een probleem bij nieuwbouw

Een nieuwbouwwoning moet vandaag voldoen aan de strengste energienormen. Dat verlaagt aanzienlijk de energiefactuur en verhoogt het wooncomfort. Wie een bestaande woning koopt en renoveert, kan de investeringen spreiden. Maar bij nieuwbouw moet de volledige investering gebeuren bij aanvang van het project.

We zien vandaag al een vertraging van de nieuwbouwactiviteit in Vlaanderen. Dit jaar werden tijdens de afgelopen 10 maanden 39.938 bouwvergunningen aangevraagd voor nieuwbouwwoningen. Dat is 7% minder dan vorig jaar. Toen werden er nog 43.173 aanvragen geregistreerd. Het aantal aanvragen in 2023 is opmerkelijk lager dan in de vorige jaren. In 2019 registreerde het Omgevingsloket Rapportering nog 54.579 aanvragen in de eerste 10 maanden van het jaar. De huidige evolutie van de vergunningsaanvragen is dan ook onrustwekkend. Bovendien vormt die een goede indicator voor de toekomstige (dalende) activiteit in woningbouw. Het pessimisme bij aannemers in Vlaanderen neemt dan ook toe. Uit een recente enquête van VOKA blijkt dat voor heel 2023 de industrie een achteruitgang van de economische activiteit verwacht van 6 procent, maar uit dezelfde enquête blijkt dat het voor de bouwsector maar liefst om 8 procent gaat.

Lees ook:

• Tekort aan eigen middelen nefast voor woonkredieten
• Mits hefbomen helpt bouw maatschappelijke transities waarmaken
• Hypotheekadvies: waarom het belangrijk is om een expert in te schakelen
• Verlaag je maandelijkse lasten met deze 4 tips