Woningen met slechte energiescore worden goedkoper

2023 zou het jaar van de afkoeling worden voor de Belgische woonmarkt. Dat was het ook als je kijkt naar de bouwactiviteit en het aantal transacties, maar toch steeg de prijsindex voor woonvastgoed opnieuw in 2023. In het derde kwartaal van vorig jaar werd er voor een woning 1,2 procent meer betaald dan een jaar ervoor. Maar gemiddelden vertellen vaak niet alles…

Belgische vastgoedprijzen houden – op het eerste gezicht – verrassend goed stand

In vergelijking met de buurlanden hielden de Belgische vastgoedprijzen in 2023 duidelijk beter stand. In de eurozone daalden de huizenprijzen gemiddeld met 2,2 procent in het derde trimester. Vooral Duitsland en Nederland kregen te maken met een aanzienlijke val van de prijzen sinds de piek van 2022.

Grafiek. Groei van de vastgoedprijsindex (HPI) internationaal

Bron: statbel.fgov.be

De nominale groei van de vastgoedprijs in ons land verhult dat de waarde van dat vastgoed wel degelijk is gedaald. Als je de inflatie eraf trekt kom je uit op een reële waardedaling met 2,4 procent.

Energiezuinige woningen tot een derde duurder

De gemiddelde prijzen maskeren bovendien de onderliggende dynamiek van de Belgische woonmarkt. Daar is de voorbije jaren steeds meer een tweedeling van aan de gang tussen energiezuinige woningen versus panden die een slechte energiescore hebben.

De splitsing van de vastgoedmarkt via de breuklijn duurzaam- niet duurzaam is duidelijk te zien in de vastgoedprijsindices voor nieuwe versus bestaande huizen. Van die laatste trappelde de prijs in de zomer van vorig jaar ter plaatse, terwijl nieuwe woningen meer dan 5 procent duurder werden.

Grafiek. Vastgoedprijsindex voor nieuwe en bestaande woningen.

Bron: statbel.fgov.be

We verwachten dat de invloed van het EPC-peil op de prijzen van huizen en appartementen steeds groter wordt omdat de regelgeving nog zal worden aangescherpt. Tegelijkertijd wordt het almaar duurder om een woning energetisch ingrijpend te renoveren.

Belfius Strategic Research: prognoses voor de huizenmarkt

De daling van de uitgereikte bouwvergunningen in 2023 zorgt voor een krap aanbod in het energiezuinige segment. Daarnaast blijft de vraag naar woningen robuust door het groeiende aantal huishoudens. Dat zet een bodem onder de prijzen.

Voor de bestaande woningen verwachten we dit jaar een huizenprijsdaling van iets meer dan 3 procent. Nieuwe koopwoningen blijven gegeerd en in prijs stijgen. In de vastgoedprijsindex hebben de bestaande woningen een weging van ongeveer 2/3, waardoor de prognose voor de totale vastgoedprijsindex uitkomt op een daling met 1,5 procent. We verwachten dat bestaande panden vanaf 2025 weer stijgen in prijs , maar achterop blijven op de prijzenklim van nieuwe woningen.

Tabel. Prognoses residentiële vastgoedprijzen in België