Sale & Leaseback nieuw groeisegment in Belgisch vastgoed

De Belgische vastgoedmarkt zit in een impasse. In de belangrijkste steden in Europa daalt de markt. 2009 wordt een moeilijk jaar. Zo stelt de jaarlijkse studie van de vastgoedmarkt van PwC en ULI (the Urban Land Institute) ‘Opkomende trends in Europees vastgoed, 2009’. Bij ons houden verkopers voorlopig vast aan hun prijzen. Met als gevolg weinig transacties en een gebrek aan richtlijnen voor de waardering van de eigendommen. Dit creëert een spanningsveld tussen de schatters, die geneigd zijn om de waarde te verlagen, en de eigenaars, die weliswaar onder IFRS verplicht zijn om hun vastgoed te laten waarderen aan marktwaarde, maar die niet gelukkig zijn met een waardevermindering zolang er geen transacties zijn die dat rechtvaardigen. Maar er is toch ook een groeisegment bij ons: sale & leaseback.

De Belgische situatie

"De verwachtingen van vorig jaar werden niet ingelost", aldus Laurens Narraina, Partner bij de PwC Tax Consultants, gespecialiseerd in vastgoed. "Men ging uit van een verschuiving van vastgoedinvesteringen met vreemd kapitaal naar investeringen met eigen middelen. We zijn echter van een kredietcrisis overgegaan naar een economische crisis. De spelers die beschikken over eigen middelen worden nu ook getroffen. Investeerders wachten af, zowel om te verkopen als om te kopen. Maar op een bepaald moment zal men wel moeten over de brug komen. Als de bal aan het rollen gaat, zal hij wellicht heel hard rollen… ", zo besluit Narraina.

“Op de Belgische markt hebben we de laatste maanden weinig transacties gezien - en dan nog voornamelijk kleinere transacties”, legt Maarten Tas, Director bij PwC, uit. “De laatste tijd zijn voornamelijk de Sicafis (vastgoedbevaks) actief (die als thuisspeler de Belgische markt goed kennen) en dan voornamelijk met sale & leaseback transacties (logistiek, zorgsector). De toename van sale en leaseback ten opzicht van het totale investeringsvolume kadert overigens in een Europese trend die al enige jaren is ingezet. Daarnaast is sale en leaseback voor vele ondernemingen vandaag ook een alternatief om aan middelen te geraken zonder dat beroep moet worden gedaan op de gewone kapitaalmarkten.”

"De IFRS-normen, die vereisen dat het vastgoed in de boeken van beursgenoteerde bedrijven aan marktwaarde moet opgenomen worden, creëren volatiliteit in de markt", licht Tas nog toe. "Dit werkt de crisis in de hand. Het creëert ook een spanningsveld tussen de schatters, die het zo al moeilijk hebben om waardebepalingen te maken zonder Belgische referentiepunten, en de eigenaars van vastgoed, die niet altijd vinden dat de ‘opinie’ van de schatter de ‘fair value’ van het eigendom reflecteert, en die uiteraard niet gelukkig zijn met de gevolgen van de waardeschommelingen voor hun cijfers."

De Europese cijfers volgens de studie

De beschikbaarheid van kapitaal in de vorm van eigen middelen voor 2009 wordt in de studie geprojecteerd op 3,32 op een schaal van 9 waarbij 5 staat voor dezelfde beschikbaarheid en 1 staat voor een zeer grote terugval, tegenover 4,53 in 2008. Voor Europa verwacht men voor 2009 een beschikbaarheid van eigen middelen voor vastgoed van 3,72, tegenover 5,06 vorig jaar. De beschikbaarheid van vreemd kapitaal voor vastgoed wordt voor 2009 ingeschat op 3,06, waar dat vorig jaar nog 4,31 was. Europese investeerders, vastgoedontwikkelaars, bankiers en tussenpersonen zijn het er allemaal over eens: 2009 wordt een heel moeilijk jaar. Er zal nog steeds een gebrek aan kapitaal zijn, zowel in de vorm van eigen als van vreemde middelen. Is de reden hiervoor dat men wacht op lagere prijzen, of is er een fundamentelere reden? Iedereen lijkt te wachten tot we het dieptepunt bereikt hebben. Deze onzekerheid maakt het moeilijk om in te schatten wanneer deze trend zal omkeren.

Verder zou het ook kunnen dat de crisis op de kapitaalmarkten voor wat betreft vastgoed, overgaat in een bezettingscrisis. De groeivertraging in Europa in 2008 zet zich verder in 2009 en zal zelfs overgaan naar een inkrimping van de economie. Zelfs in de nieuw opkomende markten betekent dit een lagere productie. Men kan zich met andere woorden verwachten aan een terugval van de bezettingsgraad van het vastgoed, met wellicht een aanpassing van de huurprijzen.

De scores van de Europese steden

De gemiddelde scores van de steden, op een schaal van 1 (zeer slecht) over 5 (redelijk) tot 9 (uitstekend) zijn :
- Perspectieven op het vlak van investeringen in vastgoed voor 2009: 4,71 (5,60 in 2008) ;
- Perspectieven op het vlak van nieuwe ontwikkeling van vastgoed voor 2009 : 4,31 (tegenover 5,56 in 2008) ;
- Risicoperceptie : 5,09 voor 2009 (tegenover 5,68 in 2008, dus het risico wordt hoger ingeschat).

Qua individuele scores daalt Brussel in de rankings. Brussel staat op de 15de plaats op het vlak van investeringsperspectieven van in totaal 27 steden ; vorig jaar was dat de 14de plaats. De top drie daar wordt ingenomen door München, Hamburg en Istanbul. In 2008 stond Istanbul nog op de eerste plaats. Qua ontwikkeling van vastgoed staat Brussel op de 20ste plaats. De top drie bestaat uit Istanbul, Zürich en München. Een ander belangrijk criterium is het gepercipieerde risico. Op dat vlak doet Brussel het wel goed, met een achtste plaats. De top drie hier is alweer München, gevolgd door Zürich en Hamburg. Istanbul staat op de twintigste plaats, dus beleggers vinden dat de stad interessante investerings- en ontwikkelingsmogelijkheden biedt, maar dat het risico hoog blijft.

De respondenten van de studie vinden Brussel een relatief veilige plaats om in te beleggen op het vlak van vastgoed. De aanwezigheid van de Europese Commissie draagt bij tot de stabiliteit. Men verwacht dat internationale spelers hier sowieso actief zullen blijven. De problemen met de Belgische grootbanken laat ook de internationale investeerders niet onberoerd, maar toch horen we vandaag dat in het voordeel van Brussel speelt dat het geen financieel centrum is. Daarom zijn de aanbevelingen voor Brussel, voor alle B2B vastgoedcategorieën, vooral om vast te houden aan wat men heeft (van 62% tot zelfs 71% voor hotels).

München scoort globaal het best van alle steden, omdat :
- Er een verhoging is van de overheidsbestedingen, wat kan leiden tot economische groei ;
- Er een daling is in de werkloosheid ;
- De bevolking snel groeit wat maakt dat het consumptiebudget stijgt;
- Duitsland algemeen als land beoordeeld wordt als ‘weinig volatiel met meer lange-termijn investeerders’. De gediversifieerde economische basis maakt dat het land goed scoort op het vlak van risico.

Qua type vastgoed scoort de handel het best qua investeringsperspectieven, met een score (Q3 2008) van 4,79 (waarbij 5 ‘redelijk’ is), op de hielen gevolgd door de hotels (met een score van 4,76). Moskou is de stad met de beste globale opbrengst (yield), namelijk 9% (Q3 2008). Voor Brussel is de totale opbrengst van handelsvastgoed 4,75%. Qua kantoren scoort Brussel gemiddeld, met een koop-aanbeveling van 17,8%, een verkoop-aanbeveling van 20%, een een houd-aanbeveling van 62,2%. De totale opbrengst van kantoorruimte zou in Brussel 5,5% zijn (Q3 2008), met een gemiddelde vrijstand van 8,8%.

"Het wordt een moeilijk jaar voor investeerders", aldus nog Narraina. "Met name zij die kochten toen de markt het hoogst was, zullen het moeilijk hebben. De banken zullen wellicht gedwongen zijn om actie te nemen bij de niet-aflossing van leningen (overtreding financiële convenanten). Dat maakt dat zij die kapitaal hebben om te investeren, opportuniteiten zullen aangereikt krijgen. Anderzijds zou het kunnen dat de banken weinig alternatieven hebben dan hun leners de kans te geven zich te herstructureren", besluit Narraina.