ERA, het netwerk van immobiliënkantoren, gaf vandaag een toelichting op de ontwikkeling van de Belgische woningmarkt in 2007. De prijzen van huizen stegen volgens ERA in 2007 met 5,30 % ten opzichte van 2006, terwijl de gemiddelde verkoopprijs van appartementen toenam met 3,59 %. De gemiddelde verkoopprijs van een huis lag in 2006 nog op 198.017 en was opgelopen naar 208.512 in 2007. De gemiddelde verkoopprijs van een appartement bedroeg in 2007 154.154 tegenover 148.810 in 2006.
Door de ontwikkeling van de verkoopprijzen van een welbepaald type huis te vergelijken, krijgt men een beter beeld van de markt dan wanneer de verkoopprijzen van alle huizen door elkaar genomen worden. ERA hanteert hiervoor als referentie een huis met 3 slaapkamers. De prijs van de referentiewoning nam in België toe met 4,97%, van € 195.520 in 2006 naar € 205.236 in 2007.
Nationaal werd het referentie “appartement” – een appartement met 2 slaapkamers - gemiddeld slechts 3,86 % duurder. Deze appartementen werden door de ERA-makelaars in 2006 voor gemiddeld net iets minder dan € 149.102 verkocht, terwijl ze in 2007 voor € 154.862 van eigenaar wisselden. In 2007 liepen de referentiewoningen dus vrijwel gelijk met de nationale evolutie voor alle woningen.
Bevestiging einde onbeperkte prijsstijgingen, maar geen solden.
De sterke stijging van de verkoopprijzen van woningen met percentages boven 10% is hiermee definitief omgebogen. Dat is vooral duidelijk in het segment van de appartementen dat al enige tijd onder druk stond door een dreigend overaanbod.
Waar ERA in het verleden waarschuwde voor een te groot optimisme bij de verkopers, mogen nu de kopers geen overtrokken verwachtingen koesteren. Prijsdalingen lijken immers niet meteen in het verschiet te liggen. De verkopers zullen evenwel moeten rekening houden met een gewijzigde markt, waarin nu de vraag een bepalende rol speelt. Kopers zijn steeds beter geïnformeerd en hebben dikwijls een goed idee van het realiteitsgehalte van de vraagprijs. Een koper koopt meestal niet de eerste woning die hij bezoekt tijdens zijn huizenjacht en heeft na enige tijd behoorlijk wat referentiepunten, wat doorgaans niet geldt voor de verkoper.
Bovendien is de koper niet meer bereid, of zelfs in staat, om de hausse uit het verleden nog bij te benen, niet alleen door de licht gestegen rentevoeten, die zich toch nog op een redelijk niveau bevinden, maar vooral door behoorlijk gestegen mensualiteiten (de maandelijks hypotheek aflossingen +rente). Deze hebben voor de referentiehuizen de drempel van € 1.400 overschreden en voor de referentieappartementen de drempel van € 1.000.
Correcte prijsbepaling is cruciaal
In een dergelijke markt is een realistische prijszetting meer dan ooit van belang, niet alleen om een woning binnen een redelijke termijn te kunnen verkopen, maar ook om een redelijke verkoopprijs te realiseren. De praktijk wijst uit dat woningen waarvan de vraagprijs overdreven hoog is ten opzichte van de realistische marktwaarde steeds langer onverkocht blijven en uiteindelijk een veel groter verschil tussen vraag- en verkoopprijs laten optekenen.
Heel wat kopers blijken ook meer tijd te nemen om te beslissen. Voor huizen werd nationaal de drempel van 90 dagen overschreden (komend van 87 in januari) en voor appartementen zelfs de drempel van 110 dagen (99 in januari). Vlaanderen houdt gelijke tred met het nationale niveau, maar regionaal zijn een paar interessante trends waar te nemen.
Voor huizen tekent zich in Antwerpen zelfs een daling af tot 95 dagen (hoogste punt 111 dagen in april) en in Vlaams Brabant is een lichte daling waar te nemen van 75 tot 72 dag. Voor appartementen werd in Vlaanderen de kaap van 100 dagen gerond om naar het einde van het jaar zelfs waarden boven de 114 dagen te laten optekenen. Ook hier zijn sterke regionale verschillen waar te nemen. Waar in Oost- Vlaanderen begin 2007 nog waarden boven 120 dagen werden opgetekend, is dat eind 2007 gedaald naar 102 dagen. De sterkste stijging tekent zich af in West-Vlaanderen en aan de kust met waarden van ongeveer 110 dagen begin 2007 tot meer dan 140 dagen eind 2007 en zelfs meer dan 150 dagen voor West-Vlaanderen.
Voor de referentiewoningen slaagde de ERA-makelaar er evenwel in het verschil tussen vraag- en verkoopprijs onder controle te houden en een stabiel niveau te realiseren over het hele jaar 2007. In het laatste kwartaal is zelfs een licht convergerende trendingezet.
Nieuwbouw
Dirk Jacobs, directeur ERA Belgium licht toe: “De evolutie in nieuwbouw loopt enigszins anders en er tekenen zich ook enkele duidelijk trends af. De verkoopprijzen die gemiddeld nog beneden € 180.000 lagen begin 2007, hebben in december de drempel van € 200.000 overschreden. Het verschil in vraagen verkoopprijs fluctueerde over heel 2007 tussen 5 en 6%, zonder dat er vooralsnog sprake is van een duidelijke stijging. Een teken aan de wand is echter dat de sales rate daalde van 63% naar 57%. Zowel het aantal verkoopopdrachten als het aantal verkopen is gestegen, maar het aantal verkoopopdrachten steeg sneller. Vooral het aantal dagen op de markt is behoorlijk gestegen, van 221 dagen in januari tot 249 dagen in december 2007. Deze evolutie bevestigt de waarschuwingen voor een overaanbod in nieuwbouw. Tegelijk komen er signalen uit de bouwsector over een verschuiving in het zakencijfer van nieuwbouw naar verbouwing van bestaande woningen.”
Meer over Vastgoed
Kun je geen huis vinden? 3 handige tips van een expert
21 maart 2024Meest gelezen
Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Elke werkdag het laatste nieuws in uw mailbox!
Aanmelden!Alleen de nieuwsbrief, geen spam