Nieuwe woonbuurt op AstraZeneca-site wordt één van de groenste van heel Brussel

Deze week geeft de Overlegcommissie een advies over de nieuwe woonwijk op de voormalige site van farmagigant AstraZeneca en het naburige kantoorgebouw van Therabel. Volgens de ambitieuze plannen transformeert de oude kantoorwijk binnenkort naar een van de groenste woonbuurten van heel Brussel. Maar ondanks het innovatieve plan, het groene karakter en de hoge inzet op duurzaamheid maken heel wat buurtbewoners zich zorgen om de leefbaarheid. “Niet nodig”, zeggen de drie projectontwikkelaars Cores Development, LIFE en miix die in hun aangepaste plannen zoveel mogelijk rekening hielden met de opmerkingen uit de buurt. “Minder beton, minder overstromingsgevaar, minder verkeersdrukte maar meer groen en meer woonkansen voor mensen uit Ukkel. Dit is een schoolvoorbeeld van waar we met stadsontwikkeling in Brussel naartoe moeten.”, klinkt het overtuigd.

De omgeving van het Keyenbemptbos in Ukkel is al jaren een erg aantrekkelijke plek om te wonen. Om dat zo te houden sloegen ontwikkelaars Cores Development, LIFE en miix de handen in elkaar om het oude kantoorgebouw van farmagigant AstraZeneca en het naburige kantoorgebouw van Therabel om te vormen tot een bruisende woonwijk. Volgens Be Sustainable, het online platform van Leefmilieu Brussel dat nagaat hoe je een wijk zo duurzaam mogelijk kunt ontwikkelen, haalt de nieuwste woonbuurt alvast overal de hoogste score.

De eerste plannen stootten echter op verzet van de buurt en het tweede openbaar onderzoek, waarin de aangepaste plannen aan de buurt worden voorgelegd, liep vorige week af. Woensdag wordt er over de site gedebatteerd in de Overlegcommissie. In de tussentijd is er echter al veelvuldig overleg geweest met gemeente en andere partijen en hebben de ontwikkelaars kosten noch moeite gespaard om externe experten zoals landschapsarchitecten, mobiliteitsdeskundigen en zelfs een boomexpert in te schakelen. Toch blijkt uit de bezwaren en opmerkingen uit de buurt dat er nog veel foute informatie circuleert.

“De eerste communicatie over het project is gebeurd te midden van de covid periode met als gevolg dat er veel onduidelijkheid heerste. Ook vandaag voelen we dat er nog een foute perceptie over het project is. We zijn dan ook de eerste om toe te geven dat de communicatie beter had gemoeten. Net daarom vinden we het belangrijk om nu alle puntjes op de i te zetten, zowel naar de gemeente als naar de buurt toe.”

Toon Haverals, LIFE

Verregaande vergroening van de site

In totaal komen er in de nieuwe woonbuurt 11 woongebouwen, goed voor 229 wooneenheden, gecombineerd met enkele buurtondersteunende functies ruimtes die dienst kunnen doen als maakateliers. Op die manier komen de ontwikkelaars tegemoet aan de grote woonnood die in de hoofdstad heerst. Maar ze gaan veel verder dan dat. De huidige site is voor bijna 80 procent verhard, maar zal in de toekomst voor 70 procent groen worden. Het groene park dat zo ontstaat zal voor alle buurtbewoners vrij toegankelijk zijn. Daarbovenop komen nog eens 91 nieuwe hoogstammige bomen. Maar liefst 70 van die bomen zal ingeplant worden op volle grond.

De buurt was bezorgd dat de bomen die op de parking worden ingeplant niet zouden overleven. Daarom lieten de projectontwikkelaars een bijkomende studie uitvoeren door een boomexpert, die de twijfel kon wegnemen: de bomen zullen zeker overleven.

“Willen we dat de huidige inwoners van Ukkel later ook hun kinderen of kleinkinderen in de gemeente zien opgroeien, moeten we projecten zoals dit durven bouwen. Het is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid als ontwikkelaar om wonen in de stad aantrekkelijker te maken en woonkansen te creëren voor eenieder. En dat doe je door meer groen, minder beton en minder verkeersdruk te voorzien. Dit kan een voorbeeldproject van toekomstgerichte stadsontwikkeling worden en we hopen dat we de buurt kunnen meenemen in ons verhaal."

Pieterjan Van Loock, Cores Development

Het vele groen, waarvan ruim 70 procent in volle grond zit, zorgt samen met de 3 wadi’s en infiltratiebekkens ervoor dat alle regen kan infiltreren in de bodem. Hierdoor is er in de toekomst veel minder kans op overstromingen in de aanpalende woningen, wat vandaag wel regelmatig het geval is.

Minder auto’s, meer parkeerplaatsen

Volgens een mobiliteitsstudie zouden er in vergelijking met een aantal jaar geleden - toen de kantoren nog volledig in gebruik waren – minder verkeer zijn. Ook bij het bepalen van de parkeerplaatsen is er niet over één nacht ijs gegaan. Zo komen er 41 parkeerplaatsen bij in vergelijking met vandaag, waardoor er in totaal 199 ondergrondse en 15 bovengrondse parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn. Daarnaast komen er ook elektrische laadpalen. Ook de impact van de toekomstige bewoners op de verkeerdruk in de omliggende straten werd becijferd. De impact blijkt minder dan 1% ten opzichte van de huidige situatie en zelfs positiever dan toen de kantoren op de site nog actief waren. En opvallend: de ondergrondse parkings zijn zo geplaatst dat ze zo min mogelijk impact hebben op het park dat er boven ligt.

De woongebouwen zullen bestaan uit een mix van studio’s en appartementen met 1 tot 3 slaapkamers. 65 procent van de woonruimte is voorzien voor grote appartementen, terwijl dat bij een traditioneel Brussels woonproject op slechts 50 procent ligt. Het grootste deel van de beperkte aantal studio’s zijn zo ruim gedimensioneerd (+50m²) dat ze makkelijk kunnen omgevormd worden tot een appartement met een aparte slaapkamer, moest daar vraag naar zijn. De projectontwikkelaars trekken daarnaast ook 100 procent de duurzame kaart. Zo worden er geen fossiele brandstoffen gebruikt en halen de gebouwen hun warmte uit geothermie, in combinatie met warmtepompen en zonnepanelen.

“Een groene omgeving en geen gebruik van fossiele brandstoffen zijn hier een must. De huidige energiecrisis maakt ​ nog maar eens duidelijk dat warmteopwekking via geothermie de toekomst is voor de woningmarkt. Dan vinden wij het belangrijk om naar de toekomstige inwoners de vlucht vooruit te nemen."

Pieterjan Van Loock, Cores Development

“Willen we dat de huidige inwoners van Ukkel later ook hun kinderen of kleinkinderen in de gemeente zien opgroeien, moeten we projecten zoals dit durven bouwen. Het is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid als ontwikkelaar om wonen in de stad aantrekkelijker te maken en woonkansen te creëren voor eenieder. En dat doe je door meer groen, minder beton en minder verkeersdruk te voorzien. Dit kan een voorbeeldproject van toekomstgerichte stadsontwikkeling worden en we hopen dat we de buurt kunnen meenemen in ons verhaal."

Pieterjan Van Loock, Cores Development

Het vele groen, waarvan ruim 70 procent in volle grond zit, zorgt samen met de 3 wadi’s en infiltratiebekkens ervoor dat alle regen kan infiltreren in de bodem. Hierdoor is er in de toekomst veel minder kans op overstromingen in de aanpalende woningen, wat vandaag wel regelmatig het geval is.

Minder auto’s, meer parkeerplaatsen

Volgens een mobiliteitsstudie zouden er in vergelijking met een aantal jaar geleden - toen de kantoren nog volledig in gebruik waren – minder verkeer zijn. Ook bij het bepalen van de parkeerplaatsen is er niet over één nacht ijs gegaan. Zo komen er 41 parkeerplaatsen bij in vergelijking met vandaag, waardoor er in totaal 199 ondergrondse en 15 bovengrondse parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn. Daarnaast komen er ook elektrische laadpalen. Ook de impact van de toekomstige bewoners op de verkeerdruk in de omliggende straten werd becijferd. De impact blijkt minder dan 1% ten opzichte van de huidige situatie en zelfs positiever dan toen de kantoren op de site nog actief waren. En opvallend: de ondergrondse parkings zijn zo geplaatst dat ze zo min mogelijk impact hebben op het park dat er boven ligt.

De woongebouwen zullen bestaan uit een mix van studio’s en appartementen met 1 tot 3 slaapkamers. 65 procent van de woonruimte is voorzien voor grote appartementen, terwijl dat bij een traditioneel Brussels woonproject op slechts 50 procent ligt. Het grootste deel van de beperkte aantal studio’s zijn zo ruim gedimensioneerd (+50m²) dat ze makkelijk kunnen omgevormd worden tot een appartement met een aparte slaapkamer, moest daar vraag naar zijn. De projectontwikkelaars trekken daarnaast ook 100 procent de duurzame kaart. Zo worden er geen fossiele brandstoffen gebruikt en halen de gebouwen hun warmte uit geothermie, in combinatie met warmtepompen en zonnepanelen.

“Een groene omgeving en geen gebruik van fossiele brandstoffen zijn hier een must. De huidige energiecrisis maakt ​ nog maar eens duidelijk dat warmteopwekking via geothermie de toekomst is voor de woningmarkt. Dan vinden wij het belangrijk om naar de toekomstige inwoners de vlucht vooruit te nemen."

Pieterjan Van Loock, Cores Development

Lees ook:

• Vergunning nieuwe groene woonbuurt op AstraZeneca-site goedgekeurd
• Lancering van het woonproject Residentie Den Uil in Moerbeke!
• Woonproject Louise Marie gerealiseerd
• Aarschot krijgt er met O'rizon één van de groenste woonprojecten bij