Nederlandse huizenprijzen dalen minder dan verwacht

Ondanks het nogal matige sentiment op de huizenmarkt lijkt het erop dat het prijsniveau op een hoger niveau stabiliseert dan verwacht. Zo zijn de prijzen in het derde kwartaal licht gestegen en liggen deze daarmee 4,3% procent onder de piek van juli 2023. De prijzen zijn het sterkst gedaald in de grote steden. Daarnaast zijn het vooral de prijzen van oudere woningen met een laag energielabel die sterker zijn gedaald. Deze prijzen blijven ook bij de huidige lichte stijging iets achter bij woningen met een beter energielabel. Dit effect wordt naar verwachting sterker als vanaf 2024 de energiezuinigheid van woningen wordt meegenomen in de leennormen. Mede hierdoor heeft ABN AMRO haar prijsraming in de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor naar boven bijgesteld: van -5 naar -3 procent in 2023 en van -3 naar +2,5 procent in 2024.

Aantal transacties blijft laag door weinig realisaties en beperkte verkoop van nieuwbouw

Hoewel de vraag naar huizen toegroeit naar een nieuw hoogtepunt, kan de bouw van nieuwe woningen dit tempo niet bijbenen. Zo dreigt de bouw van nieuwe woningen als gevolg van de gestegen rente, de hoge grondprijzen en opgelopen bouw- en personeelskosten achter te blijven. Ook worden minder vergunningen uitgegeven en maakt de hoge rente het daarnaast moeilijk om een relatief duur nieuwbouwhuis te kopen. Het gebrek aan geschikte nieuwbouwwoningen gaat ten koste van de doorstroming op de huizenmarkt, waardoor het aantal transacties laagt blijft. De ramingen van ABN AMRO voor transacties blijven dan ook gelijk, op -5 procent in 2023 en -2,5 procent in 2024.

Wijziging verstrekkingsnormen hypotheken kan verduurzaming zetje in de rug geven

De wijziging van de leennormen kan volgens ABN AMRO de toegankelijkheid van nieuwbouwwoningen vergroten. Zo wordt vanaf 2024 bij de berekening van de financieringslast rekening gehouden met het energieverbruik van een woning. Bij hetzelfde inkomen mag straks meer worden geleend voor een duurzamere woning, wat kan oplopen tot zo‘n 50.000 euro. De gedachte is dat het geld dat huishoudens op energie besparen, kan worden uitgegeven aan woonlasten. “Door deze extra leencapaciteit kunnen duurzame nieuwbouwwoningen voor een grotere groep beschikbaar komen, wat de doorstroming op de huizenmarkt ten goede komt. Daarnaast mag bij de berekening van het krediet voor een bestaande, slecht geïsoleerde woning 20.000 euro buiten beschouwing worden gelaten - mits dit bedrag wordt geïnvesteerd in de verduurzaming van het huis”, vertelt Bram Vendel, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Deze wijzigingsregel heeft wel een keerzijde. Doorstromers - die vaak al in meer energiezuinige huizen wonen - kunnen als verkoper profiteren van de ruimere leencapaciteit bij kopers. Starters zullen daarentegen vaker noodgedwongen moeten kiezen voor goedkopere woningen met een lager energielabel en dus een grotere verduurzamingsopgave. Zij brengen doorgaans minder eigen vermogen in en hebben vaak een lager inkomen. Dat betekent dat ze voor een grote kostenpost kunnen komen te staan. Dat kan tot gevolg hebben dat zij langer moeten wachten op een geschikt huis en een volgende stap in hun wooncarrière.”