Wie doet wat bij onderhoud en herstellingen?
In een huurwoning is duidelijk vastgelegd wie welke taken heeft. De verhuurder moet de woning in goede staat opleveren en grote herstellingen uitvoeren – denk aan structurele gebreken, slijtage of schade door overmacht (bijvoorbeeld een oud dak dat lekt of een boiler die versleten is). De huurder staat in voor het dagelijkse onderhoud en kleine herstellingen. Dat betekent zelf zorgen voor klusjes zoals een lekkende kraan repareren, een verstopte afvoer ontstoppen, de tuin onderhouden of een kapotte schakelaar vervangen. Voor alledaags onderhoud hoeft de verhuurder dus niet tussen te komen.Mag je als huurder zelf verbouwen?
Grote verbouwingen of veranderingen aanbrengen mag een huurder niet zonder meer doen – daarvoor is altijd eerst akkoord van de eigenaar nodig. Breek je bijvoorbeeld zonder toestemming een muur uit of vervang je eigenhandig de keuken, dan overtreed je de huurregels. De verhuurder kan in zo'n geval eisen dat je alles in de oorspronkelijke staat herstelt. In ernstige situaties riskeer je zelfs dat het huurcontract wordt beëindigd wegens wanprestatie. Conclusie: als huurder mag je alleen met toestemming van de verhuurder verbouwen. Veel aanpassingen, zeker ingrijpende renovaties, vereisen dus vooraf overleg en een duidelijke afspraak. Het goede nieuws is dat verhuurders vaak best bereid zijn om mee te werken als de verbouwing hun pand verbetert. Wanneer beide partijen overeenkomen dat de huurder bepaalde werken mag uitvoeren, zet je die afspraken idealiter op papier in een renovatiecontract. Zo'n contract zorgt ervoor dat iedereen weet waar hij aan toe is en voorkomt misverstanden achteraf.Renovatiecontract: verbouwen in ruil voor lagere huur
Een renovatiecontract is een officiële overeenkomst tussen huurder en verhuurder die beiden ondertekenen. Hierin wordt vastgelegd dat de huurder op eigen kosten bepaalde werken mag uitvoeren die eigenlijk voor de verhuurder zouden zijn. In ruil daarvoor krijgt de huurder een vorm van compensatie. Deze formule is al langer mogelijk en is in Vlaanderen sinds 2019 zelfs expliciet opgenomen in de wet (het Vlaams Woninghuurdecreet). Voor de verhuurder is het interessant omdat de huurwoning verbeterd wordt zonder dat hij zelf alle werken moet uitvoeren, en de huurder krijgt meer wooncomfort en vaak een financiële tegemoetkoming. Het resultaat is een win-winsituatie: de woning knapt op en beide partijen zijn tevreden.
Wat staat er in het renovatiecontract?
In een goed renovatiecontract worden alle belangrijke afspraken duidelijk omschreven. Concreet moet erin staan:- Welke werken de huurder uitvoert en binnen welk tijdsbestek. Beschrijf nauwkeurig om welke renovatiewerken het gaat (bijvoorbeeld de elektriciteit vernieuwen, de badkamer renoveren, isolatie plaatsen) en spreek af wanneer de huurder daarmee start en wanneer de werken afgerond moeten zijn.
- Hoelang de huurverbintenis duurt. Dit slaat op de (resterende) duur van het huurcontract of een eventuele verlenging. Die termijn hoeft niet gelijk te zijn aan de duur van de werken – je kunt dus afspreken dat de huurder minimaal nog X jaar in de woning blijft huren, los van de tijd die nodig is om te verbouwen.
- De tegenprestatie van de verhuurder. Hierin ligt vast welke compensatie de huurder krijgt voor het investeren in de woning. Vaak komt het neer op een vermindering of vrijstelling van de huur gedurende een bepaalde periode. Zo kan je overeenkomen dat de huur een aantal maanden halveert of zelfs helemaal niet betaald hoeft te worden tijdens de renovatiewerken. Ook kan de verhuurder beloven om de huurprijs niet te indexeren of niet te verhogen na de werken, of garanderen dat hij het contract gedurende een bepaalde tijd niet zal opzeggen.
Na afloop van de werken volgt doorgaans een gezamenlijke oplevering: huurder en verhuurder lopen samen de uitgevoerde renovaties na om te controleren of alles volgens afspraak is gebeurd. Zo'n opleveringsmoment – liefst schriftelijk vastgelegd – voorkomt discussie over de kwaliteit van het geleverde werk en bevestigt dat beide partijen hun contractuele verplichtingen hebben nageleefd.
Hoe zit het in Nederland?
Ook in Nederland kan een huurder verbouwen, maar de regels verschillen iets. Er bestaat daar geen aparte "renovatiecontract"-wet zoals in Vlaanderen, maar huurders kunnen wel verbeteringen aanbrengen mits ze schriftelijk toestemming vragen aan de verhuurder. De Nederlandse wet stelt zelfs dat de verhuurder zo'n toestemming niet onredelijk mag weigeren. In de praktijk betekent dit dat een verhuurder een verbouwingsvoorstel alleen mag afkeuren als de aanpassingen de woning minder goed verhuurbaar maken of als de waarde van het huis zou dalen door de verandering. Krijg je als huurder geen toestemming terwijl je voorstel redelijk is, dan kun je in Nederland via de rechter alsnog toestemming proberen te krijgen. Het is in ieder geval aan te raden ook daar duidelijke afspraken op papier te zetten, vergelijkbaar met een renovatiecontract. Leg vast welke werken zijn toegestaan, wie de kosten betaalt en of er een tijdelijke huurkorting of andere compensatie geldt. Tip: verbeteringen die je als huurder in Nederland zelf betaalt, zorgen niet voor een hogere maximale huurprijs – jouw investering mag dus niet zomaar leiden tot extra huurverhoging voor jezelf.Praktische tips voor huurders met verbouwplannen
- Zorg voor schriftelijke toestemming en een waterdicht contract: Mondelinge afspraken zijn niet genoeg. Leg alle details vast in een overeenkomst die door beide partijen wordt ondertekend. Zo heb je iets in handen als er later discussie ontstaat.
- Maak duidelijke afspraken over kosten en materiaal: Bepaal vooraf wie welke kosten op zich neemt. Betaal jij als huurder alles, of draagt de verhuurder ook bij aan materialen of een deel van de werken? Spreek ook af wat er gebeurt met eventueel door jou aangekochte zaken (mag je die meenemen bij einde huur of blijven ze in de woning?).
- Plan realistisch en voorkom overlast: Stel een realistisch tijdschema op voor de renovatie en deel dit met de verhuurder. Houd je aan de planning en zorg dat de hinder voor omwonenden en de verhuurder beperkt blijft. Goede communicatie tijdens de werken (bijvoorbeeld als er vertraging is) voorkomt ergernis.
- Check vergunningen en regelgeving: Ga na of voor de geplande verbouwingen een omgevingsvergunning of andere toelating nodig is. Zo ja, bespreek wie die aanvraagt (meestal de eigenaar) en zorg dat alles wettelijk in orde is. Dit is extra belangrijk bij grote ingrepen zoals een bijbouw of structurele werken.
- Kies voor verbeteringen die iedereen baten: Probeer renovaties te doen die zowel jouw wooncomfort verhogen als de waarde of energiezuinigheid van de woning verbeteren. Als je bijvoorbeeld de isolatie wilt aanpakken of enkel glas door dubbel glas vervangt, is de verhuurder sneller geneigd akkoord te gaan omdat zijn pand voldoet aan hogere normen (tegen 2030 gelden in Vlaanderen strengere energienormen voor huurwoningen). Dergelijke werken leveren jou lagere energiekosten op en de eigenaar heeft er op lange termijn ook baat bij.
- Denk aan de lange termijn: Een nieuwe keuken of badkamer in een huurhuis is een flinke investering. Het loont vooral de moeite als je van plan bent nog lang in de woning te blijven of als je in ruil een aanzienlijke huurvermindering krijgt. Weeg dus af of de kosten opwegen tegen de voordelen tijdens jouw huurperiode.
