Doorstromers even actief als starters op hypotheekmarkt

De Hypotheker ziet een opvallende trend: het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning in Nederland groeit bij doorstromers inmiddels net zo sterk als bij starters. In de afgelopen vier maanden steeg het totale aantal aanvragen met 20 procent. Waar in 2024 vooral starters profiteerden van een ruimer aanbod, laten doorstromers nu eenzelfde groeipercentage zien. Dankzij de overwaarde op hun huidige woning en het meeverhuizen van een lage hypotheekrente hebben doorstromers bovendien meer financiële slagkracht bij de aankoop van een nieuwe woning.

De cijfers laten zien dat de verschuiving vooral zichtbaar is bij jonge doorstromers. In de leeftijdscategorie 25 tot 35 jaar nam het aantal aanvragen van doorstromers toe met 40 procent, terwijl starters in dezelfde groep een groei van 16 procent lieten zien. Hoewel starters in dit segment nog altijd driekwart van de hypotheekaanvragen vertegenwoordigen, winnen doorstromers duidelijk terrein. Ook in de groep van 35 tot 45 jaar zijn de verschillen merkbaar: doorstromers noteerden een plus van 15 procent, terwijl starters een lichte daling van 2 procent lieten zien.

Doorstromers hebben streepje voor op woningmarkt

Ondanks de gelijke groei in aanvragen, lijkt de doorstromer momenteel een streepje voor te hebben op de woningmarkt. Doorstromers kunnen volgens De Hypotheker profiteren van een sterke financiële positie; zo kunnen zij bij de aankoop van een nieuwe woning vaak gebruikmaken van de overwaarde op hun huidige woning én in veel gevallen een gunstige hypotheekrente meenemen. Daarmee hebben zij een aanzienlijk betere uitgangspositie dan starters, die doorgaans met minder eigen vermogen instappen. Uit berekeningen* blijkt dat doorstromers vanwege deze financiële voordelen voor vrijwel hetzelfde maandbedrag een aanzienlijk duurdere woning kunnen kopen: het verschil in de aankoopprijs kan oplopen tot ruim een ton. Desondanks is ook de positie van starters in het afgelopen jaar verbeterd. Naast de gestegen lonen en een lagere hypotheekrente profiteren zij van het feit dat beleggers als gevolg van de Wet betaalbare huur meer huurwoningen in de verkoop zetten. Deze woningen vallen vaak in het starterssegment. Het gemiddelde hypotheekbedrag voor starters steeg in de afgelopen periode met 6,4 procent naar 354.612 euro in vergelijking met een jaar geleden, terwijl bij doorstromers sprake is van een stijging van 3,1 procent naar 374.300 euro.

Doorstromers profiteren van financiële positie

"Het is een positieve ontwikkeling dat steeds meer huizenkopers toegang hebben tot de woningmarkt. Terwijl begin dit jaar vooral starters profiteerden van het ruimere woningaanbod, zien we nu dat doorstromers een vergelijkbare groei laten zien. Deze groep huizenkopers heeft echter een financiële voorsprong en profiteert van het feit dat zij een aanzienlijk lagere rente betalen dan starters, aangezien de huidige rente in veel gevallen meeverhuisd kan worden. Hierdoor is de uitgangspositie van doorstromers gunstiger", vertelt Boudewijn de Jong, hypotheekadviseur bij De Hypotheker Rotterdam. "Gezien de stijgende huizenprijzen wordt het voor starters steeds belangrijker om voldoende eigen middelen mee te nemen, terwijl doorstromers kunnen profiteren van de overwaarde op hun woning. Dit versterkt de steeds grotere kloof tussen woningbezitters en mensen die hun eerste huis willen kopen. Wij pleiten daarom voor een groter aanbod van betaalbare woningen voor starters, zodat ook hun kansen op de huizenmarkt verbeteren."

Rekenvoorbeeld 1: starters op basis van rente
Een stel met een gezamenlijk inkomen van 100.000 euro (53.500 + 46.500 euro) wil met een 10-jaars hypotheek met NHG een woning kopen van 425.000 euro. De gemiddelde 10-jaars rente met NHG is nu 3,71 procent. De maximale leensom is zonder energielabel 479.188 euro (met energielabel kan extra worden geleend). In jaar 1 zijn de maandlasten 2.207 euro bruto per maand, en 1.625 euro netto per maand.

Rekenvoorbeeld 2: doorstromers op basis van overwaarde en rente (incl. meeverhuizen)
Een stel met een gezamenlijk inkomen van 120.000 euro (70.000 + 50.000 euro) wil met een 10-jaars hypotheek zonder NHG een woning kopen van 525.000 euro. De gemiddelde 10-jaars rente met 100% MW is 4,10 procent. Zij hebben nu een woning met een woningwaarde van 475.000 euro en een hypotheek van 325.000 euro tegen een rente van 2,10 procent die meeverhuisd kan worden. De huidige hypotheek heeft 10 jaar gelopen en loopt nog 20 jaar (totale looptijd 30 jaar); de rente van 2,10% is afgesloten voor 20 jaar (heeft nu 10 jaar gelopen). Dit stel kan de lage rente nog 10 jaar meenemen. Zij benutten de volledige overwaarde t.w.v. 150.000 euro, zodat de lening 375.000 (525.000 -/- 150.000 euro ) wordt.

De maximale leensom met inzet van overwaarde en de meeverhuisregeling: de maximale hypotheek is 505.743, maar het stel leent 375.000, omdat ze 150.000 winst inbrengen en t.w.v. 325.000 euro de huidige rente meenemen van 2,1%; zij lenen 50.000 euro tegen de nieuwe rente van 4,1%. In jaar 1 bedragen de maandlasten 1.901 euro bruto per maand en 1.645 euro netto per maand (inclusief 525.000 aan WOZ) Uit dit rekenvoorbeeld blijkt dat doorstromers vanwege de verhuisregeling van de rente en het inbrengen van de overwaarde qua netto maandlasten niet veel meer betalen (20 euro per maand) voor een duurdere woning (525.000 vs. 425.000 euro) en een hogere hypotheekrente (zonder NHG). Het prijsverschil loopt op 100.000 euro.