Het gemeenschappelijk vermogen
In een huwelijk zijn er doorgaans twee vermogens: het eigen vermogen van elke echtgenoot en het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten samen (de huwelijksgemeenschap). In zowel België als Nederland vallen schenkingen van ouders aan een kind in principe in het eigen vermogen van dat kind. Met andere woorden, de geschonken bouwgrond behoort alleen toe aan het kind en niet tot het gedeelde huwelijksvermogen van het kind en zijn/haar partner.In België is dit het geval onder het wettelijk stelsel (de wettelijke gemeenschap van goederen). Dat stelsel bepaalt dat alles wat een echtgenoot tijdens het huwelijk verwerft, tot de gemeenschap behoort, behalve wat men voor het huwelijk al had of wat men tijdens het huwelijk krijgt via schenking of erfenis. Ook in Nederland (sinds de wetswijziging van 2018) geldt een beperkte gemeenschap van goederen: schenkingen en erfenissen blijven buiten de gemeenschap, tenzij echtgenoten onderling anders afspreken. (Echtparen die vóór 2018 trouwden zonder huwelijkscontract vielen onder een algehele gemeenschap van goederen. In zo'n geval zou een schenking aan één echtgenoot wél in het gezamenlijke vermogen vallen, tenzij de schenker destijds een uitsluitingsclausule had voorzien.)
Concreet betekent dit dat als u een bouwgrond schenkt aan uw gehuwde kind, die grond alleen van uw kind is. Zelfs als uw kind en zijn/haar partner samen een lening aangaan en die afbetalen om er een huis op te bouwen, blijft de grond – en dus de woning die erop komt – wettelijk eigendom van uw kind alleen. Bij een echtscheiding heeft de andere echtgenoot in dat geval geen recht op mede-eigendom van de grond of de woning.
Die andere partner kan hoogstens een beperkte financiële vergoeding claimen voor zijn/haar bijdragen tijdens het huwelijk. Zo kan een ex-echtgenoot bijvoorbeeld terugbetaling vragen van investeringen of van de helft van de lening die met gemeenschappelijke inkomsten werd afgelost. Zulke vergoedingsrechten zijn echter vaak beperkt en dekken niet de volledige helft van de huidige waarde van de woning.
Notariële akte als oplossing
Om latere problemen te voorkomen, kunnen ouders en kinderen op voorhand maatregelen nemen via een notariële akte. Een vaak gebruikte aanpak is het aanpassen van het huwelijkscontract van het kind (en diens partner) om de geschonken bouwgrond toch (gedeeltelijk) in de huwelijksgemeenschap in te brengen. Bij zo'n notariële akte doet de partner die de grond geschonken kreeg afstand van de exclusieve eigendom, zodat de grond voortaan tot het gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten behoort. Beide partners worden dan samen eigenaar van de bouwgrond (en van de woning die ze daarop samen financieren).Aan deze oplossing zijn wel kanttekeningen verbonden. Ten eerste brengt een huwelijkscontract wijzigen notariskosten met zich mee. Belangrijker nog: als de grond volledig gemeenschappelijk wordt, betekent dit dat bij een echtscheiding de waarde ervan gelijk verdeeld zou moeten worden. Dat is nadelig voor uw kind dat de bouwgrond cadeau kreeg, want hij/zij zou bij een scheiding in feite de helft van de geschonken waarde aan de ex-partner moeten afstaan. Gelukkig bestaan er juridische clausules om dat te voorkomen.
In een notariële akte kunnen ouders en kinderen beschermende voorwaarden opnemen. Enkele belangrijke bepalingen om de schenking te beschermen zijn:
- Uitsluitingsclausule (exclusiebeding): De schenker bepaalt uitdrukkelijk dat de bouwgrond niet mag worden ingebracht in een (toekomstige) huwelijksgemeenschap van het kind.
- Beding van terugkeer: De bouwgrond keert terug naar de schenker als het kind vóór de ouders overlijdt, meestal op voorwaarde dat er geen eigen kinderen zijn.
- Beding van terugname bij echtscheiding: Bij een scheiding vloeit de waarde van de geschonken bouwgrond terug naar het eigen vermogen van uw kind, idealiter geïndexeerd naar de actuele waarde.
Maar wat bij een scheiding?
In de praktijk is een echtscheiding de ultieme test voor hoe goed de schenking beschermd is. Stel dat er géén bijzondere maatregelen zijn genomen: uw kind behoudt dan als enige de bouwgrond (en de eventuele woning erop). De ex-partner kan hoogstens een schuldvordering indienen voor de geleverde bijdragen, maar zal geen mede-eigendom van de grond of het huis kunnen opeisen.Aan de andere kant, als de bouwgrond zonder beschermende clausules in de huwelijksgemeenschap was terechtgekomen, moeten de ex-echtgenoten bij een scheiding de waarde van die grond gelijk verdelen. In dat scenario zou de ex-partner met de helft van de grondwaarde kunnen vertrekken, wat waarschijnlijk niet de bedoeling van de schenking was.
Met een goed beding van terugname in het huwelijkscontract is zo'n ongewenst scenario te voorkomen. Komt het tot een scheiding, dan krijgt uw kind eerst de waarde van de bouwgrond terug naar het eigen vermogen, zodat alleen het restant eerlijk tussen de ex-partners verdeeld moet worden.
Fiscale aspecten van de schenking
België: Een schenking van bouwgrond aan uw kind moet via notariële akte gebeuren en wordt belast met schenkbelasting. De tarieven verschillen per gewest, maar liggen doorgaans tussen 3% en 27%. Deze tarieven zijn lager dan de erfbelasting. Door bij leven een schenking te registreren, bespaart u doorgaans erfbelasting achteraf.Nederland: In Nederland bestaat een jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor kinderen (in 2025 €6.673). Schenkt u meer, dan geldt schenkbelasting: 10% over het bedrag boven de vrijstelling tot circa €130.000 à €150.000, daarboven 20%. Voor bouwgrond geldt daarnaast overdrachtsbelasting: 2% voor een zelf te bewonen woning en 10,4% voor andere onroerende goederen. De betaalde overdrachtsbelasting wordt verrekend met de schenkbelasting. Een notariële akte is ook in Nederland noodzakelijk voor de eigendomsoverdracht van een perceel.
