Investeren in vastgoed in Vlaanderen levert jaarlijks een bruto rendement op van 3.24% op voor huizen en 3.1% voor appartementen. Deze cijfers komen voort uit een analyse die vastgoeddata-platform Realo heeft uitgevoerd om het bruto huurrendement per gemeente in Vlaanderen te berekenen. Er zijn echter duidelijke verschillen tussen de vijf provincies van Vlaanderen. Zo ligt het huurrendement over het algemeen in Oost- en West-Vlaanderen lager dan in de rest van Vlaanderen. Met name de regio rond Antwerpen, de Brusselse rand en Limburg blijken interessante regio’s te zijn om te investeren in vastgoed.
Hoge huurprijzen Antwerpen duwen rendement omhoog
Wie investeert in een appartement in de stad Antwerpen en deze vervolgens verhuurt, kan rekenen op een jaarlijks bruto huurrendement van 3.52%, het hoogste rendement van alle centrumsteden in Vlaanderen. Ook voor huizen staat Antwerpen bovenaan de lijst met een rendement van 3.85%. Dit staat in schril contrast met centrumsteden als Gent of Leuven, die ver onder het Vlaamse gemiddelde presteren. Gent heeft bijvoorbeeld het laagste rendement voor appartementen onder de centrumsteden, met slechts 2,4%, terwijl Leuven het slechtst presteert voor huizen met 2,83% rendement.Voor Fabrice Luyckx, data-analist bij Realo, zijn deze cijfers op het eerste zicht misschien verrassend, maar hebben ze een logische verklaring: “In steden zoals Gent en Leuven liggen de verkoopprijzen zeer hoog — Leuven is de duurste centrumstad van Vlaanderen — maar zijn de huurprijzen nog relatief betaalbaar. Daarentegen is Antwerpen ook duur om te kopen, maar niet zo duur als Gent of Leuven, terwijl Antwerpen wel al jaren de duurste centrumstad is om te huren. Dit betekent dat, ondanks de hoge kosten van het kopen van een woning in Antwerpen, de huurinkomsten veel hoger liggen, waardoor de investering zich veel sneller zal terugbetalen.”
Dave Bracke, zaakvoerder van Altro Vastgoedgroep, ziet de toestand in Gent in de nabije toekomst wel veranderen: “In Gent zien we pas het laatste jaar sterke stijgingen in de huurprijzen. Ik verwacht dat in de komende zes maanden tot een jaar de huurprijzen daar meer in lijn gaan liggen met de verkoopprijzen. De druk op de huurmarkt is vandaag zeer hoog door het beperktere aanbod.”
In Limburg speelt zich dan weer het omgekeerde scenario af. De lage verkoopprijzen in Limburg — Limburg is nog steeds de goedkoopste provincie van Vlaanderen om te kopen — maken het mogelijk om met een lagere huurprijs toch een mooi rendement te behalen op de investering. Veel gemeenten in Limburg, zoals Maasmechelen of Tongeren, behalen huurrendementen die tot de hoogste van Vlaanderen behoren. Hasselt valt op als duurdere centrumstad tussen de rest van de provincie, maar bevindt zich zowel voor huizen als appartementen rond het Vlaamse gemiddelde.
Objectieve maatstaf
Deze analyses bieden voor het eerst een algemeen en objectief beeld van het bruto huurrendement in Vlaanderen. Data-analist Fabrice Luyckx licht toe: “Een van de uitdagingen bij het berekenen van een representatieve verhouding tussen huurprijzen en verkoopprijzen is dat er twee zeer verschillende markten worden vergeleken. Op de huurmarkt is bijvoorbeeld het aandeel appartementen veel hoger dan op de koopmarkt. Ook de kwaliteit van de woningen kan aanzienlijk verschillen. De Woonsurvey 2018 heeft aangetoond dat de kwaliteit van huurwoningen over het algemeen lager ligt dan die van verkochte woningen in Vlaanderen. Door simpelweg mediane huurprijzen met mediane verkoopprijzen te vergelijken kan op deze manier een vertekend beeld ontstaan.”Met behulp van de schattingstool van Realo kunnen deze problemen omzeild worden. Aangezien de Realo Schatting® voor elk adres zowel een verkoopprijs als huurprijs schat, kan het bruto huurrendement voor elke woning individueel berekend worden. Op deze manier worden geen verschillende markten meer vergeleken, aangezien de kwaliteit van de woning constant blijft bij elke berekening van het rendement. Bovendien biedt dit een breder perspectief op het volledige woningbestand van Vlaanderen, niet alleen op (recent) verkochte of verhuurde woningen.
Dave Bracke van Altro Vastgoedgroep nuanceert verder de resultaten op basis van enkel huurrendement: “Zeker voor grote steden moet je voor je investering rekening houden met een samengesteld rendement. Naast het huurrendement is ook het meerwaarderendement een belangrijke factor. We schatten dat prijzen in grote steden elk jaar gemiddeld 2 à 3 procent stijgen, ongeveer evenveel als het huurrendement dus.”
Bovendien gaan de resultaten om een bruto huurrendement, wat betekent dat er nog geen rekening is gehouden met extra kosten zoals registratierechten of jaarlijkse uitgaven zoals onroerende voorheffing of onderhoudskosten. Desalniettemin bieden de resultaten een eerste overzicht van de grote verschillen die heersen tussen de gemeenten in Vlaanderen.
