Verlaging maximale hypotheek onnodig en onwenselijk

Het volledig financieren van een koopwoning kan verantwoord. Dat is de conclusie in het vandaag verschenen essay van het OTB – Delft door Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TUD) en Karel Schiffer (gastauteur OTB-Delft) naar de betekenis van het verlagen van de maximaal toegestane verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van een koopwoning (LTV).

Verzeker de top van de lening

Boelhouwer en Schiffer pleiten ervoor de volledige financiering zonder inbreng van eigen geld (koopsom plus bijkomende kosten) weer mogelijk te maken. Dit kan volgens hen verantwoord indien de top van de lening bijvoorbeeld boven de 90% van de waarde van de woning verzekerd wordt. Bijvoorbeeld voor jongeren en andere koopstarters via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en voor de overige kopers ook middels particuliere verzekeraars.
Uit de gegevens van de NHG kan worden opgemaakt dat deze top van de hypotheek ook ten tijde van een kredietcisis goed verzekerbaar is. Daarom zijn Boelhouwer en Schiffer van mening dat een lagere LTV niet nodig is en vanwege de negatieve effecten op de toegankelijkheid van het eigen woningbezit en de doorstroming op de koopwoningenmarkt ook onwenselijk. Zij stellen dat met het verzekeren van de top van de hypotheek tegemoet wordt gekomen aan de bezwaren tegen een hoge LTV zowel wat betreft de zorgplicht als het effect op de financiële stabiliteit.

Regeringsnota eigen woningbezit

Boelhouwer en Schiffer noemen het volledig financieren van de eigen woning ‘een kroonjuweel van het Nederlandse woonbeleid’, omdat het voor starters al decennia lang op een verantwoorde wijze een vrije keuze tussen huren en kopen mogelijk maakt. Aan het verlagen van de LTV ligt geen enkele inhoudelijke visie vanuit het woonbeleid ten grondslag en heeft geen gemeenschappelijk draagvlak bij de partijen die betrokken zijn bij de koopwoning- en hypotheekmarkt. Bovendien hebben kopers die onvoldoende spaargeld hebben geen alternatieven in zowel de sociale als de particuliere huursector. Daarom pleiten Boelhouwer en Schiffer voor een Regeringsnota eigen woningbezit, om zo het beleid ter bevordering van het eigen woningbezit te herijken en te komen tot een goede aansluiting van de koopmarkt en de huurmarkt.
Boelhouwer: “Dat de koopwoningenmarkt nu aantrekt is volledig het gevolg van de historisch lage hypotheekrente en dus tijdelijk. Bij het oplopen van de rente en een dalende LTV zal de koopwoningenmarkt opnieuw stagneren.”

Vergelijking met buitenland gaat mank

Boelhouwer en Schiffer stellen dat de in de LTV-discussie veelgehoorde vergelijking met andere landen volledig mank gaat. Uit hun analyse blijkt dat in andere landen het meerdere boven de daar gebruikelijk maximale LTV doorgaans secundair gefinancierd wordt. Ook de risico’s zijn in Nederland lager, onder meer door het sociale vangnet van de WW waardoor eigenaar-bewoners die werkloos worden niet onmiddellijk hoeven te verkopen. Mede daarom waren ten tijde van de kredietcrisis de verliezen in Nederland veel kleiner dan in de landen met een (vermeende) maximale LTV van 70% tot 90%.

Alternatieven

Boelhouwer en Schiffer vinden de verplichte annuïtaire aflossing wel een goed instrument om de financieringsrisico te beperken omdat het niet ten koste gaat van een vrije keus tussen huren en kopen. Ook constructies waarin versneld de top van de lening wordt afgebouwd door extra aflossingen zien zij als alternatief om de financieringsrisico’s te verlagen. Ook wijzen zij op de mogelijkheid van bouwsparen maar zien de huidige lage spaarrente en de lange adem die nodig is om substantieel te sparen slechts als een oplossingsrichting voor de langere termijn.

Slot

Boelhouwer en Schiffer hebben hun essay geschreven op verzoek van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers “Er is de afgelopen maanden al veel discussie geweest over het verlagen van de maximale LTV”, stelt Nico Rietdijk, directeur van NVB. “Met ons verzoek aan Boelhouwer en Schiffer om hieraan een essay te wijden is beoogd op basis van beschikbare literatuur en onderzoeksmateriaal de argumenten te onderbouwen. Hun essay is vooral zo waardevol omdat het tevens concrete aanbevelingen doet”