VCB: geen overwaardering van woningen in België

Dat de Belgische woningmarkt 50% overgewaardeerd zou zijn, doet bij de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) de wenkbrauwen fronsen. Wie verder leest dan de titels in de pers en het besluit van het onderzoek ziet al snel waarom men zich vragen kan stellen bij de gevolgde methodologie. Het onderzoek vergeleek de prijzen voor de aankoop van woningen op de secundaire markt met de huurprijzen voor woningen. Voor sommige landen kan dit een goede graadmeter zijn om na te gaan of woningen op de koopmarkt al dan niet overgewaardeerd zijn. Voor België is dit echter niet het geval. Dat komt door de specifieke aanbodstructuur van onze woningen, met een ruime koopmarkt voor beter gegoede gezinnen en een veel kleinere huurmarkt met minder gegoede gezinnen. Het gemiddelde aanbod op de koop- en de huurmarkt is daardoor helemaal anders en dus voor ons land een slechte vergelijkingsbasis.

De Belgische huurmarkt is een zeer beperkte markt. Zij bedient vooral minder gegoede gezinnen evenals jonge gezinnen die de huurmarkt gebruiken als opstapje naar de koopmarkt. Beide groepen zijn dan ook op zoek naar goedkope panden die het mogelijk maken om met beperkte budgettaire middelen zelfstandig te leven en voor de tweede groep om tegelijk te sparen voor de verwerving van een eigendom later. De eerste groep betreft bovendien vooral gezinnen die net uit de boot vallen voor een sociale woning of die wachten op een sociale woning. Nog een verschil met het buitenland is dat onze huurmarkt gedomineerd wordt door particuliere verhuurders (vaak oudere zelfstandigen) terwijl in andere landen belangrijke institutionele verhuurders de huurmarkt domineren. In ons land is de private huurmarkt om al die reden al jaren een zorgenkind voor de overheid. De VCB pleit er daarom al jaren voor om private huurders te ondersteunen via huursubsidies zodat ook zij zich een betere woning zouden kunnen veroorloven.

De laatste jaren hebben eigenaars van betere panden er meer en meer voor geopteerd hun woning te verkopen. Al wie het zich financieel kan veroorloven, wordt in ons land woningeigenaar door een nieuwe woning te laten bouwen of een bestaande woning aan te kopen. Het zijn die gemiddelde verkoopprijzen die de vergelijkingsbasis vormen voor de OESO-studie maar die reflecteren in eerste instantie de relatief hogere koopkracht van de gezinnen die eigenaar willen en kunnen worden. De lagere huurprijzen daarentegen zijn niet alleen een weerspiegeling van de steeds kleiner wordende huurmarkt maar ook van het lager gemiddeld inkomen van de resterende groep van gezinnen die niet in staat zijn eigenaar te worden, of van jonge startende gezinnen.

Vandaar dat het zeker in België volledig fout is de prijzen op de koopmarkt te gaan vergelijken met de prijzen op de huurmarkt. In onze sociale wooncontext is het nogal evident dat koopprijzen hoger liggen dan huurprijzen. Daaruit afleiden dat onze woningen intrinsiek te hoog gewaardeerd zijn, is een brug te ver.