Privésector onmisbaar voor aanpak sociale woningnood

Volgens de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) staan er 154 000 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning. Maar volgens de Vlaamse Confederatie Bouw zal het probleem niet opgelost worden door de bouw van bijkomende sociale woningen door de overheid. De VCB pleit voor een gamma van maatregelen waarbij de privésector en de overheid complementair zijn. Onder meer de CBO-formule, waarbij de privésector zelf projecten voorstelt, moet gestimuleerd worden. Daarnaast moet de kwaliteit en de energiezuinigheid van woningen met sociale huurders verbeterd worden, en moet bijzondere aandacht gaan naar de meest behoeftige huurders.

De startnota voor de Vlaamse regeringsonderhandelingen zegt dat de Vlaamse regering fors zal blijven investeren in sociale woningen. Maar de wachtlijst is intussen ongeveer even lang als het aantal huurwoningen dat in beheer of eigendom is van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het is onmogelijk om in vijf jaar te verdubbelen wat over decennia opgebouwd werd, aldus Marc Dillen (directeur-generaal VCB).

De VCB is voorstanders van een combinatie van maatregelen die de complementariteit van de privésector en de overheid maximaal doet renderen. Op dit punt staan er positieve aanknopingspunten in de startnota. Hij wil bijvoorbeeld dat de meest behoeftigen – gezinnen die met hun financiële middelen niet terecht kunnen op de privémarkt – prioritiet krijgen bij de toewijzing van sociale woningen. Indien deze gezinnen niet meteen een plaats in een sociale woning vinden, pleit de Vlaamse Confederatie Bouw voor huursubsidies. Ze mogen alleen toegekend worden wanneer de huurwoning voldoet aan minimumeisen op het vlak van de energieprestaties, en de toepassing moet zorgvuldig, helder en tijdelijk zijn. Enerzijds om de budgettaire lasten te beperken, anderzijds om huurders ertoe aan te zetten hun situatie op termijn in eigen handen te nemen.

Daarnaast moeten er inderdaad sociale huurwoningen bijkomen. Wil de nieuwe regering nog in de komende vijf jaar tastbare resultaten kunnen voorleggen, dan is volgens de VCB is de meest geschikte aanpak de CBO-formule (“constructieve benadering overheidsopdrachten”). In deze formule stellen privé-actoren projecten voor en brengen de grond in. Een CBO komt sneller tot resultaten dan de klassieke formule voor sociale woningbouw. Boven is een CBO is een kans om tot kernherwaardering te komen. Deze formule staat toe functies te mengen in een project: woningen maar ook commerciële ruimten en dienstengebouwen die marktconform aangeboden worden.

In private bedrijven bestaat de vraag om bijkomende CBO-oproepen te organiseren. Het ritme van dit soort aanbestedingen moet opgetrokken worden, en er moet een meerjarenprogramma van aanbestedingen komen, zodat de privésector zich hierop kan voorbereiden.

Huursubsidies, een focus op de meest behoeftige gezinnen en de CBO-formule maken van de overheid en de privésector complementaire actoren in de sociale huisvesting. Het netto-effect zal gunstig zijn, omdat de woningen gebouwd door de privésector volledig bovenop de woningen in de gesubsidieerde sector komen.

De VCB is tevreden dat de startnota deze complementariteit lijkt te erkennen. Zo wil hij dat gemeenten hun Bindend Sociaal Objectief (het vastgelegde aantal sociale woningen) bereiken, maar eens gemeenten dit bereikt hebben, krijgen ze alleen nog financiering voor renovaties, zoals energetische maatregelen.

Een groot deel van de sociale huurwoningen moet dringend energiezuinig gemaakt worden, om de klimaatdoelstellingen te halen maar ook omdat minder gegoede huurders eveneens recht hebben op een goede woning. Maar ook los van haar sociale huisvestingsbeleid moet de nieuwe regering alles op alles zetten om ons woningenbestand versneld energiezuinig te maken. Meer dan 90 procent van de woningen zijn privébezit, al dan niet verhuurd. De regering moet deze private eigenaars dus meekrijgen in deze versnelde renovatie-inspanning.

Voor de VCB is de meest voor de hand liggende oplossing dat na iedere eigendomsoverdracht de koper de woning binnen de vijf jaar energiezuinig maakt. Dit idee is al opgenomen in de beleidsnota van de uittredende Vlaamse regering. Het komt er nu op aan dit idee ook over te nemen in het nieuwe regeerakkoord. Op deze manier kan meer dan 90 procent van de Vlaamse woningen energiezuinig gemaakt worden tegen 2050.