KPMG wint zaak voor makelaars bij Europees Hof

Bemiddeling bij de verkoop van aandelen in een vastgoedmaatschappij vormt een BTW-vrije prestatie. Dit is de uitkomst van een 14 jaar durende juridische procedure met de belastingdienst die gevoerd is door KPMG Meijburg & Co door prof. dr B. (Bart) G. van Zadelhoff voor cliënt DTZ Zadelhoff, de makelaarsorganisatie die is opgericht door zijn oudere broer Cor van Zadelhoff.

De uitspraak is van groot belang voor alle vastgoedorganisaties die een dispuut hebben met de belastingdienst over de BTW van vastgoedaandelentransacties. Het gaat erom dat het Europese Hof van Justitie arrest heeft gewezen in de zaak DTZ Zadelhoff. Dit arrest gaat over de BTW-behandeling van (bemiddelings)diensten van DTZ bij de verkoop van aandelen in vennootschappen waarin (indirect) onroerende goederen werden gehouden (‘vastgoedlichamen’). Volgens het Hof vormt deze bemiddelingsdienst een BTW-vrije prestatie.

Het Hof ging uit van de volgende feiten: DTZ houdt zich bezig met dienstverlening met betrekking tot onroerende goederen. Naast onder meer de bemiddeling bij de verkoop van de onroerende zaken zelf, bemiddelt DTZ ook bij de verkoop van aandelen van ‘vastgoedlichamen’. In de onderhavige casus heeft DTZ van verkopers twee soorten opdrachten gekregen, te weten: (1) Zoek een koper of kopers voor de aandelen in een ‘vastgoedlichaam’. De verkoop van het achterliggende vastgoed was expliciet uitgesloten. (2) Zoek een koper of kopers voor het onroerend goed zelf of voor de aandelen van het ‘vastgoedlichaam’.

In beide gevallen hebben de kopers de aandelen in het desbetreffende vastgoedlichaam verworven. Tussen de Belastingdienst en DTZ was een geschil of de diensten van DTZ voor de BTW gekwalificeerd moeten worden als bemiddeling bij vastgoed (met BTW-belast) of als bemiddeling inzake aandelen in een ‘vastgoedlichaam’ (BTW-vrij).

Zoals nu blijkt uit het arrest van het Hof vormt de (bemiddelings)dienst bij de verkoop van aandelen een BTW-vrije dienst. Het maakt hierbij volgens het Hof niet uit dat ten tijde van de opdrachtverlening nog niet duidelijk was of de eigendom van het onroerend goed zelf of de aandelen in het vastgoedlichaam zouden worden overgedragen. Van belang is de objectieve aard van de handeling die uiteindelijk heeft plaatsgevonden. Een handeling inzake aandelen dient volgens het Hof als zodanig, en dus als een van BTW-vrijgestelde dienst, in aanmerking te worden genomen.

Veel aandeelhouders van vastgoedlichamen hebben geen of een beperkt recht op aftrek van BTW. Als een bemiddelaar BTW in rekening moet brengen aan een aandeelhouder zal deze BTW (deels) een extra kostenpost vormen. Nu de bemiddeling bij de verkoop van aandelen is vrijgesteld van BTW, worden de aandeelhouders niet geconfronteerd met (deels) niet-aftrekbare BTW. Als gevolg van de vrijstelling zal de dienstverlener worden geconfronteerd met een beperking van zijn of haar BTW-aftrekrecht.

Onze fiscale medewerker Ton Oostenrijk van RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs: ‘Betreffend makelaarskantoor heeft bemiddelingsdiensten verricht voor opdrachtgevers, die middelijk onroerende zaken in eigendom hebben. Deze diensten resulteerden in de verkoop en levering van aandelen in vennootschappen die de onroerende zaken bezitten. Door het makelaarskantoor zijn facturen zonder BTW gestuurd, omdat er sprake zou zijn van van BTW vrijgestelde bemiddelingshandelingen inzake effecten. De belastingdienst was echter van mening dat er sprake is van een met BTW belaste bemiddeling bij de verkoop van in Nederland gelegen onroerende zaken en legde een naheffingsaanslag op.

Het Gerechtshof stelde het makelaarskantoor in het ongelijk, maar de Hoge Raad vroeg zich af of deze beslissing juist was en heeft daartoe vragen gesteld over de uitleg van de relevante bepalingen in de Europese BTW-wetgeving, waarop het Nederlandse BTW-stelsel is gebaseerd.

De antwoorden van het Europees Hof komen erop neer dat de vrijstelling bij effectenbemiddeling ook van toepassing is op handelingen die erop gericht zijn en tot het resultaat hebben geleid dat aandelen in de desbetreffende vennootschappen zijn overgedragen, maar in wezen de door deze vennootschappen gehouden onroerende zaken en de (indirecte) overgang daarvan betreffen. Van de in de Europese wetgeving opgenomen uitzondering, waarbij een lidstaat de mogelijkheid heeft om deelbewijzen en aandelen, waarvan het bezit rechtens of in feite recht geeft op het eigendom of het genot van een onroerend goed als onroerende zaak aan te merken, is door Nederland geen gebruikgemaakt.

Kort en goed: op facturen voor de bemiddeling/bij verkoop van aandelen in vastgoedlichamen behoeft geen BTW te worden opgenomen. Dit is uiteraard van groot belang voor partijen die de BTW op deze facturen niet in aftrek kunnen brengen.’