Huisvesters mogen geen contact hebben met bouwpromotor

Op 28 juli 2011 sprak de minister zich uit in beroep over een beslissing van RWO-Toezicht inzake de aankoop van nieuwbouwwoningen. Daarbij stelde zij dat er geen enkel bezwaar was tegen de aankoop van nieuwbouwwoningen, ook indien die deel uitmaakten van een groter bouwproject van een ontwikkelaar of promotor. Wel werd gesteld dat erover gewaakt diende te worden dat de wetgeving inzake overheidsopdrachten werd gerespecteerd.

De socialehuisvestingsmaatschappij (SHM) is als afnemer van de woningen ertoe gehouden zich buiten het projectproces te houden om niet in aanvaring te komen met artikel 13 van de wet van 24 december 1993 inzake de overheidsopdrachten, dat voorziet dat een socialehuisvestingsmaatschappij de concurrentie moet raadplegen voor werken, leveringen en diensten. Als de huisvester bij het bouwproject betrokken geraakt is en inspraak heeft gekregen in de opmaak van de plannen is dit niet toegelaten. De minister concludeerde derhalve dat een socialehuisvestingsmaatschappij alleen kan ingaan op het aanbod om nieuw gebouwde woningen te kopen wanneer er op geen enkele manier enige inspraak is geweest in het projectproces (opmaak plannen, timingproject) en dat de woningen op het moment van het aanbod ook volledig afgewerkt moeten zijn.

De vraag kan natuurlijk gesteld worden of sociale huisvesters hierdoor niet bepaalde nadelen gaan ondervinden. Bij grotere bouwprojecten zijn er doorgaans financiële en praktische voordelen verbonden aan het voortijdig intekenen op één of meerdere van de op te leveren woningen. Nu wordt er echter categorisch verboden om woningen aan te kopen die niet volledig afgewerkt zijn. Het is begrijpelijk dat het niet toelaatbaar is om afspraken te maken met één bouwpromotor en naderhand diens woningen te kopen zonder vergelijkbare toets, maar de conclusie van de minister dat er alleen volledig afgewerkte woningen mogen worden aangekocht, snijdt de maatschappijen volledig af van bepaalde voordelen.


Zijn er manieren waarop een huisvestingsmaatschappij toch kan intekenen op nog te bouwen woningen, zonder daarbij de wet op de overheidsopdrachten te schenden? Zijn er mogelijkheden om bijvoorbeeld vergelijkbare projecten als concurrentie te beschouwen en offertes te vragen, of om er duidelijk over te waken dat er geen enkele afspraak is tussen maatschappij en ontwikkelaar?
Freya Van Den Bossche: De wetgeving overheidsopdrachten is steeds van toepassing als de opdrachtgever een publiekrechtelijke rechtspersoon, zoals een sociale huisvestingsmaatschappij, is. Anders is het als een private promotor een project ontwikkelt op eigen gronden en een compromis tot aankoop wordt getekend tussen de promotor en de sociale huisvestingsmaatschappij. Hier is de wetgeving overheidsopdrachten niet van toepassing. In dit compromis kan voorzien worden dat de aankoop onder voorwaarde is, met name dat het ontwerp op technisch vlak voldoet aan de wettelijke vereisten. Een andere mogelijkheid is dat de sociale huisvestingsmaatschappij als initiatiefnemer een openbare aanbesteding uitschrijft.

Dient door de verkoper aan de SHM eerst bewezen te worden dat hij of zij ook bepaalde inspanningen leverde om de betrokken woningen op de private markt te verkopen?
Freya Van Den Bossche: Pijnpunt in de aangehaalde problematiek is het vermijden dat een sociale huisvestingsmaatschappij een “constructie” opzet met een private partner. Er mogen daarom geen voorafgaande contacten zijn tussen beide partijen. Anders is de regelgeving overheidsopdrachten van toepassing. Dit is evenwel een negatief bewijs, waarbij tot bewijs van het tegendeel, de toezichthouder ervan moet uitgaan dat er geen contacten zijn geweest. Dat de verkoper de woning eerder reeds aan andere actoren aanbood doet niet ter zake.

Welke gevolgen verwacht de minister vanwege deze beslissing? Heeft zij weet van lopende of hangende dossiers met betrekking tot deze problematiek?
Freya Van Den Bossche: Met mijn beslissing van 28 juli 2011 wil ik het signaal geven aan de sociale huisvestingssector dat ze onderworpen zijn aan de regels inzake overheidsopdrachten en dat het agentschap Inspectie RWO, afdeling Toezicht hier eveneens controle zal op uitoefenen. Dit is geen beleidswijziging, vermits de regeringscommissarissen, die voor de aanstelling van de toezichthouders bij deze maatschappijen controle uitoefenden, eveneens de naleving van de wetgeving overheidsopdrachten opvolgden. Er zijn mij verder geen signalen bekend vanuit de sector dat deze uitspraak aanleiding zou geven tot nieuwe dossiers, noch zijn er mij lopende of hangende dossiers kenbaar.