Bouw nieuwe sociale huurwoningen is structureel verlieslatend

De sociale huisvestingssector stevent af op een bijkomend tekort van 1,9 miljard euro over een periode van 33 jaar. De oorzaak? Om de wachtlijsten in de sociale huisvesting weg te werken, moet de sector tegen 2020 37 000 extra sociale huurwoningen bouwen, maar de financiering van de huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) - de projectfinanciering door de overheid en de eigen huurinkomsten - zoals die door de overheid worden bepaald, zijn onvoldoende om de bouwkosten en het onderhoud van de woningen te financieren.
VVH, de Vereniging van Vlaamse huisvestingsmaatschappijen, trekt aan de noodbel.

Björn Mallants, directeur van VVH: ‘Onze berekeningen hebben aangetoond dat de sector afstevent op een gecumuleerd tekort van meer dan 1,9 miljard euro. Elke nieuwe woning die wordt gebouwd, maakt over de looptijd van de lening van 33 jaar een verlies van meer dan 50 000 euro. We hebben altijd geprobeerd om zo efficiënt mogelijk onze taak te vervullen, binnen de lijnen die uitgezet zijn door het beleid, maar de huidige situatie is echt onhoudbaar. De eerste reactie van de minister op deze verzuchtingen aan VVH is in elk geval hoopvol dat er een oplossing zal komen.’

Inkomsten zijn niet kostendekkend

Uit berekeningen die VVH maakte op basis van het Uitvoeringsprogramma 2011 dat Vlaams minister voor Wonen Freya Van den Bossche goedgekeurde, blijkt dat nieuwe projecten voor de bouw van sociale woningen over de totale looptijd van de lening zo goed als nooit kostendekkend zijn. Om nieuwe projecten te realiseren, kunnen SHM’s via de Vlaamse overheid renteloze leningen afsluiten met een looptijd van 33 jaar. De interesten worden betaald door de Vlaamse overheid. SHM’s betalen het geleende kapitaal terug met de huurgelden die ze ontvangen van de huurders. De huurprijs wordt vastgelegd door de Vlaamse overheid. De inkomsten uit de huurgelden die de SHM’s ontvangen, liggen een stuk lager dan het bedrag dat de SHM’s maandelijks moeten terugbetalen. Daarnaast zijn er ook nog de onderhoudskosten die oplopen als de woningen ouder worden en die van dezelfde huurinkomsten moeten betaald worden.

37.000 extra sociale huurwoningen om wachtlijsten weg te werken

Het Grond- en Pandendecreet, dat in voege is vanaf 1 september 2009, bepaalt dat er tegen 2020 in Vlaanderen 43 000 sociale huurwoningen, 21 000 sociale koopwoningen en 1 000 sociale kavels extra moeten komen om de wachtlijsten in de sociale huisvestingssector weg te werken. De 43 000 sociale huurwoningen zijn goed voor 37 000 nieuwbouwwoningen en 6 000 woningen op de privé-markt die verhuurd worden via Sociale Verhuurkantoren, de zogenaamde SVK’s.

Nieuwe realistische financiering noodzakelijk

Via de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) krijgen sociale huisvestingsmaatschappijen die structureel verlieslatend zijn jaarlijks een financiële tegemoetkoming van de Vlaamse overheid. Zo corrigeert de Vlaamse regering bepaalde onevenwichten - doordat de huurinkomsten onder het Vlaamse gemiddelde liggen. Momenteel bedraagt de GSC ongeveer 14 miljoen euro per jaar. Deze correctie is niet bedoeld om een structureel verlies in de sector op te vangen, enkel als solidariteitsmechanismes voor deze SHM's die door omstandigheden (vb. lagere gemiddelde inkomens van de huurders) substantieel lagere huurinkomsten ontvangen. Het tekort op nieuwe projecten moeten dan ook grotendeels door de SHM's uit eigen middelen worden bijgepast. Deze slinken zo tegen sneltreinvaart.

Björn Mallants: ‘De sociale huisvestingsmaatschappijen vrezen dat het toe fietsen van het groeiende tekort binnen de huidige budgettaire beleidsruimte niet lang meer mogelijk zal zijn. De GSC is bovendien niet ontworpen (en financieel verre van toereikend) om dit soort structurele kosten op te vangen. Daarom heeft VVH de minister gevraagd om dringend een oplossing te zoeken voor deze problemen door een nieuwe realistische financiering uit te werken.’