Helft van de Belgen zou geen woning meer kopen met slechte EPC-score

Energie-efficiëntie wordt steeds bepalender bij de aankoop van een woning. Uit een nieuwe vastgoedenquête van ING blijkt dat de helft van de Belgen geen huis meer zou kopen met een slechte energiescore. De energiecrisis en de strengere regelgeving in Vlaanderen vanaf begin dit jaar zullen dus zorgen voor groeiende prijsverschillen op basis van de energiescore. Bovendien hebben de hogere rentevoeten en stijgende prijzen de betaalbaarheid fel verslechterd. Bijna negen op de tien Belgen (87%) vinden dat huisvesting in België niet langer betaalbaar is voor de meeste mensen in ons land. Volgens ING-econoom Wouter Thierie zullen de sterk gestegen rentevoeten en de zwakke economische groei de huizenmarkt verder afkoelen in 2023, maar de neergang zal zeer mild zijn. Economen van ING België verwachten dat de prijzen dit jaar met een half procent zullen dalen.

Energie is een game changer voor de vastgoedmarkt. Uit onze enquête blijkt dat de EPC-waarde steeds bepalender wordt bij de aankoop van een woning. Zo geeft de helft van de Belgen aan dat ze geen energieverslindende woning meer zouden kopen. 36% zou nog wel overgaan tot aankoop, mits er genoeg budget overblijft voor een energetische renovatie. Voor de overige 15% is de EPC-waarde geen bepalende factor. ​ De groeiende aandacht voor de energie-score zal zich dit jaar vertalen in toenemende prijsverschillen tussen woningen op basis van energiezuinigheid.

Wouter Thierie, econoom bij ING België

De energieprijzen waren vorig jaar hoog en zullen ook in 2023 hoger blijven dan voor de energiecrisis, ondanks de recente daling. Een energiezuinige woning zorgt dan voor een veel lagere energierekening. Veel kopers houden rekening met de strengere normen die gaan komen en geven daarom nu al de voorkeur aan huizen met een hoger label. Anderen die bereid zijn hun eigen woning te renoveren, zullen de renovatiekosten in hun budget opnemen bij de aankoop van een huis. Bovendien zijn de kosten van energierenovaties het afgelopen jaar sterk gestegen door hogere prijzen van bouwmaterialen en hogere loonkosten. Dit drukt extra op de prijzen van energieverslindende woningen. We willen er evenwel ook op wijzen dat een groot deel van deze extra kosten al verrekend zijn in de huidige huizenprijzen.

Bijna negen op de tien Belgen vinden huisvesting niet langer betaalbaar voor de meeste mensen in ons land

Sinds het begin van de pandemie zijn de Belgische huizenprijzen met 18% gestegen.Deze groei, in combinatie met de stijgende hypotheekrente, heeft onze vastgoedkoopkracht ernstig aangetast. Alleen al in 2022 is onze vastgoedkoopkracht met ongeveer 6% gedaald door de stijging van de rente én rekening houdende met een indexering van het besteedbaar inkomen. Door de hogere rente en prijzen is de betaalbaarheid van ons vastgoed de afgelopen jaren aanzienlijk verslechterd. Slechts 13% van de respondenten in onze enquête is het eens met de stelling dat huisvesting in België nog betaalbaar is voor de meeste mensen in ons land. Bovendien zijn de Belgen zeer pessimistisch over de toekomst. Bijna zeven op de tien mensen denken dat het voor jongeren de komende drie jaar nog moeilijker wordt om een huis te kopen. Wouter Thierie is iets optimistischer.

Wij verwachten dat de betaalbaarheid in 2023 weer zal verbeteren dankzij een evolutie van de huizenprijzen beneden inflatie en een stabilisatie van de hypotheekrente. Daardoor zullen ook de overwaarderingen afnemen. ​ Wij verwachten dat de gemiddelde inflatie dit jaar zal dalen van gemiddeld 9,6% vorig jaar tot 5,8%. Als de huizenprijzen volgens onze prognose met 0,5% dalen, komt dit neer op een daling van de reële prijzen met meer dan 6%. Dit vermindert de overwaardering en verbetert de betaalbaarheid

De verslechtering van de financiële situatie van de Belgen zal gevolgen hebben voor de vraag naar vastgoed

In het derde kwartaal van vorig jaar zijn de vastgoedprijzen nog met 5,4% op jaarbasis gestegen. Dit is iets lager dan de groei van 5,9% in het tweede kwartaal. Verwacht wordt dat de afkoeling de komende maanden zal aanhouden. De stijgende hypotheekrente, in combinatie met de hoge inflatie en de energiecrisis, zal volgens onze analyse de huizenmarkt in 2023 verder afremmen. In onze survey geeft 4 op 10 respondenten aan dat ze verwachten dat hun financiële positie er het komende jaar op achteruit zal gaan. Deze onzekerheid zal wegen op de vraag naar vastgoed. Dit zal op zijn beurt een negatief effect hebben op de prijzen.

Vraag naar hypothecaire kredieten op het laagste niveau sinds 2014

Het aantal nieuwe hypotheekleningen is in 2022 sterk gedaald. In de eerste 11 maanden van het jaar lag het aantal nieuwe leningen 24% lager dan in 2021. Het is misschien niet fair om te vergelijken met de afgelopen jaren. 2020 en 2021 waren uitzonderlijk sterke jaren door de vastgoedhausse tijdens de pandemie. Ook 2019 was een goed jaar door de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen. Maar ook in vergelijking met 2018 lag het aantal nieuwe leningen in 2022 11% lager. We moeten al terug naar 2013 om een nog zwakker jaar te vinden.


Belangrijkste reden is natuurlijk de forse stijging van de hypothecaire rentevoet. ​ Zo zijn de marktrentevoeten gestegen van 1,4% een jaar geleden naar 3,4% begin 2023 op een looptijd van 20 jaar. Het grootste deel van deze stijging is echter al achter de rug. Aan het begin van het jaar zouden de hypotheekrentes nog kunnen stijgen, maar volgens de econoom van ING zullen ze daarna stabiliseren rond het huidige niveau.

De daling van het aantal kredietaanvragen is ook deels te wijten aan een sterke daling van het aantal herfinancieringen. Wij verwachten dat de kredietvraag ook in 2023 zwak zal blijven, maar zich in de loop van het jaar geleidelijk zal herstellen.

Nieuwbouw dreigt opnieuw duurder te worden

Door de hogere kosten van bouwmaterialen werd nieuwbouw fors duurder in 2022. De gestegen kosten in combinatie met de economische onzekerheid hebben de nieuwbouwmarkt vorig jaar sterk vertraagd. Het aantal bouwvergunningen is in de eerste acht maanden van vorig jaar met 7,5% gedaald ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

Daarnaast zijn ook de loonkosten fors gestegen. Op 1 januari werden de lonen in de bouw opnieuw geïndexeerd met 3,3%, de zesde aanpassing op korte tijd. Door de hogere kosten voor bouwmaterialen, lonen en energie dreigt nieuwbouw dit jaar opnieuw duurder te worden. De ABEX-index, die de evolutie van de bouwprijzen meet en tweemaal per jaar wordt berekend is, ligt momenteel 10,8% hoger dan in januari vorig jaar en deze hogere kosten zullen zich blijven vertalen in hogere prijzen voor nieuwbouw.

Vooruitzicht voor 2023: Lichte prijscorrectie op komst

« We verwachten dat de prijzen in de eerste jaarhelft wat gaan zakken om vanaf de zomer terug te herstellen. Voor heel 2023 gaan we uit van een milde daling van de huizenprijzen met 0,5%. De daling zal bovendien iets groter zijn voor energieverslindende woningen. We verwachten dat het prijsverschil op basis van de EPC-score zal toenemen in 2023, en wel om twee redenen. Enerzijds zorgen hogere energieprijzen en strengere regelgeving voor een groeiende populariteit van energiezuinig wonen. Anderzijds is het ook veel duurder geworden om een huis te renoveren, » besluit Wouter Thierie.

Lees ook:

• Woningen hadden in 2022 geen last van afkoelende markt
• Dankzij nieuwbouw beheersen huishoudens optimaal hun energiekosten
• Belg verliest in 9 maanden het equivalent van een slaapkamer aan koopkracht
• Je EPC verbeteren? Isoleren loont het meest!