We hadden voorspeld dat het volledige effect van de inflatiegolf pas in 2023 voelbaar zou zijn op de huurmarkt. Die voorspelling is uitgekomen. Dat blijkt uit deze nieuwste editie van de CIBHuurbarometer. Gelet op de inflatiegolf en daaraan gekoppeld de indexatie van de lonen en vervangingsinkomens met meer dan 10% het voorbije jaar mochten we een bovengemiddelde stijging van de gemiddelde huurprijzen verwachten. Die logische veronderstelling is waarheid geworden.
De gemiddelde huurprijs in Brussel is in het voorjaar van 2023 toegenomen tot €1.188. Dat is nu al €38 meer dan in 2022, ofwel een stijging met 3,3%. De gemiddelde prijs voor appartementen stijgt met 3,9%.
Bij de rijhuizen zien we een stabilisatie. Maar, bij dat cijfer moeten we voorzichtig zijn met de interpretatie. Bij huurhuizen speelt immers een seizoenseffect: doorheen de historiek van onze data zien we dat de prijzen van rijwoningen in de eerste jaarhelft altijd stabiliseren en zelfs dalen. Die daling wordt dan ruimschoots ingelopen door stevige prijsstijgingen in het najaar. Dit seizoenseffect speelt ook in 2023. Kijken we naar alle huurcontracten die reeds afgesloten zijn voor 2023, inclusief de eerste resultaten voor het najaar, dan ligt de gemiddelde huurprijs voor een rijwoning op 1.780€, dus al een stuk hoger dan in 2022.
Gelukkig zijn er ook tekenen dat het voor appartementen in het najaar iets minder hard zal gaan. De prijsstijging voor appartementen ligt met 3,85% nog onder vorig jaar. Voorlopig geven de contracten die we al hebben voor het najaar niet aan dat de prijs dan exponentieel hoger zal liggen. Appartementen domineren ook de huurmarkt. Ze zijn goed voor meer dan 90% van alle verhuringen in Brussel.
Vergelijken we de semesters onderling, dan is de prijsevolutie in het eerste semester van 2023 al bij al niet zo dramatisch als wellicht gevreesd bij de start van het jaar. Een stijging met 1,3% van de huurprijzen van appartementen is hoger dan in de eerste jaarhelft van 2022, 2021 en 2020 maar het verschil is niet spectaculair. Ook bij de appartementen in Brussel zien we echter dat de prijzen in het najaar meestal steviger doorstijgen en dat verwachten we in 2023 wellicht opnieuw.
Ondertussen nadert de gemiddelde huurprijs een niveau van meer dan €1.200 per maand. We vermoeden dat die grens in het najaar overschreden zal worden. Ook de mediaan huurprijs heeft een historische klip genomen en bestaat met €1.050€ voortaan uit 4 cijfers.
De kloof tussen de mediaan huurprijs en de gemiddelde huurprijs toont aan dat de Brusselse markt voor een deel beïnvloed wordt door luxevastgoed. Anderzijds bewijst het feit dat ook de mediaan sterk stijgt, dat de huidige toenames van de huurprijzen vooral gebonden zijn aan een inflatie-effect, dat zich in de gehele huurmarkt doorzet, van goedkope tot dure huurwoningen. Belangrijk is bijvoorbeeld de sprong bij de appartementen naar €1.050 mediaan huurprijs.
