Opvallend is dat ook woningen met een minder gunstig EPC-label opnieuw in waarde stijgen. Voor het eerst in twee jaar noteren huizen met label E en F opnieuw een positieve evolutie, wat wijst op een bredere stabilisering van de Vlaamse woningmarkt en een verschuiving in het aankoopgedrag.
In samenwerking met ERA, de grootste vastgoedmakelaar van België, onderzoekt de Universiteit Antwerpen de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt sinds 2005.
"Het gaat om een hedonische prijsindex die rekening houdt met tientallen parameters zoals onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken."
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen
2025, niets uitzonderlijk!
Het vastgoedjaar 2025 blijkt de terugkeer naar het 'oude' normaal, zo blijkt uit de data die de Universiteit Antwerpen analyseerde. Want wie de gemiddelde prijsstijging voor woonhuizen als zowel appartementen over de afgelopen 21 jaar berekent, komt uit op een gemiddelde van 3,3% per jaar.| Jaar | Huizen | Appartementen |
|---|---|---|
| 2018 | 3,3% | 3,8% |
| 2019 | 3,5% | 3,1% |
| 2020 | 5,9% | 4,8% |
| 2021 | 8,2% | 8,5% |
| 2022 | 6,1% | 5,4% |
| 2023 | 0,2% | 3,0% |
| 2024 | 1,3% | 2,6% |
| 2025 | 3,7% | 4,1% |
| Gemiddelde sinds 2005 | 3,3% | 3,3% |
"Puur qua cijfers is het Vlaamse vastgoedjaar 2025 eigenlijk saai. Na forse prijsschokken tijdens covid-19 gevolgd door een correctie op de huizenmarkt de afgelopen 2 jaar zitten we voor het afgelopen jaar in de buurt van het gemiddelde sinds de start van de ERA-barometer in 2005 (een jaarlijkse prijsstijging van 3,3%). Ook voor de appartementen is er sprake van een normale prijsstijging, wat aangeeft dat de prijsstabiliteit op de markt terugkeert."
Johan Krijgsman, CEO van ERA
Minder onderhandeld dankzij betere prijszetting
Waar in 2024 de prijsstijgingen lager waren dan de inflatie (3,1%) en wonen in Vlaanderen dus goedkoper werd, liggen de kaarten voor 2025 anders. De inflatie voor het afgelopen jaar komt op 2,47% uit, wat maakt dat wonen duurder is geworden. Voor wie zijn eerste en enige gezinswoning aankocht, werd het verschil evenwel gemilderd door de verlaging van de Vlaamse registratierechten voor dit type vastgoed (van 3% naar 2% sinds 1 januari 2025). Tegelijk steeg de gemiddelde rente het afgelopen jaar gestaag van zo'n 3% naar ongeveer 3,5%."De huizenmarkt is in 2025 opnieuw genormaliseerd. Er wordt gemiddeld gezien ook minder onderhandeld en het aantal dagen dat een huis te koop staat is in vergelijking met 2024 gedaald van 113 dagen naar 111 dagen het afgelopen jaar. Vooral in het tweede en derde kwartaal van 2025 werd sneller een deal gemaakt. Ook bij appartementen wordt er minder onderhandeld, maar het bereiken van een deal duurde wel zo'n 8 dagen langer dan in 2024, met een gemiddelde van 139 dagen."
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen
"Na de twee 'zwakke' jaren 2023 en 2024 is er ook veel meer besef bij de eigenaars gekomen over de juiste prijszetting en het belang daarvan bij de start van een verkoop. Dat verklaart deels het minder onderhandelen over de prijs in 2025. Daarnaast is de rente ook niet gezakt, integendeel zelfs. Zij die eerst dachten te wachten op een rentedaling, kwamen ook terug op de markt wat in combinatie met de algemene hoge woonnood als bijkomend effect heeft dat mensen voor een correcte prijs wel toeslaan."
Johan Krijgsman, CEO van ERA
'Norm'-panden zijn grootste stijgers, maar kansen bij E- en F-huizen
Een blijver voor de aankoop van een woning sinds de pandemie is het belang van energiezuinigheid, al lijkt de bevriezing van de renovatieplicht door de Vlaamse regering al een eerste effect te hebben. De druk van de Vlaamse overheid om met z'n allen tegen 2050 het label A te halen is voorlopig weggevallen en daar profiteren huizen met energielabel C en D het meeste van. Zij stegen in 2025 het sterkst, zo'n 3,6%, terwijl de zuinigere huizen met label A en B gemiddeld slechts met 3,3% in waarde toenamen. Na twee jaargangen waarbij de huizen met de minst goede labels telkens in waarde terugliepen, knopen ook zij opnieuw aan met een waardestijging van gemiddeld 2,9%."Doordat het verstrengingspad van de renovatieplicht is afgeschaft, zijn de woningen met een C of D-label in de komende jaren niet verplicht om een renovatie uit te voeren, wat maakt dat die huizen meer gegeerd werden."
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen
Ondanks het feit dat huizen met de slechtste EPC-labels dus opnieuw in prijs stijgen, groeit de kloof wel tussen de labels C en D en de labels E en F in vergelijking met 2024. Een woning met label F is 13,5% goedkoper dan een woning met label D, de huidige norm. Voor een woning met label E betaal je gemiddeld 8% minder. Een woning met label C daarentegen is 7,3% duurder, een label B kost 14,3% meer en de meest energiezuinige panden met label A komen uit op 23,2% extra.
Door de steeds groter wordende kloof tussen E- en F-panden en de hogere EPC-labels, liggen bij die minst zuinige panden wel unieke kansen volgens ERA.
"Een pand met E- of F-label is een interessante investering als je een deel van de renovatie zelf, met familie of met vrienden kan opknappen. Ook de aannemers bieden scherpere prijzen aan omdat hun orderboekjes minder vol zitten dan vroeger en de grote prijsstijgingen op vlak van materialen liggen ook helemaal achter ons. Ze lopen zelf minder risico wat zich vertaalt in de huidige offertes. Bovendien zorgt de bevriezing van de renovatieplicht voor meer 'peace of mind' en is de sprong van E of F naar C of D bij een goed gekozen pand relatief duidelijk en snel haalbaar. Ons advies is om altijd te starten met de grote ingrepen die de meeste impact hebben op het EPC, de waarde en je energieverbruik zoals de dakisolatie, het vernieuwen van ramen en je verwarming herbekijken voordat je ook de details doet."
Johan Krijgsman, CEO van ERA
Huis in centrumstad 3,1% duurder, erbuiten 4,1%
Wanneer we inzoomen naar de 5-jarige prijsbewegingen op provinciaal niveau, blijft Vlaams-Brabant de duurste provincie van het land. Huizen zijn er gemiddeld 2% duurder dan een gelijkaardige woning in de provincie Antwerpen. De goedkoopste provincie om te wonen is West-Vlaanderen, waar een huis 24% minder duur is ten opzichte van de provincie Antwerpen. Waar de kustprovincie vorig jaar samen met Limburg het goedkoopst was, is een huis in Limburg vandaag 22% goedkoper dan in Antwerpen. Het Oost-Vlaamse gemiddelde ligt 11% lager dan de Antwerpse vastgoedprijzen.Wanneer we de prijzen in de Vlaamse centrumsteden vergelijken met woningen buiten de centrumsteden, stijgen de prijzen het hardst buiten de stad. Een woning in een centrumstad kost 3,1% meer dan in 2024, erbuiten stegen de prijzen met 4,1%.
"Ook in 2025 groeien de vastgoedprijzen buiten de centrumsteden sneller dan in de centrumsteden. Dit wijst op een duidelijke kentering na COVID-19: in vier van de vijf jaren na 2020 lag de prijsstijging buiten de centrumsteden hoger, terwijl dat vóór 2020 slechts in één van de vijf jaren het geval was."
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen
Oost-Vlaams duo maakt inhaalbeweging
Bij de centrumsteden - waarvoor een 5-jarig gemiddelde gehanteerd wordt om ze tegen elkaar af te zetten - noteert het Oost-Vlaamse Aalst de grootste sprong. Het loopt 3% in op Antwerpen, terwijl ook provinciegenoot Sint-Niklaas 2% goed maakt. De duurste centrumstad blijft Leuven, waar een huis gemiddeld 12% duurder is dan in Antwerpen. Gent steekt voor het eerst Antwerpen voorbij.| 2024 | 2025 | |||
|---|---|---|---|---|
| Leuven | 11% | Leuven | 12% | +1% |
| Antwerpen | 0% | Gent | 1% | +1% |
| Gent | 0% | Antwerpen | 0% | |
| Mechelen | -6% | Mechelen | -5% | +1% |
| Brugge | -12% | Brugge | -12% | |
| Oostende | -22% | Oostende | -22% | |
| Sint-Niklaas | -25% | Sint-Niklaas | -23% | +2% |
| Aalst | -26% | Aalst | -23% | +3% |
| Turnhout | -29% | Turnhout | -28% | +1% |
| Hasselt | -30% | Hasselt | -30% | |
| Kortrijk | -33% | Kortrijk | -33% | |
| Genk | -36% | Genk | -36% | |
| Roeselare | -39% | Roeselare | -42% | -3% |
"Aalst en Sint-Niklaas zijn een tijdlang ondergewaardeerd geweest waardoor het logisch is dat zij terrein goedmaken. Beiden liggen in de gouden driehoek Antwerpen-Gent-Brussel en zijn bovendien zeer bereikbaar langs een snelweg, en hebben een directe spoorverbinding met Gent en Brussel of Gent en Antwerpen. Leuven en ook Gent zijn qua oppervlakte kleiner dan Antwerpen. Dat drijft de gemiddelde prijzen op, zeker omdat je in Gent merkt dat er geen goedkope buurten meer zijn. Naast een studentenstad met veel cultuur, zie je ook dat Gent technologiebedrijven aantrekt. Die werknemers hebben vaak een mooi loon en willen in of nabij de stad wonen. Antwerpen daarentegen heeft evengoed dure buurten, maar ook nog minder kwalitatieve wijken die relatief betaalbaar blijven. De grootte van Antwerpen maakt dat Leuven en Gent gemiddeld gezien duurder zijn."
Johan Krijgsman, CEO van ERA
