Velen durfden ook luidop te beweren dat de prijzen niet echt gestegen waren ten opzichte van de koopkracht. De evolutie in de verhouding tussen bruto jaarinkomen en de prijs van een gemiddelde woning liegt er echter niet om. In 1990 kostte een woning nog gemiddeld 2.8 keer het gemiddelde bruto jaarinkomen, in 2006 was dat al 5.6 keer. De gemiddelde prijzen in 2010 zijn verdubbeld sinds 2001 (De Tijd, april 2011).
Terwijl vroeger iedere Belg zijn huisje had, concentreert vastgoed zich nu rond enkelen.
Er is een traagheid in dit verschuiven van eigendom, onder meer dankzij vererving of schenking, zo niet zou deze evolutie zich veel sneller doorzetten. Wie niet erft of een duwtje in de rug krijgt, komt veel moeilijker aan bouwen of kopen toe. Een steeds groeiende groep alleenstaanden heeft het nog moeilijker om een woning te verwerven.
Sinds begin jaren 90, proberen wij bij Teema-architecten, tegenstroom te zwemmen en het bouwen van een eigen woning betaalbaar te houden. De voorbije 20 jaar hebben we daarvoor vele constructiewijzen uitgeprobeerd.
Wij merken dat bouwheren met degelijke opleidingen, inkomens of banen, ook komen aankloppen voor een budgetwoning. Hier is een duidelijke verschuiving merkbaar over de laatste 20 jaar.
Budget-bouwen is geen vies woord meer, waarschijnlijk uit noodzaak. Iedereen zoekt creatief om toch nog een woning te kunnen kopen of bouwen, maar ook om zich tegelijk alle andere verworvenheden zoals vakanties en uitgaan te kunnen blijven permitteren.
Dit willen behouden van de levensstijl en levensstandaard, met het jaarlijks op reis gaan e.d., is ook een factor in het moeilijker wordende traject naar de eigen woning.
Men wil niet meer tijdelijk alles 'on hold' zetten om te kunnen bouwen, dat deden onze ouders wel.
Architectuur kan goedkoop
Teema-architecten tracht binnen de normen van het betaalbare, speciale woningen te realiseren die architecturaal interessant blijven. Het kleinere budget is hierin een pittige uitdaging en zeker geen rem. Het verplicht de bouwheren, maar ook promotoren en bouwmaatschappijen om anders te gaan denken over wat een woning juist moet zijn.Sommige van onze budget-realisaties werden opgenomen in internationale publicaties die vooral naar de architecturale kwaliteiten kijken. Goedkoop bouwen was immers vroeger geen issue en kreeg geen aandacht. Dat deze woningen toch belicht werden is dus een bewijs dat die goedkope woningen puur om hun architectuur aandacht kregen.
Goedkoop bouwen of betaalbaar bouwen is m.a.w. geen synoniem van 'goedkoop-ogend'.
Iedereen is partij
Als de standaard bouwkosten stilaan 1250 euro/m2 geworden zijn, bouwen wij vaak onder de 1000 euro/m2. De 'verlichte bouwheer' die we hierin nodig hebben is een belangrijke factor. Je kan niet budgetbewust bouwen als architect en aannemer als de bouwheer niet mee wil.Zijn flexibiliteit bepaalt immers wat mogelijk is.
Het architecturaal concept wordt vaak sterker door keuzes die de prijs drukken. Keuzes die een bouwheer zonder budgetbeperkingen misschien niet zou maken, leveren soms een interessanter project op. Het verplicht de gekende paden te verlaten en een persoonlijkere aanpak te verkiezen.
Een bouwheer komt bij ons aankloppen om betaalbaar toch 'goede architectuur' te kunnen bouwen. Wij van onze kant zoeken die 'verlichte bouwheren' die dit doel mee flexibel en creatief kunnen waarmaken.
Het proces naar een goedkopere woning start bij het bepalen en het uitspitten van een passend ruimtelijk concept, het gaat verder over de keuze van de constructiewijze met daarbinnen de keuzes van de materialen en hun architecturale uitstraling. Zo kan een betonnen vloer bijvoorbeeld met een onbezette muur meteen de afwerking zijn als dat in het project een architecturale meerwaarde kan geven.
Uiteindelijk heeft ook de keuze van de aannemer en zijn technisch kunnen, een grote impact op de prijs en het resultaat. Vaak herwerken wij de plannen en de technieken nog eens na de keuze van de aannemer, om zo met hem de prijs nog extra te kunnen drukken.
Hoe lager de prijs, hoe uitdagender het traject.
De betrokkenheid van de architect en voldoende ervaring met deze materie, is zeker een vereiste tot slagen van het low-budget traject.
EPB
Alle wettelijke verplichtingen rond ventilatie, energieprestatie en veiligheid hebben de prijs van de woningen erg de hoogte in gedreven. Ook dit moet verstandig bekeken worden als met betaalbaar wil bouwen.De noodzakelijke extra kosten in uitvoering en studieadviezen die deze extra verplichtingen met zich meebrengen, worden enkel door de overheid opgelegd maar worden spijtig genoeg weinig ondersteund.
Ter vergelijking: Een traject van consultaties bij geneesheren en specialisten of de aankoop van medicatie wordt door de gemeenschap mee gedragen en terugbetaald. Specialisten en geneesheren kunnen zo lang ze moeten en willen onderzoeken. De patiënt wordt in dit noodzakelijk traject financieel bijgestaan door terugbetalingen.
Iets gelijkaardigs bestaat bij het bouwen niet.
Wonen is net als gezondheid en ook onderwijs een basisbehoefte en een basisrecht.
Veel verder dan het opleggen van extra verplichtingen en bijgevolg ook extra kosten, gaat men voorlopig niet.
De nieuwe verplichtingen en opgelegde normen doen de bouwprijs aanzienlijk stijgen en vragen veel meer onderzoekswerk en advieswerk dan enkele jaren geleden.
Het pakket eisen wordt met de regelmaat van de klok verzwaard, zonder de bouwheer hierin financieel te ondersteunen op een niveau zoals men het wel doet in andere sectoren.
Een niveau van subsidiëren van de bouwsector, zoals het bestaat in van de sector van de geneeskunde in al zijn deeltakken, is een politiek keuze waar wij, die met het recht op wonen bezig zijn, enkel van kunnen dromen.
