Hoewel de situatie in 2024 licht verbeterd is ten opzichte van het voorgaande jaar, blijft de druk op de woonlasten aanzienlijk, vooral voor alleenstaande huurders. Zij geven gemiddeld nog steeds 53% van hun inkomen uit aan wonen, tegenover 57% in 2023. Voor tweeverdieners die recent een woning hebben gekocht, ligt dat aandeel nu op 35%, terwijl dit vorig jaar nog 40% bedroeg. De lichte verbetering is vooral te danken aan gedaalde energieprijzen, een daling van de rente en een toename van de inkomens, ondanks de aanhoudende stijging van huur- en woningprijzen.
Maar het risico op betaalbaarheidsproblemen blijft zeker bij alleenstaanden acuut. Bovendien gaat het om een groep die sterk toeneemt. Binnen tien jaar gaat het om +13% van de huishoudens en binnen twintig jaar om 25% (bron: statbel), terwijl het geschikte woningaanbod te beperkt is en de concurrentie op de huurmarkt groot is. Op de koopmarkt zien we intussen de nieuwbouwprijzen enkel stijgen tot gemiddeld 350.000 euro (zie grafiek) als gevolg van o.a. de hogere bouwkosten, die dan weer het gevolg zijn van strengere normen, duurdere materialen, hogere financiële lasten en langere vergunningsprocedures. Een bestaande woning kan je gemiddeld kopen voor 300.000 euro, maar daar komen doorgaans nog renovatiekosten bij.
Dit is de tweede editie van de Vlaamse Woonbalans die opvolgt hoeveel procent van het inkomen een huishouden besteedt aan woonlasten. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen nieuwe kopers en huurders. Onder woonlasten verstaan we 1) de huur of de hypothecaire lening, in combinatie met 2) de energiekosten. Van zodra de wijzer van de balans de 30% overschrijdt, kunnen er betaalbaarheidsproblemen opduiken.
- Voor heel Vlaanderen staat de balans voor tweeverdieners die in 2024 een woning gekocht hebben, op 35%, terwijl dat in 2021 nog 27% was. Naargelang de gemeente kunnen de verschillen sterk uiteenlopen. Dat blijkt uit de top tien.** Zo spant Knokke-Heist de kroon met 77%. In en rond Gent, Leuven, Antwerpen en de Brusselse randgemeenten wordt de 40% vaak ruim overschreden. Maar er zijn heel wat – vaak landelijke – gemeenten die onder de 30% duiken. Zo staat de balans voor landelijke gemeenten op 27% en in grote steden staat deze op 37%. Die gemeenten zijn vaak te vinden in West- en Oost-Vlaanderen en Limburg. Van de centrumsteden is het opvallend dat tweeverdieners die in Kortrijk een woonst kochten in 2024, minder dan 30% van het inkomen besteden aan woonlasten.
- Voor alleenstaande huurders staat de balans in het rood op 53%. In 2021 stond die op 49%. In Vlaams-Brabant is het betaalbaarheidsrisico het grootst met 61%. In West-Vlaanderen is dat een stuk lager met 51%.***
** Tweeverdieners/kopers in 2024
De tien gemeenten waar de woonlasten het zwaarst doorwegen op het inkomen van tweeverdieners die vorig jaar een woning kochten.
| Gemeente | % woonlasten op inkomen (2024) |
|---|---|
| Knokke-Heist | 77% |
| Hoogstraten | 51% |
| Antwerpen | 49% |
| Kraainem | 49% |
| Boechout | 47% |
| Machelen | 47% |
| Edegem | 46% |
| Wemmel | 46% |
| Damme | 46% |
| Brasschaat | 46% |
*** Alleenstaande huurders in 2024
Vlaams-Brabant is de duurste provincie om te huren.
| Provincie | % woonlasten op inkomen (2024) |
|---|---|
| Vlaams-Brabant | 61% |
| Antwerpen | 55% |
| Oost-Vlaanderen | 52% |
| Limburg | 52% |
| West-Vlaanderen | 51% |
Onderzoek: Vlaming ziet de toekomst van de woningmarkt somber in
Uit een recent onderzoek, in opdracht van Embuild Vlaanderen, bij 1000 Vlamingen, blijkt dat er grote ongerustheid heerst over de betaalbaarheid van wonen bij alle generaties en dat zij in hun eigen omgeving de hoge woonlasten en de woningkrapte sterk voelen. Één op vier heeft vandaag zelf last van die krapte en bij jongeren (18 – 34 jaar) loopt dat op tot bijna de helft. Bijna 70% zegt mensen te kennen die last hebben van het tekort aan woningen en van de hoge prijzen. Bovendien denkt meer dan 80% dat veel mensen in de financiële problemen zullen komen als de woonlasten nog verder stijgen. 8 op de 10 Vlamingen verwacht dat de situatie op de woningmarkt in de komende jaren gaat verslechteren en dat wonen nog duurder wordt. Zij vinden dan ook dat betaalbaar wonen een prioriteit moet zijn van de overheid. Meer dan 70% vindt dat een traag vergunningenbeleid woningbouw niet in de weg mag staan en dat complexe procedures best vereenvoudigd worden. Het onderzoek bij 1000 Vlamingen werd als bijlage toegevoegd.Open brief stelt woningkrapte aan de kaak
Onlangs heeft Embuild Vlaanderen een Open Brief gelanceerd samen met meer dan 60 ondertekenaars waaronder de Gezinsbond, Initia (vereniging van Vlaamse woonmaatschappijen), architectenvereniging, de vastgoedsector en bouwbedrijven. Samen trekken zij aan de alarmbel over de hoge woonlasten en de woningkrapte. Er komen in Vlaanderen te weinig woningen bij om de groeiende vraag te beantwoorden. Dat komt door de demografische groei, gezinsverdunning en migratie. Tegen 2040 stijgt het aantal huishoudens van 3 miljoen naar 3,3 miljoen. Al deze mensen moeten een woning vinden, terwijl het aanbod achterblijft. Ook de vergunningen voor nieuwbouw gaan in dalende lijn en intussen liggen die bijna 30% lager dan drie jaar geleden. Projectontwikkelaars en particuliere bouwheren dienen minder projecten in, of ze worden vertraagd door lange procedures en strengere regels.De ondertekenaars schuiven bij de Vlaamse regering en de lokale besturen vijf concrete maatregelen naar voren.
- Gecoördineerd beleid rond betaalbaar wonen. Nu is iedereen bevoegd, maar niemand echt verantwoordelijk om er voor te zorgen dat de huishoudens die er bij komen ook effectief een betaalbare woning vinden. Zowel de Vlaamse overheid als elk lokaal bestuur moet een concreet engagement opnemen dat ook wordt opgevolgd.
- Aanpak van lokale beperkingen. Te veel woningbouwprojecten worden vertraagd of sneuvelen door overmatige regels en beperkingen. Lokale overheden dienen een proactieve rol te spelen in het aanwijzen van bouwlocaties, waarbij ze dan mee aan de kar gaan trekken. Eenvormigheid en voorspelbaarheid in visie en regelgeving over ruimtelijke ordening en betaalbaar wonen bevordert de rechtszekerheid en trekt projecten en investeerders aan.
- Versimpelen en versnellen van vergunningsprocedures. De huidige situatie zorgt ervoor dat noodzakelijke projecten vaak jaren vertraging oplopen. Dit kost niet alleen tijd, maar ook geld en verstoort de hele woningmarkt. Er moet een vergunningen-turbo komen, zodat we snel kunnen in-spelen op de vraag naar betaalbare woningen.
- De Vlaamse overheid moet versneld inzetten op het faciliteren van sociale huisvesting en het beschikbare aantal sociale woningen en aanverwante systemen uitbreiden. We vragen om daarbij een open model te hanteren waarin ook private actoren meer dan vandaag kunnen bijdragen aan sociale huisvesting en systemen van budgethuur.
- Nieuwbouw wordt bij ons overbelast. Meer dan 40% van de kostprijs van een nieuw appartement of een nieuwe woning heeft betrekking op registratierechten, BTW en loonlasten. De Vlaamse regering kan daarop ingrijpen door de registratierechten op de grond naar 2% te verlagen. Op die manier wordt de aankoop van een nieuwbouw meer gelijk behandeld met de aankoop van een bestaande woning, waarvoor sinds 1 januari 2025 een registratierecht van 2% geldt.
