België heeft geen last van crisis op woningmarkt

ERA presenteerde vandaag haar jaarlijkse studie van de woningmarkt in Europa en gaf een update over de Belgische markt. Uit de ERA European Market Survey blijkt dat de Belgische woningmarkt nauwelijks lijkt te lijden onder de kredietcrisis. Daarmee behoort België tot een kleine groep van landen binnen Europa, waar de woningmarkt ondanks de economische malaise standhoudt. In veel landen werden er veel minder woningen verkocht in 2008 dan in 2007 en daalden de prijzen soms spectaculair.

Prijzen

ERA ziet voor 2008 duidelijke verschillen in de prijsevoluties binnen de woningmarkt in de West-Europese landen. De grootse prijsdaling was voor Groot-Brittannië, waar de gemiddelde prijs van een woning van 257.500 euro naar 165.855 euro zakte. Dat is een daling van meer dan 35%. In Ierland zakte de prijzen met 10% naar 260.000 euro en in Nederland met 0,4% tot gemiddeld 234.000 euro.

In 2008 was er echter niet in alle landen een daling van de woningprijzen merkbaar. Zo stegen de prijzen in België nog met 4,3% naar gemiddeld 192.000 euro, in Italië stegen ze eveneens met 4,3% tot 240.000 euro, in Zweden met 5,4% tot 173.000 euro. In Frankrijk met 1,5% to 256.000 euro.

Duitsland, een van de weinige landen waar de prijzen de afgelopen jaren nauwelijks stegen, is ook nu weer een buitenbeentje. Berlijn is zowat de enige hoofdstad in Europa waar de prijzen het afgelopen jaar toenamen, en wel met 12,6% tot gemiddeld 205.000 euro. Ook in het voormalige Oost- Duistland stegen de prijzen nog met 1,4% tot gemiddeld 110.000 euro, terwijl in het voormalige West-Duitsland de prijzen daalden met 4% tot een gemiddelde verkoopprijs van 162.000 euro.

Aantal verkopen

Het aantal woningen dat in 2008 van eigenaar wisselde, verschilt ook sterk per land. In 2008 werden er in België net geen 120.000 woningen verkocht, dat is nog geen 1% minder dan het jaar ervoor. In andere landen was dat wel anders. In Ierland zakte het aantal transacties met 30% naar 60.000. In Portugal wisselden 21% minder woningen van eigenaar, in Italië 15% en in Nederland 10%. Frankrijk is een apart geval, want hoewel de prijzen er stegen daalde het aantal transacties er spectaculair met 18% naar 764.400.
Zweden en Duitsland vormen hier de uitzondering: met respectievelijk 11% en 5% meer transacties dan in 2007. Vooral de Duitsers profiteren van de zeer lage rentestand.

Verkooptijd

ERA onderzocht ook hoe lang een woning gemiddeld te koop stond. In zowat alle landen duurde het in 2008 langer dan in 2007 voordat er een verkoopsovereenkomst was met een koper. In ons eigen land nam de verkooptijd toe met gemiddeld een week, naar 97 dagen. In Ierland liep deze tijd op naar 200 dagen, in Portugal naar 270 en in Zweden met twee maanden naar 105 dagen. In Frankrijk blijft een gemiddelde woning nog steeds slechts 87 dagen te koop staan. In Oostenrijk wisselde een woning in 2008 – in tegenstelling tot de tendens – iets sneller van eigenaar dan in 2007: van 105 naar 100 dagen.

Wat maakt België uniek?

Er zijn een aantal factoren die België speciaal maken. Iain Cook, managing director van ERA Belgium licht toe: “In de eerste plaats is de Belg doorgaans zeer honkvast. Er zijn weinig landen waar de bewoners zo weinig verhuizen als in België. De gemiddelde Belg verhuist maar om de 33 jaar, terwijl dit voor vele landen ruim onder de 20 jaar ligt. In Portugal - dat net zoals België ook 10.600.000 inwoners heeft - werden in 2008 maar liefst 173.600 woningen verkocht, dat is 46% meer dan in België.” In veel landen wordt er verhuisd omdat iemand binnen het gezin elders een nieuwe baan of een loonsverhoging krijgt of omdat er gezinsuitbreiding is. Iain Cook: “In een klein land als België spelen een aantal van deze factoren veel minder. Bovendien blijft de Belg ook graag ‘onder de kerktoren’ wonen , dicht bij familie en vrienden.”

In tweede instantie hanteren de Belgische banken een redelijk strikt hypotheekbeleid. “Het is immers net het totale gebrek aan een beleid voor het verstrekken van hypothecaire leningen in de VS, dat aan de basis lag van de wereldwijde financiële crisis”, duidt Iain Cook.

Ten derde kent België een zeer hoog percentage ambtenaren in vergelijking met andere landen. Dit zijn allemaal werknemers die een grote werkzekerheid hebben en dus in veel mindere mate een verkoop uitstellen omdat ze vrezen voor hun job.

In België worden de salarissen bovendien geïndexeerd. Dit betekent dat de meeste loontrekkenden een forse loonsverhoging hebben genoten aan het begin van het jaar, wat ook weer een impuls gaf aan de vermeende koopkracht.

Tenslotte heeft de Belg een bijzondere voorliefde voor bakstenen en hij belegt daar dan ook graag in. Veel Belgen kopen woningen als belegging, als tweede verblijf of om te verhuren. In veel landen is de verhuurmarkt grotendeels of geheel in bezit van sociale instanties of grote institutionele beleggers. “Zeker in het afgelopen jaar, waarin de Belg alle vertrouwen heeft verloren in de aandelenmarkten en een zeer laag rendement werd geboden op obligaties, is het aantrekkelijk gebleken om in woningen te (her)beleggen”, vult Iain Cook aan.

Wat is er in België veranderd sinds het begin van de crisis?

Iain Cook schetst: “Toen in oktober 2008 de crisis in volle hevigheid losbarstte, heeft dat vanzelfsprekend ook op de woningmarkt een schokgolf teweeggebracht. De kopers wisten niet wat te doen en de banken waren zeer terughoudend bij het toekennen van kredieten. Dit had tot gevolg dat er in het laatste kwartaal van 2008 aanmerkelijk minder woningen werden verkocht. In de eerste twee maanden van 2009 was er echter al een duidelijk teken van herstel en vanaf maart hebben we iedere maand een recordaantal woningen verkocht. In totaliteit hebben we de eerste slechte maanden van het jaar al weer goedgemaakt, waardoor we dit jaar nu al meer woningen verkochten dan in dezelfde periode in 2008.”

Medebestuurder van ERA Belgium, Pol Vanacker, vult aan: ”Er is wel een duidelijk verschil merkbaar in de marktsegmenten. De woningen tot ongeveer 250.000 euro verkopen vlot, onder de nadrukkelijke voorwaarde dat ze vanaf het begin ook correct geprijsd worden. Woningen tussen de 250.000 euro en een miljoen euro verkopen ook wel, maar de kopers kunnen uit een veel groter aanbod kiezen, zijn zeer kritisch en nemen niet snel een besluit. Woningen met een prijskaartje boven een miljoen euro liggen moeilijk. Ze worden verkocht, maar het verkochte aantal ligt een pak lager dan in de voorgaande jaren.”

Iain Cook schetst de Belgische situatie verder: ”Van een prijsdaling van het ‘referentiehuis’ bij ERA - dat is een huis met drie slaapkamers - is dan ook geen sprake. De gemiddelde verkoopprijs van zo’n woning bedroeg een jaar geleden 203.081 euro. Nu is dat 203.335 euro. Opvallend is dat iemand een jaar geleden maandelijks 1.488 euro moest aflossen voor die gemiddelde woning en nu slechts 1.320 euro. De verklaring ligt in de renteverlaging. Een jaar geleden stond de rentevoet voor een hypotheeklening van 20 jaar nog op 6,3%, heel wat hoger dus dan de 4,8% van vandaag.
De ‘referentiewoningen’ die ERA verkocht, hebben langer te koop gestaan. Duurde het een jaar geleden nog 88 dagen voordat ERA een woning verkocht, dan is dat nu opgelopen tot 106 dagen.”

De gemiddelde prijs waarvoor ERA in Vlaanderen een ‘referentieappartement’ - een appartement met twee slaapkamers - verkocht, daalde echter wel met 2,5%: van 164.434 euro naar 160.401 euro.
Ook de appartementen stonden langer te koop: in 2007 was dat nog 107 dagen, in 2008 al 121 dagen.

Pol Vanacker besluit: “De ontwikkelingen van de laatste maanden bevestigen maar weer dat het geen zin heeft om een aankoop uit te stellen in de hoop dat de prijzen zullen zakken. Onze enige zorg is dat de rente zeer waarschijnlijk zal oplopen, waardoor de aflossingslasten aanzienlijk zullen toenemen. Wie overweegt een woning te kopen, adviseren wij dat dus nu te doen en te profiteren van de huidige lage hypotheekrente”.