Een daling van de vastgoedprijzen verwacht slechts een kleine minderheid van de deelnemers aan de Grote Vastgoedenquête van ERA: 4,1% in Vlaanderen, 4,7% in Wallonië en 4,1% in Brussel. Wanneer de woningzoeker keuzes moet maken, blijkt de locatie moeilijker op te geven dan ruimte. Respondenten leveren eerder woonoppervlakte of tuin in dan hun gewenste ligging.
In Vlaanderen denkt 66,1% dat de vastgoedprijzen de komende twee à drie jaar verder zullen stijgen. In Wallonië verwacht 69,4% dat en in Brussel 71,0%. Tegelijk vindt 63,0% van de Vlaamse respondenten wonen vandaag niet meer betaalbaar. Dat aandeel bedraagt 77,8% in Wallonië en 71,0% in Brussel.
"Die combinatie is interessant. Mensen ervaren duidelijk druk op hun woonbudget, maar rekenen er tegelijk nauwelijks op dat woningen vanzelf goedkoper zullen worden. De enquête laat vooral zien dat ze daardoor scherper prioriteiten stellen. Niet noodzakelijk door hun favoriete gemeente of buurt los te laten, maar door kritischer te kijken naar hoeveel ruimte, tuin of andere woonwensen daar tegenover mogen staan."
Johan Krijgsman, CEO van ERA België
'Locatie, locatie, locatie' is springlevend
Wanneer respondenten voor een concreet compromis worden geplaatst, wordt die keuze duidelijk. In Vlaanderen zegt 65,6% liever kleiner te wonen in een betere buurt dan groter in een minder goede buurt. In Wallonië is dat 67,3% en in Brussel 60,4%.
Ook een kleinere tuin blijkt voor veel respondenten bespreekbaar wanneer daar een betere ligging tegenover staat. Daarmee gaat 64,0% van de Vlaamse, 70,2% van de Waalse en 69,2% van de Brusselse respondenten akkoord.
"Tijdens corona zagen we hoe een extra kamer of bureau en vooral een grotere tuin of een terras nadrukkelijker op het verlanglijstje kwamen. Die wensen zijn niet verdwenen. Maar een verlanglijstje is nog geen aankoopbeslissing. Zodra er echt gekozen moet worden, blijkt de plek waar mensen willen wonen bijzonder moeilijk onderhandelbaar. Het oude vastgoedcredo 'locatie, locatie, locatie' is dus allerminst dood."
Johan Krijgsman, CEO van ERA België
Vlaming en Waal kiezen eerst anders, maar komen bij hetzelfde compromis uit
Vooral bij 25- tot 44-jarigen toont de enquête dat woningzoekers in Vlaanderen en Wallonië niet noodzakelijk met dezelfde prioriteiten aan hun zoektocht beginnen.
Van de Vlaamse respondenten in die leeftijdsgroep noemt 61,4% locatie als een van de twee belangrijkste criteria bij de woningkeuze. Bij de Waalse 25- tot 44-jarigen is dat 39,7%. Dat verschil toont dat de startprioriteiten aan beide kanten van de taalgrens niet dezelfde zijn.
Maar zodra dezelfde leeftijdsgroep voor een concrete keuze tussen ruimte en buurt wordt geplaatst, verdwijnt dat verschil bijna volledig. 61,6% van de Vlaamse 25- tot 44-jarigen woont liever kleiner in een betere buurt. In Wallonië is dat 60,8%.
"Dat vind ik een van de meest opvallende conclusies uit de enquête. Een jonge Vlaming en een jonge Waal kunnen met andere prioriteiten aan hun zoektocht beginnen. Maar zodra budget en locatie tegenover elkaar komen te staan, eindigen ze bijna op hetzelfde punt. De woning mag kleiner worden. De plek waar ze willen wonen, veel minder."
Johan Krijgsman, CEO van ERA België
Zelfde beweging in heel Vlaanderen, met lokale nuances
Ook tussen de Vlaamse provincies zijn verschillen zichtbaar, maar de grote beweging blijft opvallend consistent: in elke provincie woont een duidelijke meerderheid liever kleiner in een betere buurt.
Antwerpen
Limburg
Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
West-Vlaanderen
Aantal respondenten
237
309
276
278
291
Wonen niet betaalbaar
65,8%
62,5%
63,0%
64,4%
60,1%
Verwacht stijgende prijzen
69,6%
67,6%
64,9%
63,7%
64,9%
Verwacht dalende prijzen
5,1%
2,6%
3,6%
5,8%
3,8%
Liever kleiner in een betere buurt
63,7%
70,1%
64,6%
64,5%
64,7%
Kleinere tuin voor een betere ligging
69,6%
66,0%
57,2%
65,5%
62,2%
Ook het betaalbaarheidsgevoel loopt opvallend gelijk over de Vlaamse provincies: tussen 60,1% van de West-Vlaamse en 65,8% van de Antwerpse respondenten ervaart wonen vandaag als niet meer betaalbaar. En in geen enkele provincie verwacht meer dan 5,8% dat de vastgoedprijzen de komende jaren zullen dalen.
Bij de concrete woonkeuzes zijn er wel lokale nuances. In Limburg zegt zeven op de tien respondenten liever kleiner te wonen in een betere buurt. In Antwerpen is bijna zeven op de tien bereid een kleinere tuin te aanvaarden voor een betere ligging. Oost-Vlaamse respondenten blijken daar terughoudender in: 57,2% gaat met dat compromis akkoord.
Kandidaat-koper wil harder onderhandelen
Ook aan de onderhandelingstafel wordt de woningzoeker scherper. Van de Vlaamse respondenten die een aankoop overwegen, zegt 61,6% vandaag sneller geneigd te zijn om over de vraagprijs te onderhandelen dan vroeger. In Wallonië gaat het om 63,2%.
"Een kandidaat-koper is vandaag niet noodzakelijk minder gemotiveerd, maar hij rekent wel meer. De vraagprijs is maar één element. De maandelijkse afbetaling, eventuele renovatiewerken en de financiële buffer daarna tellen allemaal mee. Daardoor vergelijken mensen scherper en stappen ze ook mondiger in een onderhandeling."
Johan Krijgsman, CEO van ERA België
Compacter bouwen als deel van het antwoord
Voor Krijgsman heeft de duidelijke voorkeur voor locatie ook een bredere betekenis voor het woondebat. In een aparte beleidsvraag zet 20,6% van de Vlaamse respondenten het stimuleren van compactere en kleinere woningen bij de twee maatregelen die volgens hen prioritair kunnen bijdragen aan betaalbaarder wonen.
"Dat is voor mij geen pleidooi om iedereen kleiner te laten wonen. Maar als mensen consequent aangeven dat ze liever wat vierkante meters of tuin inleveren dan de juiste locatie, moeten we daar ook naar luisteren wanneer we nadenken over hoe en waar we bouwen. Compacter en slimmer bouwen op plekken waar mensen effectief willen wonen, moet mee deel uitmaken van dat debat."
Johan Krijgsman, CEO van ERA België
De droomwoning verdwijnt niet, maar krijgt een realitycheck
Volgens ERA tonen de resultaten niet dat mensen hun woonambities massaal opbergen. Wel wordt duidelijker onderscheid gemaakt tussen de ideale woning en wat bij een effectieve aankoop echt doorslaggevend blijft.
"Een droomwoning mag nog altijd een droomwoning zijn. Alleen is een droom geen aankoopbeslissing. Als het budget niet alle wensen tegelijk toelaat, bepalen mensen bewuster waarop ze willen toegeven en waarop niet. Dan kan een iets kleinere woning op de juiste plek uiteindelijk aantrekkelijker zijn dan meer vierkante meters op een locatie die niet bij je leven past. Dat is niet minder ambitieus. Het is vooral realistischer."
