Ook de investeringsbereidheid geeft reden tot bezorgdheid: amper 1 op 5 verhuurders wil binnen de komende vijf jaar opnieuw investeren in huurvastgoed, terwijl 27% eerder zou verkopen dan renoveren. Tegelijk is de markt al bijzonder krap, met gemiddeld 38 kandidaat-huurders voor één woning. "Wat we vandaag zien, is geen conjuncturele beweging, maar een structurele spanning."
1. "Vlaamse huurmarkt wordt gedragen door 60-plussers"
De cijfers- 60% van de verhuurders is ouder dan 60 jaar
- 6,6% is jonger dan 40 jaar
- 78% bezit maximaal drie huurwoningen
- 43% verhuurt slechts één woning
- 1 op 2 verhuurt binnen de eigen gemeente
De analyse
Vastgoedexpert Filip Dewaele: "De Vlaamse huurmarkt is historisch gegroeid als een vorm van particuliere vermogensopbouw. Vastgoed werd decennialang gezien als een stabiele en relatief toegankelijke manier om vermogen op te bouwen en pensioeninkomen te genereren. Instappen gebeurde oorspronkelijk vooral in een context van lagere vastgoedprijzen, beperkte regelgeving en vlottere financieringsmogelijkheden. Vandaag is die context fundamenteel veranderd. Hogere aankoopprijzen, strengere kredietvoorwaarden, zwaardere energienormen en toenemende administratieve complexiteit maken de instap voor jongere generaties aanzienlijk moeilijker."
"Dat zorgt ervoor dat het huuraanbod in sterke mate afhangt van een oudere generatie. Als deze groep de komende jaren uitstapt, dreigt onvoldoende nieuwe particuliere investeerders in te stromen. Dan verschuift de druk op de huurmarkt van een woningtekort naar een structureel probleem van aanbod én investeerders. Onze jaarlijkse Huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep toont dat die spanning vandaag al zichtbaar is: gemiddeld zijn er 38 kandidaat-huurders per beschikbare woning, een aantal dat jaar na jaar stijgt."
"De uitdaging voor de komende jaren is dus niet alleen om bijkomende woningen te bouwen, maar ook om ervoor te zorgen dat er voldoende mensen bereid blijven om die woningen als huurwoning op de markt te brengen. Dat betekent dat we het private investeringsmodel waarop de Vlaamse huurmarkt vandaag in belangrijke mate steunt, toekomstbestendig moeten maken."
2. "Een tevreden investeerder is niet per se een nieuwe investeerder"
De cijfers- 27% noemt vastgoed de beste investering ooit
- 1 op 5 wil binnen vijf jaar opnieuw investeren
- 60% heeft geen lopende hypotheek meer
De analyse
Vastgoedexpert Filip Dewaele: "Een tevreden investeerder uit het verleden is niet noodzakelijk een investeerder voor de toekomst. Veel eigenaars kijken met tevredenheid terug op hun vastgoedinvestering, maar dat vertaalt zich niet automatisch in nieuwe investeringsbereidheid. De spelregels zijn fundamenteel veranderd en net die onzekerheid maakt dat beslissingen vandaag veel voorzichtiger worden genomen."
"De huidige generatie verhuurders heeft rendement gerealiseerd in een uitzonderlijk gunstige context van lage instapprijzen, sterke waardestijgingen en relatief voorspelbare regelgeving. Nieuwe investeerders vertrekken echter vanuit een andere realiteit, met hogere instapkosten, lagere rendementen en grotere onzekerheid over toekomstige beleidskeuzes."
"Als we willen vermijden dat het huuraanbod achterblijft op de vraag, moet verhuren aantrekkelijk genoeg blijven. Wie een maatschappelijk probleem zoals de woningnood mee helpt aanpakken, moet op een gunstiger regime kunnen rekenen dan wie investeert in een tweede verblijf."
3. "Renovatieplicht verhoogt kwaliteit maar verkleint aanbod"
De cijfers- 27% verkoopt liever dan te renoveren
- 38% twijfelt: verkopen of renoveren?
- Vooral schuldenvrije eigenaars verkopen sneller
De analyse
Vastgoedexpert Filip Dewaele: "De kwaliteit van het huuraanbod gaat erop vooruit. De Huurbarometer 2025 van Dewaele Vastgoedgroep toont dat 90% van de verhuurde appartementen vandaag een EPC-label A, B of C heeft. Tot daar het goede nieuws, want er is ook een keerzijde. Renovatie is voor veel particuliere verhuurders geëvolueerd van een beperkte onderhoudskost naar een zware en vaak moeilijk te recupereren investering. Zeker bij oudere woningen weegt de verhouding tussen investering, rendement en onzekerheid steeds zwaarder door."
"Daar komt bij dat het renoveren van een verhuurde woning ook heel wat praktische drempels met zich meebrengt. Werken moeten worden gepland in overleg met de huurder, die toegang moet verlenen tot de woning en soms gedurende een langere periode met hinder moet leven. Bij ingrijpende renovaties is het bovendien niet altijd eenvoudig om werken te combineren met een lopende huurovereenkomst. Dat maakt een renovatie niet alleen een financiële, maar ook een organisatorische uitdaging voor particuliere verhuurders."
"De energietransitie beïnvloedt op die manier niet alleen de kwaliteit van woningen, maar ook de beschikbaarheid van huurwoningen. De uitdaging is om de energietransitie waar te maken zonder het huuraanbod verder te ondergraven. Dat vraagt niet alleen verplichtingen, maar ook haalbare financiering en ondersteuning voor particuliere eigenaars. Anders zal de huurmarkt blijven evolueren naar een kleiner maar kwalitatief sterker segment."
4. "De relatie tussen huurder en verhuurder is beter dan het publieke debat doet vermoeden"
De cijfers- 64% zegt dat huurders correct betalen en respectvol omgaan
- 27% kreeg ooit een juridisch conflict
- 38% vindt dat verhuurders negatief worden voorgesteld
De analyse
Vastgoedexpert Filip Dewaele: "De realiteit is genuanceerder dan het publieke debat laat uitschijnen. De meeste huurrelaties verlopen correct en zonder problemen, maar het zijn de uitzonderingen die het beeld bepalen. Dat zorgt voor een perceptiekloof tussen de dagelijkse realiteit van verhuurders en het maatschappelijke beeld dat over hen bestaat."
"Het gaat te vaak om een beeld van 'rijke' verhuurders die nóg rijker worden op de kap van 'arme' huurders. Maar voor veel verhuurders is een goede huurder geen luxe, maar een noodzaak. Vier op de tien huiseigenaars die hun pand verhuren, hebben een krediet lopen en moeten dus ook zelf hun verplichtingen tegenover de bank nakomen. Bescherming van huurders en erkenning van de rol van particuliere verhuurders moeten hand in hand gaan."
