De Vlaamse regering wil het Bodemdecreet breed hervormen en bouwt daarbij mogelijk de bestaande vrijstellingsprocedure voor die eigenaars en verwervers af. De BVS waarschuwt voor de gevolgen van die mogelijke wijziging en dringt aan op overleg met de bevoegde instanties.
"Projectontwikkelaars zijn de stadsdokters van Vlaanderen", zegt Rikkert Leeman, voorzitter van de BVS voor het Vlaams Gewest en CEO van Immobel. "Wij kopen verlaten, vervuilde sites, saneren ze en maken er opnieuw leefbare wijken van. Wie vervuild heeft, moet betalen – daar staan we volledig achter. Maar wie de grond net gezond maakt, mag niet de rekening krijgen voor wat anderen decennia geleden hebben aangericht."
Nieuwbouw dreigt nog duurder te worden
Verdwijnt de bescherming voor bonafide eigenaars en ontwikkelaars, dan wordt elke onbekende verontreiniging een open financieel risico. Een rekenvoorbeeld: een ontwikkelaar verkavelt een terrein in percelen van 600 m². Na aankoop blijkt de grond historisch vervuild. Saneren kost al snel 100 à 150 euro per m³. Moet er tot één meter diep worden afgegraven, dan gaat het om 60.000 à 90.000 euro per perceel. Op een nieuwbouwwoning van 400.000 euro is dat 15% of meer."Tot enkele jaren geleden sprak niemand over PFAS, vandaag vinden we het overal. Wat is het volgende?", vraagt Rikkert Leeman zich af. "Als ontwikkelaars aansprakelijk worden voor vervuiling die ze niet veroorzaakt hebben en niet konden kennen, moeten ze een risicopremie in hun verkoopprijzen inrekenen. Uiteindelijk betaalt de Vlaming die droomt van een eigen woning de rekening. We verwachten ook dat kopers uitwijken naar bestaande woningen, waardoor ook dáár de prijzen stijgen. En intussen dreigt de nieuwbouw stil te vallen – terwijl Vlaanderen tegen 2050 600.000 extra woningen nodig heeft."
Eerste ontwerp al ingediend bij Vlaams parlement
Op 16 oktober keurde de Vlaamse Regering reeds een ander ontwerp van een wijziging van het Bodemdecreet goed, dat intussen werd ingediend bij het Vlaams Parlement. Het voorziet dat, bij grootschalige, ernstige bodemverontreiniging een moedervennootschap mede-saneringsplichtig te maken als haar dochter onvoldoende middelen heeft, ook in lopende dossiers. OVAM zal financiële zekerheden kunnen afdwingen met een dwangbevel, beslag en een wettelijke hypotheek.De BVS staat pal achter het principe 'de vervuiler betaalt'. "Het is een goede zaak dat OVAM meer tanden krijgt om dat principe juridisch af te dwingen bij vervuilers. Maar de BVS vraagt met aandrang om andere hervormingen van het bodemdecreet – en zeker de verschuiving van de saneringsplicht - goed door te spreken met de sector. Want die kunnen desastreuze gevolgen hebben voor de vastgoed- en woningmarkt", aldus Rikkert Leeman.
Brownfields zijn de toekomst, maar wie durft er nog aan?
De Vlaamse Regering wil verder ook het bijkomende ruimtebeslag stoppen. In het voorontwerp van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, vastgesteld op 11 september, stelt ze voor om tot 30.000 hectare onbebouwde grond met een harde bestemming om te zetten naar landbouw- of natuurgebied. Een ontwerp-BRV en openbaar onderzoek volgen naar verwachting in het voorjaar van 2027."Die keuze voor bestaande, vaak vervuilde sites is de juiste", zegt Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder van de BVS. "Maar wie zal nog een vervuilde site saneren en herontwikkelen als hij het risico loopt aansprakelijk te worden voor elke historische vervuiling die er ooit is gebeurd? De overheid kan niet tegelijk de open ruimte beschermen, betaalbaar wonen beloven én alle bodemrisico's bij de sector leggen."
De spreekwoordelijke druppel
De BVS stelt vast dat investeerders de Vlaamse vastgoedmarkt vaker links laten liggen door de opeenstapeling van kosten, risico's en onzekerheid."De bouwkosten zijn de voorbije vijf jaar met 35% gestegen. Financiering is vier keer duurder geworden. Vergunningsprocedures duren steeds langer. Nieuwbouw wordt belast met 21% btw, renovatie met 6%. Grote herontwikkelingsprojecten zijn amper nog voorspelbaar", zegt Rikkert Leeman. "Het resultaat: minder aanbod, hogere prijzen en hogere huurprijzen. Een hervorming van het Bodemdecreet zonder rechtszekerheid zou de spreekwoordelijke druppel zijn. Willen we Vlaanderen nog verder in een woon- en vastgoedcrisis duwen?"
