Vlaamse vastgoedmarkt stabiliseert

De afkoeling van de huizenmarkt in Vlaanderen is ingezet. Dat blijkt voor het eerst uit de ERA Barometer, een jaarlijks onderzoek van de vastgoedmarkt dat al voor het 18de jaar op rij door ERA (en sinds 2013 met de Universiteit Antwerpen/KU Leuven) wordt uitgevoerd. Vanaf het derde trimester van 2022 kunnen we zelfs spreken van een nulgroei, want de huizenprijzen blijven met een stijging van amper 0,5% in de tweede helft van het jaar zo goed als status quo. Daarnaast valt op dat de prijsstijging van woningen voor het eerst fors lager ligt dan de inflatie. Woningen bleven in het vierde kwartaal van 2022 ook langer te koop staan dan in het tweede kwartaal. Huizen met een EPC label A zijn het afgelopen jaar aan een hogere prijs verkocht dan gelijkaardige woningen met een label D: hun prijzen lagen 17,9% hoger.

In samenwerking met ERA, de grootste makelaarsgroep van België, onderzoekt de Universiteit Antwerpen de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt van de voorbije 18 jaar. Het gaat om een prijsindex die rekening houdt met onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken.

Het is de eerste keer dat officiële cijfers aantonen dat onze vastgoedmarkt stabiliseert. Het afgelopen jaar blijkt het kantelpunt. De gemiddelde prijsstijging van residentiële woningen over heel 2022 bedraagt weliswaar nog 6,1% en 4,8% bij appartementen. Maar die stijging is vooral te danken aan de eerste helft van het jaar. Waar de groei bij woonhuizen van het vierde kwartaal van 2021 naar het tweede kwartaal van 2022 nog 3,6% bedraagt, is vanaf het tweede semester een duidelijke vertraging van die groei te zien. Zo is de stijging van het tweede kwartaal van 2022 naar het vierde slechts 0,5%. Ook bij de appartementen was de prijsstijging vooral in de eerste twee kwartalen.

“Als we enkel naar de gemiddelde groeicijfers kijken, zouden we kunnen opmaken dat er opnieuw sprake is van een algemene stijging van de vastgoedprijzen. Dankzij de cijfers van de ERA Barometer kunnen we het genuanceerder benaderen en wordt ook bevestigd wat wij elke dag op de vastgoedmarkt ervaren. Met 0,5% mogen we spreken van een nulgroei. Er zit dus zonder twijfel vertraging in de groei op de vastgoedmarkt.”

Johan Krijgsman, CEO ERA

Lager dan inflatie

Sinds het begin van de metingen is het verschil tussen de prijsstijging van woningen en de inflatie nog nooit zo groot geweest. De gemiddelde jaarinflatie bedroeg in 2022 9,6%, wat een stuk hoger ligt dan de gemiddelde prijsstijging van woningen en appartementen in 2022.

“2022 was geen normaal jaar. We mogen zelfs zeggen dat we drie jaar op rij met een atypisch vastgoedjaar te maken hebben. Maar we zien wel duidelijk een kanteling in het midden van dit jaar, niet toevallig na de sterke stijging van de rentevoeten. Dit is in lijn met ons eerder onderzoek dat een sterke relatie tussen de hypotheekrente en vastgoedprijzen aantoont.”

Sven Damen, Universiteit Antwerpen

In de eerste jaarhelft van 2022 ging een woning al na gemiddeld 85 dagen van de hand. Vanaf het derde kwartaal van 2022 zien we dat woningen al gauw 5 dagen langer te koop stonden. Het hoogtepunt is het vierde kwartaal, waarin woningen gemiddeld 91 dagen te koop staan. Dat is maar liefst 12% langer dan in het tweede kwartaal van 2022, toen het gemiddeld 81 dagen was.

Lage EPC

In tegenstelling tot wat vaak beweerd wordt, toont de ERA Barometer aan dat de woningmarkt niet in twee snelheden beweegt. Sterker nog: de relatie tussen EPC en verkoopprijzen in 2022 is helemaal niet uitzonderlijk in vergelijking met het gemiddelde sinds 2016. Wel is er een significante meerwaarde van een woning die (erg) energiezuinig is (EPC-waardes A en B) in vergelijking met woningen die op dat vlak minder goed presteren (EPC-waardes C en D). Zo kreeg wie in 2022 een woning met een EPC label A verkocht, een 17,9% hogere prijs dan wie een gelijkaardige woning met label D te koop aanbood.

“Kopers zullen in 2023 vooral op zoek gaan naar die energiezuinige woningen. Het EPC van een woning is nu belangrijker dan ooit bij de verkoop of aankoop. Ook voor een label B en C zien we een hoger prijsverschil, met 10,7% en 4,3% met een gelijkaardige woning met label D. En daar tegenover staat dat een label E zorgt voor een minderwaarde van -4,9% en bij een label F is dit zelfs -8,6%. Dat het energiecertificaat een steeds belangrijke rol zal beginnen spelen, kan ook niet anders want vanaf dit jaar moeten energieverslindende woningen verplicht energetisch gerenoveerd worden.”

Johan Krijgsman, CEO ERA

Story image

In 2022 gaf een verbetering van de EPC-score met 100 in het algemeen een stijging in de verkoopprijs van 2,9%. Dit is hetzelfde gemiddelde effect als in de periode van 2016-2022.

“Het is niet verrassend dat het effect van het EPC op de verkoopprijzen in lijn ligt met die van de voorbije jaren. Sinds 2016 is er namelijk al een sterke relatie tussen energie-efficiëntie en de verkoopprijzen van woonhuizen. Een koper zal echter nooit meer willen betalen voor een energie-efficiënte woning dan de prijs van een - voor de rest gelijkaardige, maar – energie-inefficiënte woning plus de eigen investeringskost om die woning energie-efficiënt te maken.”

Sven Damen, Universiteit Antwerpen

Investeren in energie-efficiëntie

Dat het EPC ook de komende jaar doorslaggevend blijft in de prijsonderhandelingen hoeft niet te verbazen. Door de renovatieverplichting in Vlaanderen moet wie vanaf 1 januari 2023 een woning met een EPC-label E of F koopt, die woning binnen een periode van vijf jaar energiezuiniger maken. Concreet moet je binnen de vijf jaar een EPC-attest met het zuinigere EPC-label D kunnen voorleggen, zo niet riskeer je sancties tussen de 500 en de 200.000 euro, terwijl de verplichting blijft lopen. Vanaf 2040 moet de shift naar energiezuinige woningen bovendien zo goed als afgerond zijn. En dat zal ook meer dan ooit zijn invloed hebben op de markt. ​

“We zullen op enkele maanden een shift zien van gasinstallaties naar warmtepompen. Geothermie, zonnepanelen, warmtepompen… Deze nieuwe energiebronnen duwen de gasinstallaties van de troon. Vanaf 2026 zal een aardgasaansluiting bij nieuwbouwprojecten trouwens niet meer mogelijk zijn. Kopers zullen dus vooral op zoek gaan naar die energiezuinige woningen. Het EPC van een woning is nu belangrijker dan ooit bij de verkoop of aankoop.”

Johan Krijgsman, CEO ERA

Kustappartementen blijven goed verkopen

Met een prijsstijging van 11% tegenover 2020 was 2021 nog een boerenjaar ​ voor kustappartementen. Zo’n hausse op de prijzen van kustvastgoed is in 2022 daarentegen niet aan de orde. Het vastgoed aan onze Belgische kust blijft wel populair. Zo stegen de woningprijzen aan de kust in 2022 met gemiddeld 6,4% - wat nog altijd net iets meer is dan het nationale gemiddelde.

Centrumsteden

Tot slot toont de ERA Barometer aan dat woningen buiten de centrumsteden nog steeds sneller in waarde stijgen dan voor corona (2020). Bekeken over de laatste 5 jaar (2018-2022) blijven de woningprijzen in Leuven hoger dan andere centrumsteden. Zo betaalde je voor een woning in het Leuvense 6% meer dan een gelijkaardige woning in Antwerpen. Voor de goedkoopste woningen in een centrumstad moet je nog steeds in Genk, Roeselare en Kortrijk zijn. Voor een woning in Leuven betaal je zo maar liefst 69% meer dan voor een gelijkaardige woning in Genk.

Gent en Oostende daarentegen zijn de enige twee centrumsteden die hun ‘prijsachterstand’ tegenover Leuven zagen krimpen. Met andere woorden: de twee steden blijven goedkoper, maar zagen hun prijzen wel sneller groeien.

Lees ook:

• Helft van de Belgen zou geen woning meer kopen met slechte EPC-score
• Vier vastgoedtrends om naar uit te kijken in 2023
• Woningen hadden in 2022 geen last van afkoelende markt
• Splitskopen maakt nieuwbouw kopen weer haalbaar met half zoveel eigen inbreng