Hoewel huurders voortaan een advies kunnen vragen aan de paritaire huurcommissie over de redelijkheid van hun huurprijs, blijft het onduidelijk hoe factoren zoals ligging, renovatiegraad en materiaalgebruik zullen meewegen. De vaagheid over wat "substantiële comfortfactoren" precies inhouden, veroorzaakt rechtsonzekerheid voor zowel huurders als verhuurders.
Eerdere bezorgdheden van de sector, aangehaald tijdens hoorzittingen in de commissie Huisvesting in het Brussels parlement, werden volledig genegeerd.
De beroepsfederaties menen dat een maatregel met zulke verregaande gevolgen voor de woningmarkt veel zorgvuldiger en in overleg met alle stakeholders voorbereid had moeten worden. Opvallend: volgens het gehanteerde huurprijzenrooster wordt vandaag 50% (!) van de nieuw afgesloten huurcontracten juridisch als buitensporig beschouwd. Dat is problematisch en ontwricht de huurmarkt compleet, menen de beroepsorganisaties.
Daarom bereiden zeven beroepsorganisaties gezamenlijk een procedure voor die binnenkort wordt aangespannen bij het Grondwettelijk Hof. Het doel daarvan is de recent in werking getreden bepalingen te laten vernietigen, onder meer op grond van een onevenredige aantasting van het eigendomsrecht.
De vastgoed- en ondernemerswereld vraagt de Brusselse politiek voorts om:
- de ordonnantie op te schorten in afwachting van een geactualiseerd en representatief huurprijzenrooster;
- het toepassingsgebied van de ordonnantie te herbekijken zodat vooral de meest precaire woningen en de huisjesmelkers worden aangepakt;
- het debat te voeren op regeringsniveau, met betrokkenheid van alle actoren en aandacht voor economische, juridische en maatschappelijke gevolgen;
- herstelmaatregelen in te voeren voor de Brusselse huurmarkt, zoals:
- een verlaagde onroerende voorheffing voor energiezuinige en kwaliteitsvolle verhuurwoningen;
- snellere en rechtszekere vergunningstrajecten, met beperking van misbruik van beroep;
- meer publiek-private samenwerking om het aanbod aan betaalbare huurwoningen structureel te verhogen.
Negatieve impact
De sector wijst erop dat de maatregel om buitensporigheden aan te pakken net het omgekeerde effect zal hebben. De echte oorzaak van de stijgende huurprijzen ligt immers bij een nijpend tekort aan de aanbodzijde, terwijl de Brusselse bevolking blijft groeien. En het wordt er hoegenaamd niet beter op. Alleen al de aankondiging over de nieuwe maatregel volstond om investeerders en verhuurders verder te doen afhaken. Het aantal huuradvertenties op de Brusselse markt daalde begin 2025 met meer dan 20% ten opzichte van begin 2024. En volgens CIB en Federia werden in 2024 10% minder nieuwe huurcontracten afgesloten dan in 2023. Deze dalende trend is al sinds 2021 aan de gang.Dat hoeft niet te verwonderen. Zo'n 86% van de Brusselse huurmarkt is in handen van privépersonen zoals mensen die een appartementje verhuren als pensioenbuffer. Zij worden gedwongen om verlieslatend te verhuren en haken af. Laat staan dat zij herinvesteren in renovatie of energiezuinige installaties. Ook dit laat zich voelen in de cijfers: de investeringen in residentieel vastgoed daalden in 2024 met 36% in vergelijking met 2023. Ook op het vlak van bouw- en renovatieprojecten is er terugval: tussen het derde kwartaal van 2021 en het derde kwartaal van 2024 daalden de investeringen met 11,2%.
Katrien Kempe van de Beroepsverening van de Vastgoedsector (UPSI-BVS): "De goedbedoelde maatregel doet het aanbod krimpen, stuwt de prijzen verder de lucht in, remt investeringen af en doet de woonomstandigheden verslechteren. Dit beleid treft in de eerste plaats de huurders. Het zijn vooral kandidaat-huurders met een bescheiden inkomen die steeds moeilijker een betaalbare, kwaliteitsvolle woning vinden. Zij worden slachtoffer van ondoordacht beleid. Op deze manier wordt de hele huurmarkt ontwricht. Gelijkaardige situaties in het buitenlandse bewijzen dat dergelijke politiek niet werkt."
Ver van de realiteit
Een recente ervaring in Etterbeek toont aan hoe ver de ordonnantie afstaat van de realiteit op het terrein. Een volledig gerenoveerd tweeslaapkamerappartement op een toplocatie vlak bij de Europese instellingen werd, ondanks zijn marktconforme huurprijs van 1.359 euro per maand, door de huurder aangevochten als 'buitensporig'. Volgens het huurprijzenrooster van de Brusselse regering bedroeg de referentieprijs 1.002 euro.De eigenaar werd verplicht te verschijnen voor de commissie, met slechts vijf dagen voorbereidingstijd. De zitting duurde amper vijftien minuten. Cruciale elementen zoals ligging, afwerkingsgraad en energieprestatie kwamen nauwelijks aan bod. Een marktvergelijking via Immoweb toonde echter aan dat 75% van vergelijkbare panden in Etterbeek aan een hogere huurprijs worden aangeboden.
Het verbod op buitensporige huurprijzen heeft als hoofddoel misbruik en de meest precaire woonsituaties aan te pakken. In zijn huidige vorm dreigt het Brusselse systeem dat doel echter voorbij te schieten: in plaats van bescherming te bieden tegen de slechtste huurwoningen, wordt het opgestelde huurprijzenrooster vooral aangewend om de huurprijzen van comfortabele woningen aan te vechten.
Patrick Willems van NEMS: "De sector heeft geen probleem met het feit dat buitensporige huurprijzen en excessen kunnen worden aangevochten. Maar vandaag kan élke huurder, ook wie geen enkele financiële druk ervaart, een correcte huurprijs betwisten op basis van een sterk verouderd huurprijzenrooster. Dat creëert een scheefgetrokken situatie die zijn doel compleet voorbijschiet. Het is simpel: huurwoningen zullen nog schaarser worden en de huurprijzen zullen blijven stijgen. Investeringen zullen afnemen en de woonkwaliteit zal zienderogen dalen. Het slachtoffer? De Brusselse huurder."
