Van 1945 tot nu bleef eigen woning betaalbaar

Al sinds 1945 wordt beweerd dat wonen onbetaalbaar is geworden. Na de wereldoorlog was 75% van de gezinnen huurder. Intussen in 75% woningeigenaar geworden. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) neemt de bewering dat modale gezinnen zich geen woning meer kunnen veroorloven, dan ook met een dikke korrel zout. De bouwkosten zijn gestegen maar de nieuwe woningen zijn energiezuiniger. Op die manier wordt de hogere leninglast gecompenseerd door de lagere energiekost. De VCB raadt kandidaat-bouwers aan met hun bouwplannen door te gaan. Aan de Vlaamse overheid vraagt zij hogere leningen voor energiezuinige woningen aan te moedigen door ze te verzekeren en paniekmaatregelen te vermijden.

De prijzen van bestaand vastgoed zijn de voorbije jaren fors gestegen. De prijs van een bestaand huis steeg de voorbije tien jaar met 126%, die van een bestaand appartement verdubbelde en de bouwgrondprijzen stegen maar liefst met factor drie. Desalniettemin zijn maar liefst 75% van de Vlaamse gezinnen nu eigenaar van hun woning. Bovendien werden de nieuwe eigenaars de laatste jaren steeds jonger. Jongeren kochten veel sneller een eigen woning dan in de jaren negentig. De lage rentevoeten hadden immers tot gevolg dat het kopen of bouwen van een kleinere woning concurrentieel was met de maandelijkse huurlasten.

De VCB verwacht niet dat de vastgoedprijzen de komende jaren zullen zakken. Zij zullen hoogstens stagneren. De hypothecaire rentevoeten liggen nu hoger dan in 2005 en 2006 maar de stijging bedraagt slechts 1%. De stelling dat jongeren of gezinnen geen eigen woning meer kunnen verwerven, is totaal uit de lucht gegrepen. Dat werd twintig jaar geleden ook al geopperd. De realiteit is helemaal anders uitgedraaid.

Het klopt dat de verwerving van een eigen woning op korte termijn (de laatste twee jaar) iets moeilijker is geworden door de gestegen rente en grondstofprijzen maar op langere termijn niet. Neem een woning met grond die in 2002 ongeveer 250.000 euro kostte (150.000 euro voor de woning en circa 100.000 euro voor de grond). Diezelfde woning kost nu om en bij de 270.000 euro. Er is slechts een voorwaarde: om aan de fors gestegen bouwgrondprijzen te ontkomen moet het gezin in plaats van op 7,5 are nu op 4 are bouwen. Op die manier ligt de maandelijkse leninglast in 2008 slechts 33 euro hoger dan in 2002, zoals blijkt uit de eerste grafiek in bijlage.

En er is meer: omdat de nieuwe woning aan de recente normen op de energieprestaties voldoet, zal zij maandelijks 25 euro minder energie verbruiken. Op die manier houdt wie nu een woning bouwt, ongeveer evenveel over om te leven als in 2002. Twee factoren zijn daarbij cruciaal: de rente ligt in 2008 nog altijd lager dan in 2002 – zie de tweede grafiek in bijlage – en de Vlaamse woningbouwers bieden nu veel meer kleinere percelen aan dan in 2002. Bouwpercelen van 4 are zijn niet langer een uitzondering.

Volgens de VCB doen kandidaat-bouwers er dus goed aan door te zetten met de realisatie van hun bouwdroom en hierbij zo energiezuinig te bouwen. Op die manier zijn zij ingedekt tegen mogelijke nieuwe rentestijgingen én tegen verdere stijgingen van de energieprijzen. Aan de Vlaamse overheid vraagt de VCB de Verzekering Gewaarborgd Wonen terug op de rails te zetten. Eind augustus werd die verzekering geschorst. Steeds meer kandidaat-bouwers aarzelen om een hogere lening aan te gaan. De Verzekering Gewaarborgd Wonen is het instrument bij uitstek om deze onzekerheid tegen te gaan. De Vlaamse overheid zou deze verzekering gratis moeten aanbieden aan elkeen die extra leent om een energiezuinige woning te laten bouwen.

Geen ondoordachte paniekreacties

De VCB waarschuwt tegelijk voor ondoordachte paniekreacties. Een van deze paniekreacties is het nieuwe decreet op het grond- en pandenbeleid dat in het najaar aan het Vlaamse Parlement wordt voorgelegd en vanaf begin 2009 in voege zou treden. Dat verplicht private verkavelaars een deel van hun projecten voor sociale woningen af te staan. Wij kunnen nu al voorspellen dat de gronden die de private sector aan de sociale huisvestingsmaatschappijen zal moeten afstaan, daarna gedurende minstens vijf jaar braak zullen blijven liggen ten gevolge van allerlei administratieve en budgettaire procedures.
Het decreet zal het aanbod aan bouwgronden niet uitbreiden maar enkel herverdelen. En omdat de ontwikkeling van het publieke deel jarenlang op zich zal laten wachten, zal het decreet de schaarste aan betaalbare woningen fors doen toenemen. De wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen zullen verder aangroeien. De VCB raadt de kandidaat-bouwers aan daar niet op te wachten.

De VCB pleit voor een gans andere aanpak. De Vlamingen hebben vooral nood aan maatregelen die het totale aanbod aan woningen vergroten. De VCB denkt daarbij aan de versnelde ontwikkeling van de stadsgebieden, het aansnijden van nog onbebouwde woonuitbreidingsgebieden en het activeren van de talrijke on- en onderbenutte overheidsgronden. Daar moet de Vlaamse regering samen met provincies en gemeenten de komende jaren prioritair werk van maken.