Miljoen euro koopt minder woonruimte dan vier jaar geleden

De symbolische grens van 1 miljoen euro blijft stevig overeind op de vastgoedmarkt, maar dat bedrag levert vandaag duidelijk minder woonruimte op dan enkele jaren geleden. Uit een analyse^* van de miljoenenhuizen die te koop staan op vastgoedplatform Immoscoop blijkt dat kopers voor 1 miljoen euro vandaag nog gemiddeld 322 m² woonoppervlakte krijgen, terwijl dat in 2022 nog 382,5 m² was.

Dat verschil van zowat 60 m² komt neer op de oppervlakte van een ruime woonkamer of een extra slaapkamer. Tegelijk blijkt meer dan ooit dat de waarde van dat budget sterk afhangt van de locatie. In Antwerpen is het aanbod aan miljoenenwoningen het breedst, in West-Vlaanderen weegt de ligging zwaarder door in de prijszetting en in Leuven duwt schaarste de prijzen extra omhoog.

De evolutie is duidelijk: in 2022 kreeg een koper voor 1 miljoen euro nog 382,5 m² woonoppervlakte. Een jaar later was dat al gedaald naar 340 m². In 2024 zakte de mediane woonoppervlakte verder naar 309 m², waarna ze in 2025 en 2026 stabiliseerde rond respectievelijk 320 m² en 322 m². In vier jaar tijd is de woonoppervlakte van miljoenenwoningen dus met 15,82% gedaald. Ook in het bredere segment van panden tussen 1 en 15 miljoen euro op Immoscoop is een verschuiving zichtbaar. Tussen 2022 en 2026 ging de mediaanprijs van 1.500.000 euro naar 1.605.000 euro, een stijging met 7%. Tegelijk daalde de gemiddelde woonoppervlakte van 483 m² naar 407 m². Daardoor liep de gemiddelde prijs per vierkante meter op van ongeveer 3.105 euro/m² naar 3.943 euro/m², of 27% meer. In steden zoals Gent, Antwerpen en Brugge schommelt de vierkantemeterprijs tussen de 4.000 en 5.000 euro/m².

"De oorzaak van die forse stijging van de vierkantemeterprijs is tweeledig. Enerzijds is de interesse in en vraag naar luxevastgoed fors toegenomen, wat onder meer resulteert in meer transacties. Anderzijds is de miljoenenwoning enorm geëvolueerd. Waar 1 miljoen euro in 2022 nog vaker een ticket was naar de rand van de stad, met een groot perceel en veel woonvolume, is datzelfde bedrag vandaag steeds vaker de prijs voor een compacter maar kwalitatief en afgewerkt pand op een A-locatie, zoals een centrumstad of de kust. Kopers ruilen een deel van de woonoppervlakte in voor kwaliteiten die minder zichtbaar zijn in vierkante meters: een betere ligging, vlottere mobiliteit, meer prestige, een gunstigere energiescore of een hogere afwerkingsgraad. De focus verschuift zo van 'zo veel mogelijk huis' naar 'zo veel mogelijk zekerheid': lagere energiekosten, een waardevast adres en minder grote investeringen na aankoop."

Stefan Demeijer, CEO Immoscoop

Volume vs. locatie

De provinciale verschillen tonen vooral hoe verschillend de grens van 1 miljoen euro wordt ingevuld. In Oost-Vlaanderen ligt de gemiddelde vraagprijs van woningen boven 1 miljoen euro op 1.520.702 euro. Ook Limburg en Vlaams-Brabant blijven met respectievelijk 1.612.356 euro en 1.677.298 euro relatief dicht bij die grens. Daar vertegenwoordigt 1 miljoen euro dus vaker nog meer woonvolume.

In Antwerpen ligt de gemiddelde vraagprijs met 1.898.428 euro al hoger, wat wijst op een breder en diverser luxesegment. West-Vlaanderen springt er het sterkst uit, met een gemiddelde vraagprijs van 2.152.052 euro. Dat komt vooral door de impact van de kust en Knokke in het bijzonder. Daar koop je met 1 miljoen euro sneller toegang tot een toplocatie dan uitzonderlijk veel woonoppervlakte.

Schaarste

Knokke blijft buiten categorie. De gemiddelde vraagprijs van de huidige miljoenenwoning bedraagt er 3.697.687 euro. Voor een appartement in het luxesegment vraagt men gemiddeld 2.128.480 euro. Een miljoen euro is er dus geen uitzonderlijk budget, maar eerder een toegangsticket tot een markt waar kustligging, prestige en schaarste de prijs bepalen.

Leuven toont een andere vorm van schaarste. In het huidige aanbod staan er op Immoscoop 62 woningen online, waarvan 24 boven 1 miljoen euro. Dat betekent dat ongeveer 38,7% van het Leuvense aanbod vandaag een miljoenenwoning is. De gemiddelde vraagprijs van die Leuvense miljoenenwoningen bedraagt 2.030.750 euro. Daarmee is Leuven erg duur voor het aanbod dat er is. Deze locaties staan in schril contrast met steden als Aalst of Sint-Niklaas, waar een miljoen nog veel ruimte oplevert. In Sint-Niklaas vind je voor een miljoen enorme herenhuizen met gemiddeld bijna zes slaapkamers of villa's op grote percelen met een gemiddelde woonoppervlakte van 620 m², zowat drie keer meer als in Leuven (236 m²) of Knokke (212 m²).

Langer te koop

De hogere vierkantemeterprijs vertaalt zich ook in een langere doorlooptijd. In 2022 stond een pand in het segment tussen 1 en 15 miljoen euro gemiddeld 50 dagen online. In 2026 liep dat op tot 65 dagen.

"Dat wijst niet op een gebrek aan interesse, maar wel op een kritischere markt. Kopers nemen meer tijd om te beoordelen of de gevraagde prijs overeenkomt met de ligging, afwerking, energieprestaties en toekomstige kosten van het pand. En al zeker nu ze minder woonoppervlakte krijgen voor hetzelfde budget."

Stefan Demeijer, CEO Immoscoop

Aantal miljoenenwoning te koop in Vlaamse centrumsteden en gemiddelde vraagprijs (5 juni 2026)

^*Immoscoop analyseerde 15.000 huizen in het segment boven 1 miljoen euro die op het platform werden aangeboden en verkocht, met een focus op de periode 2022-2026 en het huidige online aanbod per Vlaamse provincie en een selectie van centrumsteden en Knokke. De cijfers voor 2026 zijn gebaseerd op de beschikbare data tot nu toe.