De studie wijst vooral op structurele oorzaken die de betaalbaarheid van wonen zwaarder aantasten dan kortetermijnverhuur alleen. Een woningaanbod dat onvoldoende aansluit op de demografische evolutie, gecombineerd met hogere bouwkosten, een zwakkere bouwproductie en bijkomende regelgeving, zorgt ervoor dat de druk op de huurmarkt breed en hardnekkig blijft. Nieuwe Europese regels kunnen wel helpen om illegale kortetermijnverhuur beter aan te pakken, maar zullen volgens ING Belgium het algemene betaalbaarheidsprobleem niet fundamenteel oplossen.
Het effect hiervan op de betaalbaarheid van wonen voor Belgen zal naar verwachting niettemin beperkt zijn, aangezien de kern van de problematiek bij structurele knelpunten ligt: een tekort aan woningaanbod dat voldoende is afgestemd op de demografische evolutie. Dit tekort wordt bovendien versterkt door hogere bouwkosten, een lagere bouwproductie en bijkomende regelgeving. De grootste uitdaging ligt daarom in het versterken van het betaalbare woningaanbod, onder meer door beter in te spelen op de groeiende vraag naar kleinere woningen en door een stabiel investeringsklimaat te creëren dat nieuwe bouw- en renovatieprojecten ondersteunt.
Kortetermijnverhuur zal in 2025 goed zijn voor meer dan 10 miljoen overnachtingen
In de afgelopen jaren hebben online boekingsplatformen snel aan belang gewonnen, zowel bij reizigers als bij verhuurders. In 2024 werden in België via deze platformen 1.232.000 verblijven geboekt, goed voor 12.280.000 overnachtingen. Een stijging van 11% in het aantal overnachtingen ten opzichte van 2023 en meteen ook het hoogste aantal verblijven en overnachtingen bij particulieren sinds de start van deze statistiek. Die sterke groei zette zich ook in 2025 voort, waarbij in de eerste drie kwartalen de kaap van 10 miljoen overnachtingen al werd overstegen.De sterke groei van het toerisme en van boekingen via digitale platformen blijft echter niet zonder gevolgen voor de woningmarkt, vooral in bepaalde toeristische regio's. Dit speelt zich af tegen de achtergrond van een tekort aan huurwoningen. De combinatie van structureel hogere rentevoeten en stijgende woningprijzen heeft de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de koopmarkt namelijk onder druk gezet. Bijgevolg daalde het aandeel eigenaars in België van 72,4% in 2022 tot 70,9% in 2025, wat gepaard ging met een toename van het aantal huurders. Dit heeft geleid tot een verschuiving van de vraag richting de huurmarkt, waardoor de druk op het huursegment en de bijhorende huurprijzen verder zijn toegenomen.
Kortetermijnverhuur neemt een relatief beperkt, maar niet te verwaarlozen deel van het woonaanbod weg
De analyse van de economische onderzoeksafdeling van ING Belgium richt zich op een aantal regio's waarvoor databeschikbaar is over volledige woningen die via Airbnb voor korte termijn worden verhuurd, met name het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Antwerpen en Gent. Deze regio's worden bovendien gekenmerkt door een structureel krappe woon- en huurmarkt en behoren daardoor tot de duurdere huurmarkten van het land."Op basis van onze analyse schatten we dat Airbnb alleen al in Brussel ongeveer 3.000 volledige woningen onttrekt aan het reguliere woonaanbod. Ook in Antwerpen en Gent is de impact duidelijk zichtbaar, met samen bijna 2.000 woningen die niet langer beschikbaar zijn voor permanente bewoning. Dit komt neer op ongeveer 0,8% van het huuraanbod dat vandaag niet beschikbaar is voor vaste bewoning omdat het wordt gebruikt voor kortetermijnverhuur. En dit aandeel is waarschijnlijk nog hoger als we andere platforms zoals Booking.com en Expedia meerekenen. Dit toont aan dat kortetermijnverhuur bijdraagt aan de spanning op de woningmarkt, zonder echter de belangrijkste verklaring te zijn voor het tekort aan betaalbare woningen in België", legt Alissa Lefebre, econoom bij ING en auteur van de studie, uit.
Fig. Airbnb onttrekt naar schatting bijna 5.000 volledige woningen aan het reguliere woonaanbod
Bronnen: Inside Airbnb, BISA, eigen berekeningen ING(Illegale) kortetermijnverhuur aanpakken zal het betaalbaarheidsprobleem niet oplossen
Hoewel er al geruime tijd een wetgevend kader bestaat voor de regulering van kortetermijnverhuur, bleef de impact door gebrekkige naleving beperkt. Brussel en Gent verscherpten alvast de controles, onder meer via extra inspecties. De Europese verordening die in mei in werking trad, faciliteert dit door verhuurplatformen te verplichten om data te delen. De oprichting van een nationaal registratiepunt, zoals beoogd door de Europese verordening, vormt een noodzakelijke volgende stap en zou ervoor kunnen zorgen dat naar schatting 1.800 van die 4.650 woningen opnieuw beschikbaar zouden kunnen worden voor permanente bewoning.Dit zal echter niet volstaan om de huurmarkt structureel te ontlasten. Hiervoor moeten de onderliggende knelpunten worden aangepakt:
- Lage bouwactiviteit: ondanks een lichte opleving begin 2026 blijft het aantal bouwvergunningen op een historisch laag niveau. Het aantal ligt nog steeds onder het langetermijngemiddelde en de procedures voor het verlenen van vergunningen blijven langdurig en complex, wat de daadwerkelijke start van nieuwe projecten vertraagt en de bouw van nieuwe woningen beperkt, die nochtans nodig zullen zijn om aan de groeiende vraag te voldoen.
- Mismatch tussen vraag en aanbod: het type nieuwbouw sluit steeds minder aan bij de daadwerkelijke woonbehoeften. Het aantal uitgereikte vergunningen voor appartementen blijft dalen (-8% jaar-op-jaar), terwijl net de vraag naar kleinere wooneenheden zal toenemen door de sterke groei van het aantal alleenstaanden in de komende jaren. Tegelijk bestaat het bestaande woningaanbod nog grotendeels uit huizen en stijgt het aantal huizenvergunningen opnieuw sterk (+17% jaar-op-jaar), wat de kloof tussen vraag en aanbod in de toekomst zou kunnen vergroten.
- Stijgende bouwkosten en financieringslasten: hogere energieprijzen als gevolg van het conflict in het Midden-Oosten, duurdere bouwmaterialen en een gestegen langetermijnrente verhogen de kosten voor zowel bouwpromotoren als kopers. Dit weegt op de vraag naar nieuwbouw. Tegelijk was er in de eerste maanden van 2026 opnieuw een stijging van het aantal faillissementen in de bouwsector (+3,3% jaar-op-jaar), wat de instroom van nieuwe woningen op de markt verder afremt.
- Regelgevend kader en impact op aanbod: regelgeving op het gebied van huisvesting is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Hoewel strengere regelgeving rond verhuur, energieprestaties en huurprijzen vertrekt vanuit legitieme doelstellingen, kan dit in praktijk onbedoelde effecten hebben. Heel wat onderzoek heeft aangetoond dat het van overheidswege beperken van huurprijzen kan leiden tot een afname van het aantal te huur aangeboden woningen, minder bouwactiviteit en een tragere doorstroming op de huurmarkt.
"Het aanpakken van kortetermijnverhuur kan een eerste stap zijn om de druk op de woningmarkt te verlichten, maar de impact op de betaalbaarheid van wonen blijft beperkt. Om wonen op termijn opnieuw betaalbaarder te maken, is het cruciaal om de structurele knelpunten aan te pakken. Dat betekent vooral dat het woningaanbod beter moet inspelen op de veranderende vraag, onder meer door woonprojecten met kleinere wooneenheden aan te moedigen en te faciliteren. Tegelijk is een stabiel investeringsklimaat nodig dat bouw en renovatie blijft ondersteunen, en moeten nieuwe regels rond woonkwaliteit en energieverbruik zo worden vormgegeven dat ze het aanbod niet onbedoeld verder onder druk zetten", concludeert Alissa Lefebre.
