Stijgende woningprijzen in België overtreffen buurlanden

De woningprijzen in ons land stegen het afgelopen jaar sneller dan in onze buurlanden Frankrijk en Duitsland. Onderzoek van Immoweb en AVIV Group toont dat België met +5,6% de grootste prijsstijging van de drie landen kent. In Frankrijk stegen de prijzen met 4,6%, terwijl in Duitsland de prijzen vorig jaar zelfs daalden (-0,7%). Aan het einde van 2022 bedroegen de gemiddelde rentevoeten in België, Frankrijk en Duitsland respectievelijk 3,4%, 2,5% en 4%. Als gevolg van de stijgende prijzen ligt de huidige vastgoedkoopkracht in ons land (83 m² voor de loonindexering) onder het historisch gemiddelde van de voorbije 45 jaar (102 m²), waardoor de markt onder druk staat. Immoweb voorspelt in ons land en Frankrijk dit jaar een marktvertraging, maar geen instorting.


De daling in Duitsland is opvallend, maar de gemiddelde prijzen stegen er de afgelopen 5 jaar veel sterker dan in België of Frankrijk. “In vergelijking met Duitsland en Frankrijk zijn de prijzen in België lager. Dat uit zich in een hogere koopkracht in ons land. De indexering van de lonen heeft bovendien een beschermende rol voor de vraag die de vastgoedmachine in België blijft voeden”, zegt Jonathan Frisch, vastgoedeconoom van Immoweb.

Duitse woningkredieten kennen terugval

De rentevoeten kenden in de drie landen een stijging. Eind 2022 bedroegen de gemiddelde rentevoeten in België, Frankrijk en Duitsland respectievelijk 3,4%, 2,5% en 4%. De financiële markten reageerden verschillend op veranderingen in het monetaire beleid. Terwijl in Frankrijk, de rentetarieven voor woningkredieten met slechts +1,5 punten stegen tijdens de afgelopen 12 maanden, ondervonden de Duitse en Belgische huishoudens een stijging van respectievelijk +2,5 punten en +2 punten.

In die context is het volume van het aantal verleende woningkrediet tussen november 2021 en november 2022 in ons land gedaald met -26%. In Frankrijk bedroeg die daling slechts 12%, terwijl Duitsland de grootste daling kende met een krimp van -40%.

“Franse en Belgische huishoudens beschouwen onroerend goed als een veilige investering en een schild in geval van crisis. Het bezit van een woning blijft een gewild doel voor zo’n 71% van de Belgische en 65% van de Franse gezinnen. In Duitsland wordt de vastgoeddynamiek gedreven door de huurmarkt, meer dan 50% van de huishoudens zijn huurders, waardoor huishoudens gevoeliger lijken voor veranderingen op de koopmarkt”, aldus Jonathan Frisch.

Parijs en Berlijn dalen, Brussel kent stijging

De cijfers van Immoweb toonden in de jaren na corona dat stedelijke gebieden en ook appartementen aan populariteit verloren, maar hoe zit het met de hoofdsteden? In Brussel zagen we het afgelopen jaar een prijsstijging van 4,6%. Brussel is daarmee, met 3453 €/ m², de duurste grote stad in België.

In de Duitse hoofdstad Berlijn daalden, zoals elders in het land de prijzen. Berlijn valt met zijn 5080 €/ m² zelfs relatief goedkoop uit in vergelijking met andere Duitse steden zoals München en Hamburg. In Frankrijk zien we een daling in de duurste steden, waar de koopkracht sowieso al krap was, daar zien we een sterke impact van de veranderende kredietvoorwaarden. Bij die duurste steden hoort ook de hoofdstad Parijs, waar de prijzen daalden met 1,2%. Toch blijft Parijs de duurste Franse stad, met 10 278 €/ m².

Jonathan Frisch: “Immoweb verwacht dat deze evoluties zich zullen vertalen in een marktvertraging in Frankrijk en België, en niet in een ineenstorting. De redenen hiervoor zijn de meer gematigde rentestijgingen en specifieke situaties in beide landen: aanbodkrapte in Frankrijk en de inkomensindexering aan de inflatie in ons land.”

Over de vastgoedkoopkracht

De huidige vastgoedkoopkracht^[1] in ons land (83 m²) ligt weliswaar onder het historisch gemiddelde van de voorbije 45 jaar (102 m²). Maar Immoweb verwacht dat de prijzen in de duurste steden in alle drie de landen licht zullen dalen. Voor Duitsland verwacht Immoweb dat de neerwaartse trend zich in 2023 zal voortzetten aangezien de kredietvoorwaarden zullen blijven verslechteren en er geen specifieke beschermingsfactoren zijn zoals in Frankrijk en België.

^[1] Met de vastgoedkoopkracht wordt verwezen naar het aantal vierkante meter dat een huishouden met een gemiddeld inkomen in een gemeente kan verwerven via een hypotheeklening (de eigen bijdrage niet meegerekend). De schuldcapaciteit werd berekend met een inspanningsgraad van 35% van het belastbare inkomen (Statbel 2019) over een periode van twintig jaar tegen een gemiddelde rentevoet volgens Immotheker-Finotheker.

Lees ook:

• Vlaamse vastgoedmarkt stabiliseert
• Woningen hadden in 2022 geen last van afkoelende markt
• Onze vastgoedkoopkracht is 17 m² lager dan het historische gemiddelde
• Het aanbod bepaalt de (stijgende) woningprijzen