Volgens de beleidsnota van minister Homans zou in het najaar van 2015 ook de evaluatie van het financieringsbesluit van de sociale huisvestingssector opgestart worden. Deze evaluatie liep echter vertraging op. In het Vlaams Regeerakkoord is er sprake van een evaluatie van de sociale huurprijsberekening, maar ook dat is weinig concreet.
De Vereniging van Vlaamse Huisvestingmaatschappijen (VHH) vraagt dan ook spoedig werk te maken van deze andere speerpunten van het Vlaamse beleid in zake sociaal wonen. Dit is nodig om de financiële leefbaarheid van de sector op termijn te garanderen. En dus om de financiële ademruimte van bijna een half miljard euro die de sector aan haar huurders geeft ook in de toekomst mogelijk te maken.
VVH wil de doemberichten en alarmbellen over een sector die zich failliet bouwt kaderen. De sector heeft het probleem van de financiering al meermaals aangekaart. Een aanpassing werd vooropgesteld in het Vlaams Regeerakkoord. De problematiek werd op basis van een rapport van VVH besproken in het Vlaams Parlement waar de minister van Wonen het probleem erkende en waar ze tevens beloofde te remediëren. Oplossingen zoals (veel) goedkopere en kleinere woningen of een globale huurverhoging, zoals vandaag verscheen in de media, missen nuance. Ons systeem van sociaal wonen is net zeer doelmatig door een grotere tegemoetkoming voor zwakkere huurders. Zo maar de huur verhogen raakt dus vooral de zwakste groep. Ook zonder meer (veel) goedkoper en kleiner bouwen is volgens VVH geen oplossing. Op korte termijn zorgt dat voor een reductie in de bouwkost, maar de leefbaarheid van wijken, de duurzaamheid van het project,… komen dan zonder twijfel in het gedrang. Wat de maatschappelijke kost hiervan zal zijn, valt heel moeilijk te becijferen. Hij zal in elk geval heel wat hoger liggen dan de kosten die uitgespaard worden door kleinere en goedkopere, lees minder duurzame, woningen te bouwen.
Sociale correctie van 461.312.824 euro
Meer en meer gezinnen hebben het vandaag ontzettend moeilijk om de eindjes aan elkaar te knopen. Ook duurzaamheid vormt een alsmaar grotere uitdaging. Om die redenen investeren SHM’s veel in meer en betere sociale woningen.VVH berekende deze financiële ademruimte op basis van de beschikbare data van het volledige sociale huurpatrimonium voor 2015. ‘We bepalen de huurprijs grotendeels op basis van het inkomen van de huurder. Onze woningen hebben allemaal een geschatte markthuurwaarde die overeenkomt met de prijzen op de private huurmarkt. We kunnen het verschil tussen die markthuurwaarde en de effectieve huurinkomsten perfect berekenen’, zegt Björn Mallants, directeur van VVH.
Door deze zeer grote sociale correctie in de huurprijs kunnen 150.000 sociale woningen in Vlaanderen verhuurd worden aan gemiddeld iets meer dan 290 euro per maand. De gemiddelde “korting” die onmiddellijk de nodige financiële ademruimte geeft aan de huurder bedroeg in 2015 ongeveer 260 euro per maand.
Financiering door projectsubsidie
De Vlaamse overheid komt niet tussen in de korting die de SHM’s geven. Wel worden nieuwe projecten en renovaties gefinancierd met leningen van de Vlaamse overheid met een negatieve (-1%) rente voor nieuwbouw- en renovatieprojecten.‘Daarnaast is er nog een beperkte correctie voor SHM’s met zeer lage huurinkomsten, maar die bedraagt nog geen 4 miljoen euro voor heel Vlaanderen. Dat is nog geen 27 euro per sociale woning per jaar. Het is dus echt wel de projectfinanciering die er voor zorgt dat onze sector jaarlijks bijna een half miljard korting kan geven aan woonbehoeftige gezinnen. Het systeem zou zelf bedruipend moeten zijn, maar het staat op termijn onder druk’, stelt Mallants.
Grote uitdagingen voor de sector – multiplicatoreffect voor de economie
De sociale huisvestingssector kent enorme uitdagingen. De woonbehoefte in Vlaanderen was nooit zo groot. Ook de terechte aandacht voor duurzaamheid noopt tot actie, niet alleen om milieuredenen, maar ook om de soms hoge energiekosten van sociale huurders aan te pakken. Concreet investeert de sector heel veel in meer en betere woningen. Investeringen, in 2015 nog goed voor een record van 1,3 miljard, die onmiddellijk de economie versterken. ‘Elke euro die de overheid via gesubsidieerde leningen voorziet voor sociale huurprojecten vermenigvuldigen we met drie als investering in de private bouwsector,’ zegt de directeur van VVH.Daar staat natuurlijk een prijs tegen over. En het risico bestaat dat het systeem op zijn limieten stuit. ‘Wat we zien is dat de markthuurwaarde van sociale woningen op een paar jaar tijd zeer sterk is toegenomen, vooral door meer nieuwbouw en veel renovaties. We hebben het hier over tienduizenden woningen. Helaas is de gemiddelde huurprijs maar gestaag gestegen, onder meer omdat de inflatie veel lager bleek dan ingeschat werd. Daar kwam nog een indexsprong bovenop. De sociale correctie is dus veel sterker gestegen dan de huurprijzen. Jaarlijks gaat het om 150 miljoen euro meer in vergelijking met 2009. Het wordt lastig om dit blijven volhouden. We moeten dit bekijken, zoals ook in het Vlaams Regeerakkoord staat.’
Alert blijven voor een haalbare financiering op lange termijn
Een van de mogelijke pistes om de sociale huisvestingssector financieel gezond te houden is een grotere differentiatie tussen nieuwbouw en recent gerenoveerde woningen en bestaande – oudere – woningen. De energiekost is veel lager en het comfortniveau is veel hoger in vergelijking met het ouder patrimonium met eenzelfde huurprijs. ‘We stellen vast dat nieuwe complexen momenteel lage huren kennen, ongeveer even hoog als het gemiddelde van de hele sector, 300 euro per maand. Deels komt dit door steeds zwakkere instroomprofielen. De sociale correctie voor deze projecten is bijna 400 euro per maand. We moeten alert zijn dat we op termijn niet op de limieten van ons systeem stoten, zeker omdat het die projecten zijn waar de grootste afbetalingslast op weegt omdat natuurlijk de investeringen hier zeer groot zijn,’ zegt Mallants.Voor 2016 zijn nog geen globale cijfers beschikbaar. Uit een eigen voorlopige bevraging door VVH blijkt dat de reële huurprijs voor nieuwe projecten volledig in lijn ligt met de globale gemiddelde huurprijs. Het financiële tekort, en dus ook de sociale correctie, is natuurlijk veel groter. Vooral voor nieuwe projecten en grondige renovaties is het tekort groot. De sector bouwt momenteel ongeveer 2500 nieuwe woningen per jaar en renoveert er 5000.
Bron: VMSW – bevraging VVH voor 2016
Door 100 jaar te investeren in sociaal wonen is een systeem op poten gezet dat zonder noemenswaardige directe subsidiëring door de overheid voor de exploitatie bijna een half miljard euro per jaar aan huurkorting kan voorzien. Dat is iets om trots op te zijn. De enorme investeringen houden het risico in dat die balans tussen historisch patrimonium en financiering van nieuwe projecten op termijn verstoord raakt. ‘Met de steeds groeiende wachtlijst en de enorme uitdagingen op het vlak van duurzaamheid is niets doen natuurlijk geen optie,’ besluit Mallants. ‘We willen samen met de minister van Wonen en de Vlaamse Regering verder bekijken hoe we sociaal wonen, een structurele dam tegen armoede voor 400.000 mensen, ook in de toekomst kunnen verankeren en versterken.’
