Slot op nieuwbouw kantoren geen oplossing voor leegstand

2010 was een bijzonder zwak jaar voor de Nederlandse kantorenbouwers. Slechts circa 600 duizend vierkante meter werd vorig jaar naar schatting door oplevering nieuw aan de voorraad toegevoegd. Dit was het laagste niveau in de afgelopen twintig jaar. En nog is het dieptepunt niet bereikt. Deze conclusie trekt NVB naar aanleiding van de zojuist uitgekomen `Thermometer Kantoren'.

Ontwikkelaars, beleggers en financiers zijn vorig jaar massaal op de rem gaan staan als het gaat om nieuwe kantorenprojecten. Omdat ontwikkelingen op de kantorenmarkt altijd lang naijlen, moeten we even wachten voordat zoiets ook in de productiecijfers tot uiting komt. Het echte dieptepunt qua bouwproductie moet daarom nog komen. Dat zal ergens liggen rond de 300 duizend vierkante meter en zal bereikt worden in 2012. Ter vergelijking: in de topjaren 2000 en 2001 werd gemiddeld nog ruim 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte jaarlijks opgeleverd. In totaliteit trekt de sector dus `een flinke jas' uit van zo'n 85% ten opzichte van die topjaren.

Volgens NVB is het merkwaardig dat er uitgerekend nú een debat gestart is over de vraag of er geen slot moet komen op de nieuwbouw van kantoren. Ook oud-minister Huizinga deed eind vorig jaar een oproep in die richting. Enkele jaren terug zou voor zo'n debat misschien nog wat te zeggen zijn geweest, omdat er toen erg veel gebouwd werd, maar nu komt het over als mosterd na de maaltijd, omdat de correctie in de markt al gaande is. NVB vreest, dat als zo'n slot op de nieuwbouw er toch komt, we weldra met heel andere problemen te maken krijgen. De kantorenmarkt zal dan niet meer bij machte zijn om zich te (blijven) verjongen. Door o.a. het `nieuwe werken', waarbij medewerkers vaker buiten kantoren werken, zijn er in de toekomst niet alleen minder, maar vooral ook andere kantoren nodig. Indien die verjonging plaats kan vinden via kantorenrenovatie is dat prima, maar in veel gevallen is dat niet mogelijk en in die gevallen zal nieuwbouw dus altijd nodig blijven, ook al is dat veel minder dan in het verleden. Een slot op de nieuwbouw is dus geen goed idee, zo vindt NVB.

Om tegelijk het probleem van de immens structurele kantorenleegstand aan te pakken is er een cocktail van acties en maatregelen nodig. Allereerst is dit een uitdaging van de sector in totaliteit, maar ook de landelijke overheid kan een handje helpen. Volgens NVB is grootschalige onttrekking van verouderde kantoren aan de markt een eerste vereiste. Er staat thans zo veel leeg, vooral oude `rommel', dat er nooit meer een gebruiker voor te vinden zal zijn. Gemiddeld één tot anderhalf miljoen m² zal de komende tijd jaarlijks aan de voorraad ontrokken moeten worden. Ten tweede dienen partijen tot een gezonde visie te komen op de gewenste nieuwbouwontwikkeling. En met gezond bedoelen de opstellers van de Thermometer, dat de nieuwbouw niet volledig de nek wordt omgedraaid, maar selectief moet kunnen plaatsvinden, teneinde de gevraagde kwaliteit te kunnen waarborgen. Er is behoefte aan gemiddeld 500 duizend tot één miljoen m² nieuwbouw per jaar, aldus NVB.

De Nederlandse kantorenmarkt is `doodziek'. Begrijpelijk dus dat er bij iedereen zorgen leven, maar het heeft volgens NVB geen zin, om dan maar lukraak `medicijnen' voor te schrijven.

Om de problematiek op de kantorenmarkt toch het hoofd te bieden, komt de brancheorganisatie met diverse voorstellen. NVB pleit o.a. voor meer bovenlokale (bijvoorbeeld provinciale) regie met betrekking tot de onderlinge afstemming van marktpartijen en gemeenten. Verder kan de overheid het vervoegd afschrijven van kantorenvastgoed stimuleren door dit net als vóór 2007 weer fiscaal toe te staan. Fiscale stimulering kan verder ook door de overdrachtsbelasting op oude kantoorpanden af te schaffen, als er een herontwikkelplan klaar ligt, of door ombouwkosten aftrekbaar te maken. Ook zouden gemeenten nog eens goed bij zich zelf te rade moeten gaan als het gaat om de starheid van hun bestemmingsplannen. Vaak zien vastgoedeigenaren wel nieuwe mogelijkheden tot bijvoorbeeld transformatie met hun oude panden, maar kunnen zij er niets mee, omdat het bestemmingsplan het niet toestaat, of pas na ellenlange procedures, bezwaar en beroep. Ook het Bouwbesluit werkt niet altijd mee bij transformatie en herbestemming; wellicht zou de rijksoverheid daarom kunnen overwegen om met een aangepast en `lichter' Bouwbesluit te komen.