Sector sociaal wonen reageert op vermeende spaarpot

  BE   18 mei 2021 Bron: VVH
Sector sociaal wonen reageert op vermeende spaarpot
De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) reageert toch wel ontstemd op berichten over een ‘spaarpot’ die zou opgebouwd worden door de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) in Vlaanderen, zoals vandaag gemeld in het Nieuwsblad (d.d. 15 mei 2021). Het is pertinent onjuist dat eventuele niet bestede investeringsbudgetten – overigens louter leningen, geen subsidie -een ‘spaarpot’ zouden creëren. Meer nog, VVH wil er alles aan doen om elke eurocent die beschikbaar is voor sociaal wonen te investeren in meer en betere sociale woningen! VVH is er wel van overtuigd dan in dit complex dossier – waar reserves, budgetten, machtigingen, investeringsprogramma’s,… door mekaar worden gehaspeld – een reactie nodig is.

Versnelling van groeipad ligt op schema

‘De SHM’s in Vlaanderen hebben sinds eind jaren zeventig nooit aan dit tempo geïnvesteerd in nieuwe en betere sociale woningen,’ zegt Björn Mallants, directeur van VVH. Sinds in 2009 het zogenaamde groeipad werd ingevoerd zijn de budgetten verdrievoudigd. Die budgetten zijn ook benut. ‘Als we kijken naar de budgetten die zijn vrijgemaakt sinds de introductie van het groeipad, is elke investeringsruimte voor meer en betere sociale woningen gebruikt,’ verduidelijkt Mallants. ‘Dit heeft geleid tot ongeveer 20.000 extra sociale woningen en de renovatie van meer dan de helft van het patrimonium. Nog niet zo lang geleden jubelde men over recordinvesteringen. Er zijn zelfs jaren geweest sinds 2009 met aanzienlijke tekorten. Dat er nu ‘spaarpotten’ zouden worden opgestapeld is dan ook wel een vreemd signaal. Zeker als men dan de oplossing zoekt in nogmaals eens alternatieve formules met private actoren, terwijl er echt wel veel ruimte voor optimalisatie zit binnen de eigen modus operandi.’

De spaarpot mag geen lek vergiet worden

De idee dat een ‘spaarpot’ ontstaat is fout. De investeringsbudgetten die de Vlaamse overheid voorziet – geen subsidies maar leningen, de SHM’s betalen het gros uit eigen inkomsten af - moeten binnen de twee jaar benut, dus geïnvesteerd, worden. Dat lukt ook. Wel zien we dat het zwaartepunt verschuift van benutting in het jaar van de machtiging (blauw), naar het jaar nadien (rood). Maar het is dus absoluut geen spaarpot, eerder een lek vergiet als we niet oppassen. En daar moeten we iets aan doen.

Sector sociaal wonen reageert op vermeende spaarpot
Bron VMSW

Diverse redenen voor vertraging

‘Er zijn verschillende redenen voor toch wel een vertraging die we zien. We zien de evolutie vooral sinds een nieuw financieringsmodel in 2017 werd ingevoerd,’ stelt Mallants. Hoewel de interne procedure bij de SHM en den VMSW hierdoor minder complex werd – en dus een snellere doorlooptijd mogelijk maakt – lijkt het lokaal woonoverleg dat toen is ingevoerd als extra stap een rem op de ontwikkeling van dossiers.

Lokaal woonoverleg als extra stap

‘Uiteindelijk blijkt dit een extra stap van een orgaan op gemeentelijk niveau – naast het feit dat ze vb. ook diverse vergunningen moeten geven – dat in veel gemeentes ook niet regelmatig samenkomt. Hierdoor moeten de SHM’s soms lang wachten om een project in ontwikkeling te laten ‘doorstarten’. Zonder expliciet akkoord van dit lokaal woonoverleg kan een project immers niet verder,’ benadrukt Mallants.

Logge manier voor gemeentes die het sociaal objectief bereikten

Ook een andere element in de verklaring voor de steeds stijgende doorlooptijd situeert zich op het gemeentelijk niveau, namelijk de sociale objectieven (BSO). ‘Elke gemeente heeft bij de start van het groeipad een objectief gekregen. De idee was dat er een voldoende aanbod sociaal wonen in heel Vlaanderen beschikbaar moet zijn,’ legt Mallants uit. Gemeentes die echter hun objectief bereikt hebben, komen niet in aanmerking meer voor financiering. Dit is een reden voor meerdere gemeentes om te denken dat ze dan het ‘doel’ bereikt hebben en dus niet meer te investeren - wat natuurlijk effect heeft op het totale budget - terwijl de objectieven een minimum vormen. Daarnaast kunnen gemeentes die hun objectief bereikt hebben een ‘woonbeleidsconvenant’ aanvragen bij de Vlaamse regering als ze wel verder willen investeren in sociaal wonen. Die aanvragen – die toch vrij veel gebeuren - laten echter vaak op zich wachten en zijn nogal administratief gekaderd. De flexibiliteit eigen aan (sociale) projectontwikkeling – die vooral uitgaat van het speuren naar, vaak wisselende, opportuniteiten – past moeilijk in zo’n carcan.

‘Bovendien, stipt Mallants aan, zijn het natuurlijk vaak de betere leerlingen van de klas – dus diegene die een hoge productie hebben – die moeten wachten op zo’n convenant. Bijvoorbeeld de twee grootste steden van Vlaanderen hebben hun objectief bereikt Dit zorgt natuurlijk dat in verhouding de gemeentes waar het meest geproduceerd wordt, hierdoor vertragen.’

Andere visie op sociaal wonen, met complexere projecten als gevolg

Ten slotte is er op het lokale niveau ook nog het element van de gewijzigde visie op sociaal wonen. De projecten zijn momenteel meer complex, omdat vaak gevraagd wordt om kernversterkende, inbreidingsgerichte projecten te realiseren. Ten eerste zijn die opportuniteiten schaars, en vaak ook duurder. Ten tweede is de schaal ook beperkter. ‘Een terechte evolutie overigens, maar dit zorgt wel voor een langere doorlooptijd, met een stuk minder woningen als gevolg, wat evident ook zorgt voor een tragere algemene investering,’ volgens Mallants.

Het is duidelijk dat de evoluties op het lokale niveau, met een extra stap in de procedure, een te stroeve administratieve afhandeling van oplossingen voor gemeentes die hun sociaal objectief bereikt hebben én een andere visie op (sociaal) woonbeleid de projecten vertragen. Waardoor investeringsbudgetten inderdaad later benut worden.

‘Echter het allerlaatste wat we willen is dat die investeringsbudgetten verloren gaan voor sociaal wonen!’, zegt Mallants. De 150.000 gezinnen op de wachtlijst, maar ook de enorme investering die de sector doet in de economie – zoals gezegd zijn dit hoofdzakelijk middelen van de SHM’s uit eigen werking, weliswaar beleend aan interessante voorwaarden door Vlaanderen – is van groot belang (in 2020 was er voor 1.5 miljard euro aan investeringen in uitvoering!), en natuurlijk de enorme effecten voor de sociale huurder, die hun huur gehalveerd zien, en waar dus ook een directe ‘koopkrachtstijging’ van gemiddeld 300 euro uit voortvloeit. ‘Het effect van sociaal wonen is een daling van het armoede risico van de huurder met 40%, laten we dus vooral zorgen dat we die dam tegen armoede optimaal inzetten.’

Laaghangend fruit in renovatie is op, traject woonmaatschappij verschuift soms focus

VVH wil nog twee bijkomende contextfactoren benadrukken. Ten eerste is er de wet van de remmende voorsprong. Op 10 jaar tijd heeft de sector enorm geïnvesteerd in de renovatie van haar patrimonium. In 2010 had nog 1 op 2 sociale woningen een zwakke plek. Nu is dat herleid tot 1 op 10. Wat dus overblijft zijn zeer complexe dossiers, vaak door de lokale situatie. Ten tweede wordt de sector sociaal wonen – opnieuw – meegesleurd in een totale reorganisatie. Het traject naar de woonmaatschappij dat is ingezet door de Vlaamse overheid zorgt ervoor dat tienduizenden woningen en meer dan duizend personeelsleden overgedragen moeten worden tussen sociale woonactoren. Bovendien is niet zeker in welke gemeentes die woonmaatschappijen actief gaan zijn, aangezien de werkingsgebieden nog niet zijn afgebakend. ‘Natuurlijk heeft dat invloed op de investeringen, tijd die je besteedt aan de ontwikkeling van een nieuwe organisatie kan je niet besteden aan projecten. Ook de overdracht van die woningen, van die medewerkers,… wordt enorm complex en slorpt tijd en energie op. Daarnaast zijn bijvoorbeeld nieuwe grondaankopen in een gemeente waar de woonmaatschappij waarschijnlijk niet meer actief zal zijn, nu ook niet echt een realistisch scenario – wat dan ook weer projecten kan doen opdrogen,’ merkt Mallants op.

Zoek niet naar problemen, zoek naar oplossingen samen met de sector

‘We benadrukken dat we zullen blijven inzetten om elke budgettaire ruimte die er is optimaal te gebruiken. We geven wel een aantal aanzetten om dat vlotter te laten verlopen. Bekijk of die budgettering op twee jaar, die niet is afgestemd op een normale projectontwikkeling in wonen niet kan aangepast worden. Ga na of het lokale woonoverleg niet sneller, bijvoorbeeld maximaal binnen drie maanden, advies kan geven. Zorg voor een vlottere manier om gemeentes – vaak met hoge productie – die hun BSO bereikt hebben, toch te laten verder werken zonder logge procedures. En zorg dat zo snel mogelijk in het traject van de woonmaatschappijen duidelijkheid is, zodat we allemaal verder kunnen voor wie het echt nodig is, onze huurders en kandidaat-huurders,’ vat Mallants samen.

‘Maar vooral, blijf geloven in ons sterke model van sociaal wonen. Dat model dat veel te vaak als een probleem wordt weggezet. Maar sociaal wonen is geen probleem, voor heel veel van onze burgers is het de oplossing!’, besluit Mallants.

Lees ook:

  • Bouw & Wonen Partners:
  • Recticel
  • Wienerberger
  • Credishop
  • Loxone
  • bouwinfo