Mag een huurder onderverhuren? Alle regels op een rij

In België is verhuur van vastgoed een belangrijke manier om een centje bij te verdienen. Meestal verloopt dat rimpelloos, maar soms haalt een huurder een onderhuurder in huis en weet je niet meer wie nu eigenlijk in je huis woont. Wat kan je daaraan doen? Als eigenaar kies je zelf welk type huurder je wilt. Het gaat dan niet alleen om de selectie van de persoon, maar ook om het type contract dat je afsluit.

Als een huurder een winkel begint in je pand, gaat het om handelshuur. Een huurder die zijn hoofdverblijf in je huis vestigt, valt onder woninghuur. Elk ander type huur is ‘gewone huur’. Woninghuur is fiscaal erg gunstig. Het is dus belangrijk dat je huurder de afspraken in jullie overeenkomst respecteert, want je rechten en plichten wijzigen bij een ander type huur.

Mag onderverhuur van een huis?

Volgens de wet mag een huurder niet zomaar een kamer of deel van je huis onderverhuren. Hij heeft er jouw toestemming voor nodig. Geef die schriftelijk; zo vermijd je latere discussies. Ofwel neem je dit op in het huurcontract, ofwel maken jullie nadien een apart document op. Bovendien mag de huurder niet het volledige huis onderverhuren: hij moet zelf nog een deel blijven bewonen om onder de bescherming van de woninghuurwet te vallen.

Onderhuur moet hoofdhuur respecteren

De onderhuurder is de huurder van jouw huurder en heeft met jou niets te maken. Jouw huurder betaalt jou en de onderhuurder betaalt huur aan de onderverhuurder. Volg je nog? De onderhuur mag niet langer lopen dan de resterende duurtijd van de hoofdhuur. Ook de opzeg moet hiermee rekening houden. Als jij de huur beëindigt, moet de huurder deze boodschap binnen de vijftien dagen doorgeven aan de onderhuurder. Stopt de huurder zelf de hoofdhuur, dan moet hij de onderhuur drie maanden voor het einde opzeggen. De wet verplicht hem zelfs een vergoeding te betalen van drie maanden huur!

Wat bij onderverhuren zonder toestemming?

Onderverhuur van een huurhuis kan dus enkel met toestemming van de verhuurder. Als de huurder deze niet heeft, kan je als eigenaar naar de vrederechter stappen om ontbinding te vragen van het huurcontract. Als de vrederechter je hierin gelijk geeft, eindigt de hoofdhuur en kent hij je misschien zelfs een schadevergoeding toe. En wat met de onderhuur? Die eindigt tegelijk met de hoofdhuur.