Kooprecht, prima. Maar aanbiedingsplicht één brug te ver

Op 23 december jongstleden introduceerde het kabinet kooprecht voor huurders van woningcorporaties. Huurders van woningcorporaties krijgen met dit wetsvoorstel het recht om tegen de marktprijs hun woning te kopen. Corporaties worden daartoe echter verplicht om minstens driekwart van hun woningbezit te koop aan te bieden. Maar wat vindt de Nederlandse consument van deze maatregel? Uit onderzoek van USP Marketing Consultancy blijkt dat hoewel een grote groep geen of een neutrale mening heeft, de mening omslaat wanneer gesproken wordt van een aanbiedingsplicht (ook wel verkoopplicht genoemd). Waar bij kooprecht zonder aanbiedingsplicht nog 29% van de Nederlanders het eens is met de maatregel, is daar bij sprake van een aanbiedingsplicht nog maar 9% van over.

Huurders en kopers beide voor kooprecht maar niet per definitie ook voor aanbiedingsplicht

Al in het regeerakkoord (september 2010) werd er gesproken over een kooprecht: ‘Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.' Dat dit wellicht een kooprecht met aanbiedingsplicht voor de corporaties zou kunnen betekenen, werd in het najaar van 2011 pas duidelijk. Op 23 december 2011 introduceert het kabinet een wetsvoorstel dat huurders het recht geeft om hun woning te kopen (indien zij minstens één jaar een woning huren bij de corporatie) én corporaties verplicht minimaal 75% van hun woningbezit te koop aan te bieden. USP Marketing Consultancy heeft de Nederlandse consument (kopers en huurders) gevraagd wat deze vindt van de maatregel kooprecht voor huurders van corporaties, al dan niet met aanbiedingsplicht voor corporaties.

De resultaten laten zien dat een relatief grote groep geen of een neutrale mening heeft. Toch slaat de mening duidelijk om als het gaat om een kooprecht met aanbiedingsplicht voor de corporatie. Bijna drie op de tien (29%) Nederlanders vindt kooprecht (zonder aanbiedingsplicht) een goed idee. Wanneer het gaat om een kooprecht met een aanbiedingsplicht voor corporaties, daalt dit percentage echter naar nog geen één op de tien (9%). Het omslaan van de meningen is vooral duidelijk zichtbaar voor de groep kopers (van 32% eens naar 7% eens), maar ook bij huurders halveert de groep die het aanvankelijk (zonder aanbiedingsplicht) een goed idee vond (van 25% naar 13%). De voornaamste redenen die zowel door kopers als huurders genoemd worden tegen de verkoopplicht zijn:
1. Er blijven in het geval van een aanbiedingsplicht niet voldoende kwalitatief goede woningen over voor huishoudens die aangewezen zijn op sociale huur.
2. Verstoring van de woningmarkt. Woningbezitters komen dan helemaal niet meer van hun huidige woning af.

Marktwaarde van woning weten, is een voorwaarde voor stimuleren verkoop

Aan de huurders van corporaties is gevraagd of zij de marktwaarde van hun woning weten. De conclusie is hier dat een grote groep huurders de marktwaarde van hun woning niet kan inschatten. Minder dan de helft (45%) kan een bedrag noemen. De vraag is daarnaast of deze schattingen realistisch zijn. Wel is duidelijk dat huurders die in staat zijn een schatting te geven van de marktwaarde van hun huidige huurwoning, vaker hun woning van de corporatie willen kopen dan huurders die geen schatting kunnen geven (17% ten opzichte van 6%). Dit komt er op neer dat 12% van de huurders van een corporatiewoning deze (tegen marktwaarde) zou willen kopen. Deze percentages zijn niet verrassend, ook bij andere onderzoeken is vaak de conclusie dat een relatief kleine groep huurders de intentie heeft om de woning van de corporatie te kopen. In de praktijk blijkt echter dat een nog kleinere groep daadwerkelijk tot koop overgaat.

Dus kooprecht? Prima, maar dan niet met aanbiedingsplicht

De resultaten van dit onderzoek ondersteunen duidelijk de mening van Aedes, de Woonbond en de corporaties. Ook de Nederlandse consument staat niet negatief tegenover het kooprecht maar de aanbiedingsplicht gaat één brug te ver. Corporaties moeten om voldoende woningen op de juiste locaties te hebben voor de doelgroepen die zij horen te bedienen zelf kunnen besluiten over hun woningbezit. Met een aanbiedingsplicht wordt strategisch voorraadbeheer de corporaties erg lastig gemaakt. Kooprecht zoals deze nu ingestoken is door het kabinet, zal ervoor kunnen zorgen dat de corporatie uiteindelijk blijft zitten met het minder goede deel van de woningvoorraad. Om dit te voorkomen zullen er daarom meer voorwaarden aan het kooprecht gesteld moeten worden zoals het minimum aantal jaar dat een huurder in de woning moet wonen verhogen naar vijf, een kleiner deel dan de huidige 75% voor kooprecht beschikbaar stellen en het initiatief altijd bij de huurder laten. Dus geen aanbiedingsplicht!