Na de prijscorrectie tussen 2023 en 2024, veroorzaakt door de stijgende rentevoeten, herstelde de markt sterker dan verwacht. De prijsstijging bedroeg over de voorbije twaalf maanden 3,4%, tegenover 2,7% in België en 3,3% in West-Vlaanderen. De recentste cijfers wijzen echter op een afkoeling: over vijf maanden stegen de prijzen met 0,8% en over drie maanden met 0,4%, tegenover respectievelijk 1,5% en 1,0% voor heel België.
"In tegenstelling tot een hoofdverblijfplaats is de aankoop van een tweede verblijf doorgaans geen onmiddellijke noodzaak. Wanneer de economische omstandigheden minder gunstig worden, kan zo'n aankoop dan ook makkelijker worden uitgesteld," zegt Sebastian Schatke, econoom bij Immoweb.
Knokke-Heist blijft een klasse apart, Nieuwpoort kent de sterkste jaarlijkse stijging
De prijsverschillen tussen de Belgische kustgemeenten blijven bijzonder uitgesproken. Knokke-Heist blijft met voorsprong de duurste gemeente, met een gemiddelde appartementprijs van 6.612 euro/m². Daarmee laat het Nieuwpoort (5.236 euro/m²) en Koksijde (4.372 euro/m²) ruim achter zich. Aan de andere kant van het spectrum blijven Bredene (2.828 euro/m²), Blankenberge (2.854 euro/m²) en Oostende (2.957 euro/m²) de meest betaalbare kustgemeenten.
Het verschil is aanzienlijk: in Knokke-Heist ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs meer dan dubbel zo hoog als in Bredene. Dat bevestigt dat de Belgische kust geen homogene markt vormt, maar bestaat uit verschillende micromarkten waar enkele kilometers verschil een grote impact kunnen hebben op de prijs per vierkante meter.
Op jaarbasis tekent Nieuwpoort de sterkste stijging op met +10,2%. Ook over drie jaar presteert de gemeente sterk (+12,8%), wat haar positie als bijzonder aantrekkelijke kustmarkt bevestigt. Middelkerke noteert eveneens een stevige jaarlijkse groei (+6,5%) en laat bovendien de sterkste stijging over tien jaar zien (+41,4%). De Haan kent daarentegen de meest beperkte jaarlijkse stijging (+0,4%), terwijl Bredene, Oostende en Koksijde rond +0,9% uitkomen.
Tussen volatiliteit en veerkracht, de kust blijft aantrekkelijk
Op middellange en lange termijn moeten de prestaties van de kustmarkt worden bekeken in het licht van haar hogere volatiliteit. In tegenstelling tot de Belgische vastgoedmarkt, die doorgaans een gelijkmatigere evolutie kent, kende de kust na de coronaperiode een bijzonder sterke prijsstijging, gevolgd door een scherpere correctie toen de rentevoeten begonnen te stijgen.
Toch blijft de langetermijnevolutie positief. Over vijf jaar tijd stegen de prijzen in de kustgemeenten gemiddeld met 14,3%, meer dan het Belgische gemiddelde (+13,5%) en het gemiddelde van West-Vlaanderen (+12,7%).
Deze veerkracht wordt ondersteund door de fundamenten van de kustmarkt, waar een structureel beperkt aanbod blijft botsen op een aanhoudend sterke vraag.
"De kustlijn is per definitie beperkt, waardoor het aanbod automatisch onder druk staat. Bovendien telt de kust relatief veel hoogwaardige appartementen en blijft ze aantrekkelijk voor babyboomers na hun pensionering. De aantrekkingskracht van de zee, het strand en de levenskwaliteit doet de rest," aldus Sebastian Schatke.
Nabijheid van het strand blijft doorslaggevend: tot 42 % meerwaarde voor woningen binnen 100 meter
De analyse bevestigt ook de grote impact van de afstand tot het strand. Bij vergelijkbare kenmerken bedraagt de prijspremie voor een appartement op minder dan 100 meter van het strand gemiddeld 24,5% ten opzichte van andere woningen.
Wanneer de afstanden gedetailleerder worden bekeken, loopt die premie zelfs op tot 41,6% voor appartementen op minder dan 100 meter van het strand tegenover appartementen die zich op meer dan één kilometer bevinden.
De impact neemt vervolgens geleidelijk af. Appartementen op 101 tot 500 meter van het strand noteren nog een premie van 21,1%, terwijl appartementen tussen 501 meter en één kilometer nog steeds 9,9% duurder zijn dan vergelijkbare woningen op meer dan één kilometer afstand.
Deze verschillen tonen aan dat directe nabijheid van de zee, zelfs in een voorzichtige markt, één van de weinige kenmerken blijft die een uitgesproken meerwaarde kan creëren. De aantrekkelijkheid van de kust wordt dan ook niet alleen bepaald door de gemeente, maar evenzeer door de straat of zelfs het specifieke gebouw.
Enkele kerncijfers
- 4.245 euro/m²: gemiddelde prijs van een appartement in de kustgemeenten op 1 mei 2026
- +36%: gemiddelde meerprijs van een appartement aan de kust tegenover het Belgische gemiddelde
- +3,4%: gemiddelde prijsstijging aan de kust op twaalf maanden
- 6.612 euro/m²: gemiddelde prijs in Knokke-Heist, de duurste kustgemeente
- 2.828 euro/m²: gemiddelde prijs in Bredene, de meest betaalbare gemeente in de analyse
- +10,2%: jaarlijkse stijging in Nieuwpoort, de sterkste groei op twaalf maanden
- +41,6%: geschatte meerwaarde voor een appartement op minder dan 100 meter van het strand ten opzichte van een appartement op meer dan één kilometer afstand
- 16.172 observaties: databank gebruikt voor de analyse van de impact van de afstand tot het strand
