De verschillen tussen oude en energiezuinige woningen worden steeds groter. Waar oudere kustwoningen en appartementen onder druk staan en minder vlot verkocht raken, stijgt de vraag naar energiezuinig vastgoed met betere EPC-labels. Die evolutie zet de kustmarkt in twee snelheden en beïnvloedt zowel kopers als verkopers.
Renovatiepanden in de etalage
"We zien momenteel een toename van oudere huizen en appartementen die op de markt komen", zegt makelaar Maïté Maes, vertegenwoordiger van Spotto aan de kust. "Aan zee wordt traditioneel veel verhuurd, maar voor eigenaars van een verouderd pand wegen de toekomstige renovatieverplichtingen soms door. Vanaf 2028 mogen energieverslindende woningen immers niet meer geïndexeerd worden en vanaf 2030 niet meer verhuurd, waardoor sommigen ervoor kiezen hun pand nu te verkopen. Dat zorgt voor extra aanbod, maar dus ook kansen voor kopers", aldus Maïté Maes, vertegenwoordiger van Spotto aan de kust.
Dat iedereen tegelijk van dit verouderde vastgoed af wil, heeft zo zijn gevolgen. Doordat eigenaars vaker afstand doen van een te renoveren pand én de vraag stabiel blijft, zien we een dalende prijs van renovatiepanden. Die economische logica toont zich ook in de cijfers van Spotto.
Verouderd vastgoed daalt in waarde, nieuw vastgoed boomt
De gemiddelde vraagprijs voor een 'oud' huis met EPC E of F aan de Belgische kust is in 2025 met 2,3% gedaald ten opzichte van 2024: van 265.000 euro naar 259.000 euro. Bij appartementen met EPC-label E en F gaat het om een daling van 4,2%: van 190.000 euro naar 182.000 euro.Energiezuinig vastgoed daarentegen, namelijk huizen en appartementen met EPC A en B, stijgen net in vraagprijs. Voor huizen gaat het om een stijging van 6,7%: van gemiddeld 402.000 euro naar 429.000 euro. Voor appartementen gaat het om een stijging van 1,8%: van gemiddeld 285.000 euro naar 290.000 euro.
We zien dus duidelijk een markt in twee snelheden. Nieuw vastgoed is erg gegeerd en stijgt snel in prijs. Verouderd vastgoed komt sneller op de markt waardoor de verkoopprijzen een dalende trend hebben ingezet", duidt Spotto-makelaar Maïté Maes.
Prijskloof tussen oud en nieuw
Want ook opvalt: de prijskloof tussen nieuwe woningen en oude woningen wordt ook telkens groter. In 2023 kostte een huis met EPC A en B aan de kust gemiddeld 90.000 euro meer dan een woning met EPC E en F. In 2025 bedroeg die kloof reeds 170.000 euro. Voor appartementen ging die kloof van 70.000 euro naar 108.000 euro in twee jaar tijd."Die neerwaartse prijsdruk bij 'te renoveren' of 'energieverslindend' vastgoed wordt verder gevoed door de renovatieplicht. Want ook veel potentiële kopers zien zo'n renovatieavontuur niet zitten, zowel door het onzekere financiële aspect als wegens tijdsgebrek", legt Maïté Maes, voorzitter van CIB Kust, uit.
Ook dát lijken de Spotto-data te bevestigen: huizen met EPC E of F blijven gemiddeld 10 dagen langer te koop staan dan huizen met label A, B, C of D.
"Vooral wie ervaring heeft met renovatieprojecten koopt deze panden vaak op. Dit weliswaar met het oog op rendement en niet 'op gevoel' zoals een eigenaar die er zelf wil gaan wonen. Dit beïnvloedt de prijzen: indien hun bod niet aanvaard wordt, zoeken ze een ander pand uit om te renoveren", aldus makelaar Maïté Maes.
Opportuniteiten
De prijsdalingen bieden voor kopers hoe dan ook opportuniteiten."Wie het dus wél ziet zitten om te renoveren, kan nu een goede zaak doen bij de aankoop van een oude woning en op termijn, een mooie meerwaarde creëren, gezien de prijskloof tussen nieuwe en oude huizen zo snel stijgt", voegt Maes toe.
Al zitten er ook addertjes onder het gras.
"Bij appartementen met een slecht EPC hang je voor ingrijpende energetische renovaties vaak af van de algemene vergadering, omdat de meest doorslaggevende ingrepen vaak collectief aangepakt moeten worden zoals de schil van het gebouw", duidt de Spotto-makelaar. "Maar ook daar liggen opportuniteiten. Renoveer nu samen en je boekt samen ook een mooie meerwaarde."
